馬光遠：未來只有20％的房子算資產

來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

未來只有20％的房子

算資產

文｜馬光遠

今年的房地產市場進入三月份以來，北上廣深以及一批強二線城市，二手房交易量出現了井噴式行情。

北京單月成交接近兩萬套，上海超過三萬套，廣州超過一萬套，深圳超過五千套。這些成交量，均已明顯突破各城市二手房市場的榮枯線。

特別值得一提的是，上海以超過3.1萬套的交易量，創下近五年以來新高；北京數據也創下近十五個月以來新高。

可以明確地說，北上廣深與強一線城市的樓市小陽春，已經基本確立。

有人說三月份是季節性特殊情況，市場能否持續還要看四月份。

而從目前四月份的實際成交來看，整個市場交易量依然維持在與三月份相近的水平，熱度并未出現明顯回落，市場韌性仍在持續。尤其從價格層面觀察，三月份北上廣深無論新房還是二手房，環比價格均已出現上漲。在當前市場環境下，判斷樓市冷暖，核心要看二手房市場，更要看一線城市和重點城市二手房是否率先啟動。

從歷史經驗來看，一線城市二手房的啟動，對全國樓市風向具有極強的標桿意義和先行指示作用。

當前市場呈現出兩個明確特征：一是成交量創下近年新高，上海等城市持續站在榮枯線之上；二是價格開始出現反彈回升。

很多人不禁要問：當前中國房價是不是已經全面反彈？

對于這個問題，我們必須清醒認識到：今天的中國房地產市場，已經和過去完全不一樣了。

｜最大的不同在于：

過去一提中國房地產市場，似乎全國一盤棋，只要北上廣深啟動，其他城市就會普漲跟隨。但現在的格局已經徹底改變。未來相當長一段時期內，一線城市和強二線核心城市會逐步企穩回升，而大量三四線城市，恐怕將在底部徘徊、調整多年。

有人將這一現象簡單概括為“分化”，我認為這個表述還不夠精準。

過去那種“雞犬升天、普漲普升”的局面，基本不可能再出現了。整個市場呈現出兩個鮮明特征：

第一是冰火兩重天；第二是該起來的一定會起來，不該起來的永遠起不來。哪些會起來？北上廣深等核心城市一定會起來。

但這絕不意味著三四線城市也會同步回暖、同步上漲。

我曾經講過一句話：未來中國房地產市場，一定會分成兩個市場，不再是傳統意義上一線、二線、三線、四線的劃分，而是房子本身被劃分為兩種。

第一種，是可以作為資產的房子——具備稀缺性、能夠保值增值、能夠跑贏通脹、能夠跑贏銀行利率的優質房產。

第二種，是只能滿足居住功能的房子——僅有使用價值，缺乏金融屬性和增值空間。

未來中國房地產的價格，也會隨之形成兩套價格體系。

能夠作為投資品的優質房產，市場會用收益率、流動性、稀缺性對其重新定價；北上廣深這類稀缺城市中的相當一部分房源，依然具備明確的投資價值。

但在絕大多數城市，能夠稱得上“資產”的房子比例極低。

我過去曾說過大概只有20%，現在坦率地講，我認為這個比例依然偏高，實際可能不到20%。在大量三四線城市，具備資產屬性的房子占比極低，超過80%的房子，本質上都只是居住載體。

這些僅具備居住功能的房子，價格很難再有大幅上漲空間。即便當前已經處在相對底部，想要重回此前高位，基本沒有可能。

未來房價會呈現兩種截然不同的走勢：

一部分房子，未來還會創新高——所謂創新高，就是價格超過2021年前后的高點。這類房子，主要集中在熱點城市的核心地段、核心資產，經過本輪深度調整后，價值修復完成，仍有望刷新歷史高點。

而另一部分房價，則永遠回不來了。即便不少城市房價已經較高點腰斬，想要重返此前高位，也幾乎沒有可能。從美國、日本以及其他國家的房地產歷史經驗來看，這都是典型規律，我們必須講清楚：今天的市場，和過去已經完全不同。

所以，當你再問“房地產市場怎么樣”的時候，一定要先搞清楚：

你說的是哪座城市的房子？

你說的是可以作為資產的房子，還是只能用來居住的房子？

與此同時，一些熱點城市的商業地產，在經歷持續深度調整之后，底層商業價值也正在逐步顯現。整個市場已經和過去面目全非，千萬不要再用十幾年前的思維來判斷今天的樓市。

一邊是北上廣深持續高熱，一邊是大量三四線城市依舊冷清，仍在以價換量。

很多城市的房子，在當前人口、需求格局下，確實已經明顯過剩。但那些稀缺城市、稀缺資源、核心地段的優質資產，經過本輪調整后，價格基本已經到位，繼續大幅下探的空間有限。而指望整個中國樓市全面回暖、全面上漲，概率已經很小。

今天的中國房地產市場，正在徹底告別過去的普漲時代，穩步進入真正的價值分化時代。

優質核心資產的價值正在重新回歸，而缺乏競爭力的普通房產，價格將長期承壓，甚至再無回頭之日。