買受人未按約定分期付款，出賣人能否以根本違約為由要求解除合同？

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案情簡介

多年前，張大叔與侄子小張兩家關系親近。2018年，張大叔將一套與開發商簽訂買賣合同并已付完60萬元房價款（含首付20萬元及貸款40萬元）的房屋轉賣給侄子小張，雙方口頭約定房屋按照原價格出售，小張需先向張大叔支付其已付的首付款20萬元及已償還的房貸10萬元，剩余30萬元房貸本息由小張以按期打入張大叔還貸賬戶的方式支付。此后，小張如約支付了30萬元，并開始按月償還銀行貸款，同時出資對房屋進行裝修并搬入居住。

2024年，因兩家關系惡化，張大叔在開發商通知可以辦理房產證后私下辦理了該房屋的產權證，將房屋登記在自己名下。小張與張大叔協商過戶未果后一氣之下停止了償還銀行貸款，張大叔自行償還了兩年貸款約6萬元，雙方亦未再溝通聯系。2026年初，張大叔向法院提起訴訟，主張小張連續兩年未按約定償還貸款，導致其“及時收到全部房款、解除貸款責任”的合同目的無法實現，已構成根本違約，要求解除雙方的房屋買賣合同，判令小張返還涉案房屋。

小張辯稱，停止還貸是因張大叔自行辦理房產證并明確表示拒絕過戶，其可以一次性還清全部剩余貸款，房屋買賣合同無需解除。

法院審理

法院經審理認為，本案的爭議焦點在于小張兩年未按約定履行分期付款義務，是否構成“根本違約”，致使張大叔的合同目的無法實現。

本案中，張大叔出賣其房屋核心目的在于獲得60萬元的房屋價款。經查，涉案房屋買賣合同小張已履行40余萬元的付款義務，連續兩年未按期支付的款項合計約6萬元。根據《中華人民共和國民法典》第六百三十四條第一款規定，分期付款的買受人未支付到期價款的數額達到全部價款的五分之一，經催告后在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。本案中，小張未支付到期價款的數額未達到全部價款的五分之一，且張大叔也一直未催告小張在合理期限內支付到期價款。因此，小張未按期支付分期款項的行為雖屬違約，但尚未達到致使合同目的不能實現的根本違約程度，加之小張明確表示可以一次性付清剩余款項，對于張大叔主張解除房屋買賣合同的訴訟請求，法院不予支持。

考慮到簡單駁回張大叔的訴訟請求后，涉案房屋買賣合同的繼續履行仍困難重重，為實質化解雙方之間的矛盾糾紛，法院組織了多輪調解，最終促成雙方達成調解協議：一、房屋買賣合同繼續履行；二、小張一次性付清全部剩余款項，張大叔配合辦理房屋解押手續；三、小張另行向張大叔支付房屋溢價補償款10萬元，張大叔在收款后配合辦理房屋過戶手續。目前，該調解協議已履行完畢。

法官說法

民事合同簽訂后，締約方均應按照約定履行己方義務。在合同履行過程中，若因客觀情況發生變化導致合同難以繼續履行，經雙方協商一致可以解除合同，或者出現約定解除事由或法定解除事由，由解除權人行使解除權使合同權利義務終止。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款明確了合同法定解除須達到根本違約的程度。根本違約并非“任何違約”，必須達到導致合同目的不能實現的程度。在司法實踐中，認定根本違約通常要求：違約后果嚴重，使得守約方無法獲得合同下其主要利益；違約無法通過繼續履行或采取補救措施予以彌補；守約方繼續維持合同將承受不合理的損失或風險。

在分期付款買賣合同中，當買受人逾期支付款項時，出賣人往往因對其后續履約能力喪失信心，迫切希望解除合同、取回貨物或一次性付清全部剩余款項。但出賣人是否能行使上述權利，取決于合同約定和法律規定。如果合同對此無明確約定，則需要同時考慮買受人未支付到期價款的數額是否達到全部價款的五分之一，以及其經催告后是否在合理期限內仍未支付到期價款，并非逾期付款即可當然解除合同。

法官提醒：房屋買賣合同標的額大、履行周期長，口頭約定極易引發爭議，建議買賣雙方簽訂書面合同，明確房款、付款方式、過戶時間及違約責任等，既可以督促對方全面履行自己的合同義務，也可以有效管控合同風險。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事實。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條第一款有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第六百三十四條第一款分期付款的買受人未支付到期價款的數額達到全部價款的五分之一，經催告后在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。

來源： 山東高法

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