碧海玖號急了！魏吉剛請清華博士救場

文/深圳進深 嚴明會

頭頂低密的光環，位于寶安的碧海玖號花園取證了。

項目首推1棟和3棟，拿證房源182套。

產品面積為約105-126㎡的3-4房。

備案單價7.32-8.86萬/㎡，均價8.10萬/㎡。

備案總價803-1099萬/套，均價942萬/套。

項目已開啟誠意登記，凍資金額50萬。

據了解，目前凍資98折，準簽97折，折后均價約7.7萬/㎡。

折后單價6.95萬/㎡起。

不排除開盤當天，可能還會有驚喜。

就目前這個定價來看，碧海玖號花園的開發商還是很自信的。

碧海板塊二手房來看。

貝殼顯示，華豐前海灣去年11月成交的一套89㎡戶型，單價約6.3萬/㎡；

松茂御龍灣雅苑二期去年10月成交的一套88㎡戶型，單價約6.7萬/㎡。

相比之下，碧海玖號花園的折后單價高出不少。

達8.1萬/㎡的備案價，就更不用說了。

開發商之所以敢把價格往高處定，很重要的一個原因就是項目的低密標簽。

根據規劃，碧海玖號花園總占地約4.16萬㎡，總建面約13.13萬㎡；

共建設7棟22-26F住宅，還有一棟多層公寓和商業，配建一所幼兒園。

其中住宅約7.9萬㎡，商業4900㎡，單身公寓4900㎡，公共配套設施約2500㎡。

總戶數大約600多套。住宅主要為2梯4戶和3梯3戶。

其容積率，只有2.2。比一般的項目，低了不止一點點。

要知道，深圳這座城市，新房容積率普遍較高。

即便近段時間以來，土地市場容積率有所下降，但也穩定在3.1左右。

像碧海玖號花園一樣，容積率低于3的項目，確實還是較為少見的。

除了這點，項目在景觀生態方面也有一定的優勢。

其西南向高層可看海景，西北向直面碧海灣高爾夫球場；

周邊還有碧海灣公園、鐵仔山公園、西灣紅樹林濕地公園。

當然，如果一個項目確實方方面面都很好的話，價格高一點也無可厚非。

但碧海玖號花園，偏偏優劣勢都挺明顯。

這也是市場對項目高價及其改善定位，保持質疑的一個重要原因。

這個項目，位于寶安西鄉街道銅鼓堡路與寶源路交界處西南側。

有過一段曲折的身世。

其原為民營企業錦新明公司旗下項目，早在十多年前就已啟動。

不過因當時開發企業較為激進，過度依賴高成本的民間借貸。

導致資金斷裂，基坑開挖后就一直爛尾。

直到2023年錦新明通過重整，意向投資人新美實業進入。

并引入了蘇州資產、香港新福港地產合作，才迎來轉機。

項目目前的開發主體，為深圳市錦新明集團有限公司。董事長、經理為魏吉剛。

這是備受議論的一點。

碧海玖號花園的批地時間是2001年，意味著項目的產權年限僅剩下45年。

這使得項目在后續二手房入市的估值、流通等方面都存在一定影響。

另外，市場說的比較多的，還有項目位于機場航線下，噪音不小。

關于這點，開發商據稱是下了一番功夫的。

項目由清華聲學博士全程介入靜音降噪系統，采用了中空夾膠三銀LOW-E玻璃。

效果的話，需要實地體驗和驗證。

不過這也正說明了一件事，項目噪音問題確實是存在的。

還有，碧海玖號花園雖然以高端改善定位，但周邊來看。

小區跟恒生醫院僅一路之隔，許多人心理上比較介意；

同時也需承受醫院附近道路擁堵，噪音帶來的影響。

最后就是區位價值，項目位置上緊靠寶中邊緣；

不屬于前海或寶中核心區，配套各方面跟寶中核心區也有不少的差距。

所以綜合幾方面來看，碧海玖號花園有支撐其高價格的理由。但也不是十分充分。

不過有一點，項目是由港企新福港背書的，慢打慢推是他們的調性。

從目前定價看，項目或許已做好了打持久戰的準備。（進群了解更多深圳樓盤信息，請加微信SZjinshen。）