4月21日，保利發展業績會收官。

至此，四大地產央企2025年成績單全部攤開。

結論先行——2024年分化初顯，2025年格局已經撕裂：華潤從容領跑，保利負重守擂，中海主動收縮，招商加速掉隊。

以前說房企分化，是梯隊之間的事。現在站在行業最頂端的四家央企，彼此之間的裂縫也越撕越大。

同一賽道，同是央企，同一個寒冬，活法已經完全不同。

數據來源：財報

01

三張牌，三種命

先看規模。

數據來源：財報

2023年，保利3468億領跑，華潤2511億居次，中海2025億第三，招商1750億墊底。

2024年，保利3230億守住頭把交椅，中海異軍突起沖到3106億，華潤2611億微調，招商2193億，落后保利近千億。

2025年，保利2530億勉強保住榜首，華潤2336億穩扎穩打登頂第二，中海2313億緊隨其后，招商繼續下滑至1547億。

三年看下來：保利規模第一但在縮，華潤最穩，中海大起大落，招商一路向下。

規模守得住，但越守越吃力。

再看利潤。這才是真正見血的地方。

2023年：華潤313億 > 中海256億 > 保利120億 > 招商63億。

2024年：華潤256億 > 中海157億 > 保利50億 > 招商40億。

2025年：華潤254億 > 中海127億 > 保利10.34億 > 招商10.24億。

2025年，保利營收是華潤的1.1倍，利潤卻只有華潤的1/24。

營收超中海1.8倍，利潤只有中海的1/12。

常年全行業銷售額第一，融資、現金流、回款樣樣頂級——偏偏利潤成了最大的傷口。

規模之王，利潤之痛。保利的這六個字，比任何分析都殘酷。

保利發展2025年報

問題出在哪？

69億大額資產減值出清歷史包袱，疊加非經常性收益腰斬，賬面直接承壓。

但更深的病根是高合作、低權益，全年權益銷售占比僅79%，大量聯合項目層層分攤利潤。

增收不增利，不是偶然，是結構性頑疾。

華潤254億凈利潤靠的不是運氣。219億租金收入，71.8%毛利率，商業板塊早就是壓艙石。開發走量、持有收租、輕資產輸出，三條線并行。

別人還在賭行情，華潤已經在收租。

中海走另一條路：高權益、重倉核心、少減值。全口徑規模不算亮眼，但權益銷售額行業第一，利潤不外流、不分攤。924億砸向一二線城市，土儲質地頂尖。

中海2025年報

更狠的是，2025年商業收益剛好覆蓋全年利息，完美實現內生造血。

不沖規模，不搞擴張，低調攢資產，底盤硬得像水泥。

招商蛇口呢？

凈利潤從63億縮到40億再到10.24億，三年跌去84%。收入高度依賴住宅開發，運營轉型喊了很久，財報上看不到兌現。

再看負債。

2023年：中海57.5%，招商67.34%，華潤67.75%，保利76.5%。

2024年：中海55.8%，招商62.4%，華潤64.9%，保利74.3%。

2025年：中海54.1%，華潤61.1%，招商64.1%，保利72.2%。

四家全線降杠桿，但起點不同，終點差距巨大。

中海連續三年最低，財務結構最干凈。

華潤持續優化，攻守兼備。

保利雖年年在降，72.2%的基數擺在那里，長期償債壓力明顯高出一截。

招商反復波動，安全邊際最弱。

02

財報是照妖鏡，人事是手術刀

數字背后是戰略，戰略背后是生存邏輯。

四家央企的底牌，其實涇渭分明：

保利——規模龐大，但利潤被層層分攤。增收不增利的頑疾不解決，規模再大也是虛胖。

華潤——轉型最成功。經常性利潤占比過半，商業第二曲線已經從"故事"變成了"報表"。開發+商業雙輪并行，是當下最抗跌的模型。

華潤置地2025年報

中海——利潤質量最高。高權益、低負債、少減值，傳統開發的凈利率依然碾壓同行。

招商——規模、利潤、轉型三條線都在滑坡，短板已經不是某一項，而是系統性的。

好行情大家普漲，差的只是賺多賺少。寒冬里拼的是戰略、組織、土儲、現金流，每一步都關乎排位生死。

今年開年，四家密集調整人事架構，這不是簡單換崗，是財報承壓下的戰略自救。

保利升級總部架構、新設不動產運營中心，本質是治"虛胖"。強化總部集權、嚴控合作風險、提速利潤轉化。再強的現金流，填不滿長期利潤荒。

華潤啟動城市公司合并，深化三大航道市場化改革，總部轉型賦能平臺，核心是把轉型優勢從"領先"變成"甩開"。

華潤置地最新城市構架圖

中海精簡降本，補強高端產品力，寧舍短期規模，也要守住利潤底盤。

招商在區域權責和存量盤活上做了動作，但從結果看，運營提效的速度還沒跑贏行業下行的速度。

03

財報邏輯的延伸

Q1數據出來了，驗證的就是財報里那套邏輯。

眾所周知，土拍熱度較去年同期回落，核心城市以托底成交為主，四家各守各的牌面。

保利121億重倉長三角。上海長寧精準落子，杭州5天拿2塊地，廣州"馬場地王"之爭雖敗猶榮，拿地姿態激進，說明規模擴張的決心沒變。

華潤82億從容拿地，節奏均衡，貼合財報設定的盈利目標。

中海死磕上海核心地塊，為長期利潤底盤續彈藥。

招商拿地偏保守，但仍在穩步補充貨值。

我們再聚焦到四大地產央企最重要的豪宅戰場——上海。

滬7條落地后，上海高端市場活力持續釋放，四大地產央企在上海的豪宅市場也是各有建樹。

華潤由澐起濱江領銜，士林潤園、外灘瑞府、翡雲悅府同步發力，產品線鋪得最寬。

保利手握世博天悅這張塔尖牌，搭配珺園、外灘曜、外灘序，全維度覆蓋。

中海以安瀾上海為主力，但受聯合開發和持股比例限制，對年度業績拉動有限。

環宇玖章持續加推，云邸玖章熱銷，加上徐匯濱江云錦路、靜安東斯文里、黃浦建國東路舊改靜待入市——后手牌不少。

徐匯濱江云錦路項目意向圖

招商目前手握海上·清和璽、康定壹拾玖、蘇河灣地塊等豪宅項目，而在上海的最新一批次的土拍中，招商以25%溢價率拿下徐匯植物園地塊，進一步補充了自己的豪宅貨源。

總體而言，一季度華潤以127億繼續領跑，招商95億跟進，中海45億明顯靠后。

不過，雖然中海目前銷售額落后，但是目標卻是四大央企巨頭里最宏偉的——挑戰單城銷售破800億元。

而想要完成這個目標，中海在上海的貨值是充足的，就看后續的市場表現了。

04

四種活法，四種命運

過去樓市拼規模、拼銷量、拼排名，做大就是王道。

現在拼的是貨值質量、利潤含金量、資產硬實力。

保利深耕規模、華潤做強商業、中海嚴控權益質量——三家各有各的錨。招商的錨在哪里，財報還沒給出答案。

地產下半場，規模不再是護身符，利潤才是硬底氣。

不能把規模變現利潤、無法自我造血的房企，不是死在某個節點，而是每一天都在被淘汰。

強者恒強這句話，放在今天有了新的注腳——強的不是規模最大的那個，而是最先把規模轉化成利潤的那個。

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