扎根滬東二十三載煙火氣里寫傳奇 上海文峰廣場走出社區商業逆襲路

圖說：上海文峰廣場 來源/采訪對象供圖（下同）

在上海商業競相追逐高端首店、網紅場景的內卷浪潮中，位于浦東新區張楊北路801號的文峰廣場卻走出了一條截然不同的道路。這座開業23 年的老商場，沒有奢侈品專柜，沒有炫酷的藝術裝置，卻憑著把剛需做到極致、把煙火氣刻進骨子里的堅守，實現了客流與口碑的雙重逆襲：大眾點評評分從 4.3 分穩步攀升至 4.8 分，三百余家門店出租率長期保持 95% 以上，年均客流穩健增長，成為上海社區商業逆風而行的鮮活樣本。

“每一個場子都自帶 DNA，想明白我是誰、服務誰，是做好定位的底層邏輯。”文峰股份董事、副總裁、上海文峰廣場總經理顧晏的這句話，道出了文峰廣場23 年屹立不倒的秘訣。當整個行業都在追逐流量變現時，文峰廣場把 “留量” 二字做到了極致，用與社區共生、與居民共情的姿態，把商場變成了周邊居民離不開的 “第二客廳”。

反其道而行把黃金一樓還給煙火

在商業地產行業，一樓向來是租金天花板，黃金位置幾乎都被黃金珠寶、美妝護膚、新能源汽車等高價值業態占據，平價小餐飲只能擠在通風差、動線繞的負一樓。但文峰廣場偏偏打破了這條不成文的規矩，做出了讓業內驚訝的決定：把最好的一樓位置全部留給親民小餐飲。

如今走進文峰廣場一樓，面館、生煎、咖啡、奶茶、家常小炒、特色簡餐一應俱全。工作日的中午，這里總是人聲鼎沸，周邊居民端著熱氣騰騰的面條，上班族快速解決午餐，外賣騎手穿梭其間，撲面而來的生命力，與不少商場一樓的精致冷清形成鮮明對比。

“把小餐主力放在一樓，看似犧牲了短期租金收益，實則精準擊中了社區最真實的需求。” 顧晏解釋，小餐飲是高頻剛需，覆蓋一人食、簡餐、小聚等多種場景，幾十元就能吃飽吃好，居民消費無壓力；而且一樓通風好、動線直、到達便捷，外賣占比穩定在三成，堂食與線上雙旺，餐飲集群自然成了商場的流量引擎。

除了業態調整，文峰廣場還對空間進行了徹底的“革命”。原本的雙動線設計局部擁擠、社區服務業態偏僻，調改后改為寬幅單動線，取消了過度密集的促銷花車，在邊角空間、中庭節點、通道端頭新增了大量休息區。“以前商場只想把商品推到顧客面前，現在我們希望大家放慢腳步，坐下來休息，和空間產生真正的共鳴。”顧晏說。

更難得的是，文峰廣場用約5% 的空間 “邊角料”，打造了文旅、展覽、公益、休閑功能區，在保持高開鋪率的同時，讓商場有了從容的呼吸感。而盈利模型的重構，也讓這場 “反直覺” 的改造行穩致遠：切小租賃單元后，出租率大幅提升，整體租金收益并未下降；高頻剛需帶來的高復購，更帶動了零售、服務、體驗全業態聯動，形成了人氣與租金相互支撐的正向循環。

筑牢護城河三大支柱扎根社區生活

文峰廣場的差異化競爭力，不止于空間的重構，更在于清醒而克制的業態取舍。顧晏團隊明確提出，要打造“身邊的美食、身邊的四季衣櫥、身邊的聚會目的地” 三大核心壁壘，構筑起社區商業的護城河。

“身邊的美食” 是文峰廣場的人氣根基。一樓小餐飲覆蓋早中晚全時段，是周邊居民名副其實的 “社區食堂”。“小餐看似利潤不高，但貢獻率穩定，復購率極高。” 顧晏說，居民把文峰當成家門口的廚房，隨時出門就能就餐，高頻到訪帶動了全場客流。每到下午，剛吃完簡餐的居民轉頭走進咖啡店，銀發族、年輕人、家庭客群自然交織，構成了獨屬于滬東的日常圖景。

