最近刷房產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，是不是總能刷到跌破眼鏡的降價消息？之前有人看中南京江北一套房，2021年掛牌四萬出頭，現(xiàn)在中介報兩萬一，業(yè)主還說價格可談。這種砍半賣的房源真不是個例，環(huán)京、環(huán)滬、鄭州、武漢到處都有。手里攥著首付準備買房的人，估計現(xiàn)在都在犯嘀咕：跌了這么久還會跌嗎？現(xiàn)在到底能不能下手？

研究過全球樓市數(shù)據(jù)的經(jīng)濟學者馬光遠說了，房價回調(diào)躲不開一條鐵律，周期大多在三到六年，能拖到五六年的也就兩成國家。

國家統(tǒng)計局2025年的數(shù)據(jù)擺著，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年降了17.2%，跌幅挺扎眼，市場情緒也降到谷底。今年和明年本來就是大家都盯著的關(guān)鍵窗口。

咱們國內(nèi)樓市公認的轉(zhuǎn)折點是2021年下半年，從那時候開始一二線掛牌價慢慢松動。按三到六年周期算，2024到2027年剛好就是底部區(qū)域。現(xiàn)在都走到2026年6月，離周期終點越來越近，攥著首付的朋友，等還是出手，真得好好捋捋。

很多人愛拿日本樓市說事兒，九十年代日本泡沫崩盤后，地價跌了十幾年沒緩過來。但人家那是好幾件壞事兒堆一塊兒了，廣場協(xié)議后日元被迫升值、銀行業(yè)壞賬失控、人口老齡化提前到來。

咱們中國家底和當年日本完全不一樣，制造業(yè)基礎(chǔ)厚實，內(nèi)需規(guī)模大，政策工具箱的深度也足夠，直接套日本的情況真不合適。

發(fā)達經(jīng)濟體走一輪漲跌，平均跌幅通常在30%左右，2008年次貸危機后的美國、歐債危機時的西班牙，都沒跳出這個區(qū)間。希臘是特殊例子，國家都差點破產(chǎn)，房價直接砍半，日本跌得更夸張，從峰值算起跌幅一度過半。這些數(shù)字都只是給大家做參照，不是來嚇人的。

有券商研究得出結(jié)論，當前二手房價格較最高點已經(jīng)回撤約39%，這一調(diào)整深度已經(jīng)超過許多國家房地產(chǎn)危機的平均水平供給端也在持續(xù)收緊，新開工面積較巔峰期下降了74%，已經(jīng)回落至2004年的水平，庫存壓力釋放的速度，比很多人預想的快得多。

，泡沫已經(jīng)被大幅擠壓。說白了，從全國馬光遠觀察下來，全球九成以上的市場，觸底后用三到四年就能爬回階段高位，也就香港這種土地極度稀缺的地方例外。

平均水平看，價格回調(diào)已經(jīng)走完大半。這個規(guī)律背后，是人口流動、信貸周期、改善型需求輪換的節(jié)奏在推動。說白了就是，底部不是跌無止境，越到底部越藏著機會，但窗口不會一直開著，錯過了就要等下一個大周期。

把三條規(guī)律拼到一起看中國樓市，結(jié)論挺清晰，2021年開始下行，到2027年前后正好是六年周期期滿。

手里有現(xiàn)金，又確實有剛需或改善需求的朋友，今年到明年這段時間值得當成重要窗口。當然不是讓你閉眼沖，得分城市、分板塊、分產(chǎn)品挑，一線核心地段和縣城遠郊，本來就不是一個命運。

房價分化已經(jīng)明明白白擺在臺面上，北上廣深的核心區(qū)，加上杭州、成都的主城板塊，回撤大致控制在三成上下，部分高端新盤跌得更少。2025年TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為52%，錢往哪兒流，哪兒的市場就穩(wěn)，這就是資金在用腳投票，集中流向稀缺資源最密集的那批城市。

