△2026年上海第三批土拍商品住宅用地成交明細(xì)

總結(jié)：2026年上海第三批次土拍中 3 宗地塊均成交，成功攬金72.09億元。本次土拍呈現(xiàn)以下三個特征：一是供應(yīng)高品質(zhì)住宅&基準(zhǔn)地價調(diào)整；二是市場熱度顯著回升，11家房企參拍；三是徐匯區(qū)地塊溢價25%，創(chuàng)年內(nèi)新高；四是招商蛇口連下兩子，稀缺低密地塊成布局關(guān)鍵。

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供應(yīng)高品質(zhì)住宅&基準(zhǔn)地價調(diào)整

三批次三宗地塊分別位于徐匯長橋、普陀光新、金山新城板塊，區(qū)位分散但產(chǎn)品品質(zhì)均高配，一是裝標(biāo)較高，普陀地塊設(shè)定 5000 元 /㎡、徐匯地塊為 4000 元 /㎡，金山地塊則為2000 元 /㎡；二是三宗地塊均未對中小套型住宅比例作出限制要求，金山新城地塊容積率僅1.05，屬于稀缺的低密改善型產(chǎn)品。此外，4月上海發(fā)布基準(zhǔn)地價調(diào)整政策，中環(huán)內(nèi)（含內(nèi)環(huán)）基準(zhǔn)地價上調(diào) 6%-9%，中外環(huán)間保持不變，外環(huán)外下調(diào) 3%-5%，整體貼合核心區(qū)稀缺、遠(yuǎn)郊剛需為主的市場現(xiàn)狀，如金山地塊起拍價低于去年同期。

02

市場熱度顯著回升，11家房企參拍

三批次宅地出讓市場熱度顯著回升，房企參與度創(chuàng)去年下半年以來新高，本批次共吸引 11 家競買主體入局。其中普陀石泉、金山新城兩宗地塊均僅 1 家企業(yè)報名，徐匯長橋地塊成為本次出讓的熱門標(biāo)的，吸引 9 家企業(yè)參與角逐。值得一提的是，本次土拍的競買陣營中，還出現(xiàn)了清能這類非地產(chǎn)主業(yè)的跨界企業(yè)身影。

03

徐匯區(qū)地塊溢價25%，創(chuàng)年內(nèi)新高

三批次土拍結(jié)果呈現(xiàn)出核心區(qū)高熱、普通區(qū)域底價成交的分化格局。本次土拍中徐匯長橋地塊成為核心熱門標(biāo)的，核心原因在于該地塊為純住宅屬性，坐擁稀缺區(qū)位優(yōu)勢且容積率較低，同時地塊由原商辦屬性調(diào)整為純住宅用地，大幅提升了開發(fā)價值與市場吸引力。該地塊最終以 25% 的溢價率成交，溢價率創(chuàng)下年內(nèi)新高，成交樓面價達(dá) 8.71 萬元 / 平方米。值得關(guān)注的是，該地塊周邊上月出讓的同類地塊“徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊”因包含25%的商業(yè)等開發(fā)要求，最終以底價成交，成交樓面價僅 4.81 萬元 / 平方米，二者價差顯著源于地塊屬性與開發(fā)要求的核心差異。普陀石泉地塊以 6.21 萬元 / 平方米的樓面價被招商蛇口&中建東孚聯(lián)合底價成交，金山新城地塊則由金濱海城市發(fā)展集團(tuán)底價摘得，成交樓面價 1.38 萬元 / 平方米，而 2025 年 6 月建發(fā)聯(lián)合體曾以 1.48 萬元 / 平方米的樓面價。

04

招商蛇口連下兩子，稀缺低密地塊成布局關(guān)鍵

本次土拍中招商蛇口強(qiáng)勢斬獲兩宗地塊，角逐徐匯長橋地塊的核心考量與布局邏輯主要體現(xiàn)在三方面：一，該位于徐匯濱江輻射區(qū)，距黃浦江直線約500米，緊鄰上海植物園，生態(tài)資源稀缺且不可復(fù)制。同時，地塊容積率僅1.8、限高36米，適合打造低密小高層產(chǎn)品，符合上海市場對改善型住宅的需求，稀缺屬性使其成為房企爭搶的優(yōu)質(zhì)資源。二，周邊次新房二手房價格普遍在15-18萬/㎡，而該地塊預(yù)計售價14萬/㎡，相比周邊二手次新價格具有一定性價比優(yōu)勢；三，招商蛇口此前已在徐匯長橋板塊開發(fā)“海上·清和璽”項目，此次加倉徐匯核心地塊，既鞏固了其在徐匯區(qū)域的市場話語權(quán)，也體現(xiàn)了對區(qū)域發(fā)展的長期信心，通過高價拿地進(jìn)一步強(qiáng)化品牌在高端改善型住宅領(lǐng)域的競爭力。

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