“身邊的四季衣櫥” 則穩住了商場的經營基本盤。在服飾零售普遍受線上沖擊的當下，文峰廣場的零售板塊卻逆勢增長。秘訣就在于不追高端風口，堅持高性價比、品牌多元化，保留了佐丹奴、威鵬等居民熟悉的經典老品牌——其中威鵬在上海僅兩家門店，一家在南京路永安百貨，另一家就在文峰廣場；同時引入 FILA、耐克等運動頭部品牌，鞋區密集布局十幾個品牌，充分滿足不同年齡段、不同消費能力的需求。不少入駐品牌在全浦東的銷量都名列前茅，甚至超越了許多核心商圈的商場。

“身邊的聚會目的地”，則讓商場從消費場真正變成了社交場。文峰廣場提出 “全齡友好 + 全時段運營”，覆蓋老人、年輕人、兒童、家庭全年齡段，延伸早市、午市、晚市、夜市，穩步推進 24 小時點位。“社區商業沒有淡季時段，只有尚未被挖掘和滿足的需求。” 顧晏說，十點之后的夜間消費、午后空檔期的休閑需求，都是可以挖掘的增量空間。

用溫度聚人把人氣變成持久“財氣”

不搞宏大造勢，不做虛浮營銷，文峰廣場的運營智慧，藏在一場場貼近居民的活動里。面包市集、寵物公益、戶外市集、民謠音樂會…… 這些接地氣的活動，一次次引爆人氣，也讓商場與居民建立起了深厚的情感連接。

為期四天的面包快閃市集，曾帶動商場超30% 的客流增量；一場戶外寵物公益領養活動，單日便吸引近萬居民到場，16 只貓狗成功找到新家。如今，寵物友好系列活動已成為滬東片區的特色名片，商場每月定期舉辦，聯合街道與公益組織，打造有溫度、有愛心的社區場景，也把客流從三公里核心圈自然延伸到了更遠的地方。

256 米的戶外長廊，被精心打造成市集與休閑空間，春夏時節推出主題市集、美食外擺，讓室內商業與戶外場景聯動；每周五晚三樓的民謠音樂會，主打療愈屬性，線下座無虛席，線上同步直播，成了廣為人知的社群 IP。商場還免費提供場地給街道、興趣團體，開設公益課堂、舞蹈、桌游等活動，未來還計劃打造兒童作業區、數字游民辦公角，用一個個小細節提升居民粘性。

“這些看似非商業的場景，卻帶來了實實在在的人氣轉化。” 顧晏說，愿意停留的人多了，到訪頻次自然提高，消費也隨之發生。同時，文峰廣場也沒有排斥線上，通過本地生活直播售賣 9.9 元餐飲券精準引流，結合民謠音樂會做內容直播，形成了 “線上種草、線下體驗、反復復購” 的完整閉環。

在消費市場波動、線下零售深度洗牌的當下，文峰廣場憑借親民定位、剛需業態和強社區粘性，展現出了遠超行業平均水平的韌性。“經濟增速放緩時，高端可選消費明顯收縮，餐飲、日常服飾、便民服務等剛需業態最抗跌。” 顧晏說，文峰廣場的底氣，就在于始終扎根社區，服務好身邊的居民。

二十三年風雨相伴，文峰廣場的成功沒有捷徑，只是踏踏實實地回到了商業的原點——人。它用自己的實踐證明，社區商業不必一味追求高端，貼近民心才有長久生命力；不必試圖討好所有人，服務好身邊三公里，就是最扎實的大生意。未來，文峰廣場將繼續深化全齡友好、全時段運營，把 “三公里新鮮力生活場” 的定位做得更扎實，陪著一代人好好生活，陪著一座城慢慢成長。

原標題：《扎根滬東二十三載煙火氣里寫傳奇 上海文峰廣場走出社區商業逆襲路》

欄目編輯：陳浩

來源：作者：新民晚報 陸常青