縣城和三四線就難看得多，一些環(huán)都市圈的衛(wèi)星城，房價回撤摸到四成五甚至五成，背后的邏輯很現(xiàn)實，年輕人外流、產(chǎn)業(yè)空心化、新開工驟減、地方財政緊張。

過去幾年炒起來的預期被一層層剝下來，這類城市的房子，指望短期反彈回到高點，目前看不太現(xiàn)實。買這種房，思路得從“投資增值”切回“純居住”。

2026年這個時間點本身就特殊，十四屆全國人大四次會議3月召開，政府工作報告以185字的篇幅，從多個維度對樓市發(fā)展作出部署。最值得品味的是，這是2016年全國兩會后，政府工作報告再次寫入“去庫存”。十年一個輪回，重提這個詞不是隨手一筆，是要一次性把庫存壓力消化掉。

進入2026年以來，各地公積金新政密集落地，福建、銀川、武漢等地接連優(yōu)化公積金政策，精準支持居民住房消費，涵蓋提高貸款額度、擴大提取范圍、優(yōu)化異地購房提取限制等多個方向。

這些政策疊加貸款利率持續(xù)下行，正在一點點修復購房者的信心，現(xiàn)在買房的資金成本，確實比前兩年低了一截。

上海的新政策最受關(guān)注，新“滬七條”在住房限購、公積金、房產(chǎn)稅等方面推出突破性舉措，算是一線城市政策放松的典范，一線松綁，往往會帶動二線跟進。今年2月初，上海還試點了收購二手住房用于保障性租賃住房，首批試點是浦東新區(qū)、靜安區(qū)與徐匯區(qū)，政府托底收購二手房這種操作，前幾年想都不敢想。

手上有錢、近一兩年打算出手的朋友，思路可以再清晰點，優(yōu)先盯一線和強二線的核心地段。買新房就挑符合新規(guī)的“好房子”，二手房就找學區(qū)、地鐵、醫(yī)院三件套齊全的稀缺標的。這類房子回撤幅度小，未來反彈的彈性也最強。

資金別全押一套房子上，留兩到三年的現(xiàn)金流冗余，真遇到突發(fā)狀況也不至于被迫賤賣。不急著買、未來五六年才有置業(yè)計劃的年輕人，可以更從容一點。

中性情景下預計2026年總住房銷量跌幅略收窄，按三到四年的反彈周期推演，2029年到2030年那段時間，市場情緒可能已經(jīng)重新升溫。提前做功課、盯緊目標城市，比追漲入場劃算得多。

市場上也不缺謹慎的聲音，摩根士丹利預測2026年新房價格還有2%到3%的慣性下跌，核心城市全面復蘇可能要到2027年下半年。瑞銀則擔心人口結(jié)構(gòu)和高庫存的長期壓制，銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復蘇之路漫長。

這些不一樣的聲音同樣要聽進去，買房不能賭單邊走勢，一定要給自己留出足夠的容錯空間。

放到更宏觀的視角看，房地產(chǎn)政策正從短期托底轉(zhuǎn)向中長期制度構(gòu)建，致力于推動市場軟著陸與模式轉(zhuǎn)型，閉著眼睛買房、幾年翻倍的時代已經(jīng)過去了。

未來的房子更多回歸居住屬性，地段、品質(zhì)、配套這些硬指標的權(quán)重在快速上升，靠囤地塊數(shù)量取勝的邏輯，已經(jīng)走不通了。

買房從來不只是經(jīng)濟賬，也是生活賬。馬光遠的全球鐵律只是給了我們一個觀察框架，每個家庭的決策還要看自己的現(xiàn)金流、就業(yè)穩(wěn)定性和家庭結(jié)構(gòu)。

如果2027年前真是這一輪調(diào)整的尾聲，那么能把窗口握在手里的人，往往是平時做了功課、看過幾十套房、對所在城市真正了解的那批人。機會，從來不留給臨時抱佛腳的人。

參考資料：人民日報 當前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展觀察