現在的樓市又到了很多人都看不懂、看不清的時候。

　　最近有幾件關于樓市的新聞被全網刷屏。

　　第一件事就是蟄伏了很多年的潘石屹突然復蘇了，并且寫了堪稱重磅的文章，反思房地產這幾十年，直陳過去的樓市整體就是XXXX。

　　從一個經歷了完整樓市周期的地產老總的角度來說，這個穿透樓市幾十年發展周期之后的總結，真的是又狠又不留情面。

　　罵他的人很多，說他對的人也很多。但不管他說的對還是錯，他確實是穿透了周期得到了善終的人。曾經我們都認為這個人會是萬科、會是郁亮，但可惜不是。

　　如今事后回看，潘石屹最應該感謝的地方，是1990年代的海南。因為那是國內樓市第一次全面垮塌的地方。

　　從慘烈程度來說，那一次比今天慘多了，但因為局限在海南一地，所以影響是可控的。

　　當時，潘石屹就在海南做地產，所以他完整的經歷了那個過程，這個過程也應該在他骨子里刻下了深深的痕跡。

　　也許，正是這個刻痕，讓他在樓市狂飆的前夜，退縮了！

　　問題是，潘石屹的這種事后總結，對現狀并無助益，坊間似乎對他也并不買賬。那篇對樓市的反思文章，也已經沒了。

　　第二件事，是深圳搶房，因為客戶太多，被保安噴了辣椒水驅趕。

　　這件事和潘石屹反思地產一樣，本身就自帶流量基因。深圳、搶房、辣椒水驅趕，恍惚間仿佛又回到了2021年前。

　　這張圖是真的，人多是真的， 搶房也是真的，噴辣椒水也是真的。

　　但這一切都是既定的結果。我們要問的是，為何如此？是什么帶來了這樣的結果。

　　因為開發商在借勢出貨。借的什么勢？就是所有人、所有媒體都在說樓市已經回暖的勢。

　　怎么借呢？打折，往骨折打。

　　然后我們就看到了幾個數據：

　　1、項目第一次開盤是2025年7月，備案價6.46萬元/平，一直到今年4月，去化率不到15%。很慘！

　　2、2026年4月，新的備案價降到了4.47萬/平，開發商依然嫌高，又打了85-87折的折扣，最終賣價3.8萬起。一年不到一平便宜了2萬多。很舍得！

　　3、用65㎡的戶型為例，備案總價約為290萬元，打折后總價為250萬元左右，單價只有3.8萬，并且帶裝修。很誘人！

　　4、對面小區二手房每平方米5萬元，便宜了1萬多。很有性價比！

　　這件事再次告訴了我們那個真理，沒有賣不掉的房子，只有沒降到位的價格。

　　但是，當我們拋開這些擾亂市場的信息，單從成交數據來看，二手房成交數據確實漲了。

　　國家統計局數據顯示，3月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

　　嗯，是漲了！但這里面有一個問題，就是這是環比數據。環比比的是什么呢？就是三月份比的二月份的數據。

　　換句話說，就是三月份比二月份整體房價漲了0.4%。

　　但環比數據是沒有價值的。

　　這是去年3月的房價表，你會發現從環比角度看，去年和今年基本沒什么區別，今年漲了這么多，其實去年也在漲。

　　所以，環比說明不了什么，同比才有價值。

　　我們看同比。3月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。

　　這個同比降幅，甚至超過了2025年對比2024年的降幅。

　　二手房如此，那新房呢？

　　再看新房 同比，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同。其中，上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。

　　這里面新房同比漲價的只有上海，漲了3.7%。我們又查了去年的數據，發現2025年3月同比2024年3月其實漲的更多，漲了5.7%。

　　所以，好像新房也一般。

　　正好前幾天，直接關聯到居民房貸增量的中長期貸款數據也出來了，我趕緊査了一下，2953億。其實單看這個數據也是沒有意義的，也要對比著看。

　　對比過去5年的3月份居民中長期貸款數據，發現其實今年好像也一般。至少和去年差距還挺大的。

　　不要扯什么今年提前還貸的人比去年多，今年2月份提前還貸的數據是比去年多了700億，就算是3月份繼續維持著這個額度，那也填不上今年比去年少的這2244億的差額。

　　回溯過去5年，你會發現其實年年都有小陽春。并且沒有哪一年的小陽春的熱度會高過口罩剛解封后的2023年3月，我當時正在深圳和廣州調研，我親眼見到廣州樓市熱到一個項目半個月漲價4000多，弄得我都差點信樓市又起來了。

　　但到了2023年4月后半月 和5月份后，一切卻突然戛然而止了，沒有預料，也毫無征兆。

　　從那一次之后，我開始讓自己延遲相信，一切都讓子彈再多飛一會，然后你會發現在很多時候，你只要安靜等待，啥都不用做，時間就會自己帶給你答案的。

　　這一次也一樣，謹慎樂觀、持續觀察，可能很快答案就出現了！

　　THE END

　　來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）