一邊喊停降價，一邊去化放緩：浦開集團現金流承壓

21世紀經濟報道記者 唐韶葵

4月17日，上海浦東開發（集團）有限公司（簡稱“浦開集團”）旗下浦開云璟發布一則聲明稱，“自即日起，取消‘開云和璟里北區’項目本批次房源的銷售安排。對已誠意關注本批次房源的新老客戶，我們深表感謝。我司客戶服務團隊將保持與您的主動溝通，請持續關注。”

也就是說，浦開集團主動喊停了即將開售的新一批次房源。在現金流為王、去庫存優先的當下，為何開發商主動喊停已取得預售證的房源銷售？

4月17日下午，21世紀經濟報道記者來到浦開云璟項目現場，看到項目四期、五期均是在建狀態，四期外立面已接近完工狀態。五期多棟高樓被灰色的腳手架包圍，已接近現房的狀態。

浦開云璟售樓處設置于項目二期一棟商業樓的一樓大堂內，一名身著西裝的工作人員快步走出，詢問記者是否來買房，并稱“最近這幾天銷售都不在。”該名工作人員建議記者拿一張銷售人員的名片，“到時聯系。”

其間，有兩組購房者進入售樓處，咨詢相關問題。但得到的回答是，銷售人員不在，房子暫時無法銷售。

作為浦東中環標桿項目，浦開云璟此前多次開盤均觸發積分、去化迅速，保持著比較良好的現金流狀態。此前，項目傳出降價的消息，并引發老業主不滿。

公開信息顯示，浦開云璟地處浦東新區金橋鎮張家浜板塊，屬于上海市中環區域。項目整體規劃為總建面約35萬平方米的大型綜合體，涵蓋住宅、商業、辦公及酒店等多元業態。項目分多期開發，住宅主力戶型覆蓋約76平方米-270平方米的兩至五房，社區規劃中央景觀花園、環形步道等全齡配套，同時項目還規劃有社區商業。

記者在四期項目工地看到，四期南里、北里兩個小區以一條道路為界，可以看作是兩個獨立組團。北里緊挨一條城市內河，河對岸有一排高壓線。目前北里正加緊安裝外立面鋁板及陽臺玻璃等。北里工地的施工銘牌顯示，“張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項目”開工日期為2023年8月28日，竣工日期為2026年9月29日。

（浦開云璟四期北里在建工地，唐韶葵/攝）

浦開云璟四期北里已接近現房銷售。購房者可以看到項目外觀及小區環境，“所見即所得”。面對如此直觀的銷售優勢，浦開集團卻選擇主動喊停銷售，源于一場“降價”風波。

此前的4月初，位于上海浦東中環的浦開云璟（又名“開云和璟里”）四期北區部分（簡稱“北里”）官宣過會，備案均價8.5萬元/平方米。相比2025年7月首次入市的南區（簡稱“南里”）備案均價9.2萬元/平方米，這次均價直觀降低了7000元/平方米。

據一房一價表，此前南里低樓層的房源也有7.1萬元/平方米、8.2萬元/平方米的售價。不過中層房源大多數在9.5萬元/平方米左右，高層房源有的甚至超過了10萬元/平方米。對比之下，最新批次的房源確實有“降價”之嫌。

據公開信息，浦開云璟四期北里備案均價公開之后，遭到了南里業主的投訴，內容包括項目存在“質量安全、虛假宣傳、降標減配、區別對待”等。

4月17日下午，浦開集團發出前述聲明，宣布即日起取消北里本批次房源的銷售安排，并強調“將更加嚴格把控工程質量，確保交付品質。”

網上房地產數據顯示，四期南里兩批次產品自2025年入市以來，464套住宅中，目前仍有99套可售。今年以來僅成交4套，剩余房源以大戶型為主。

值得一提的是，浦開云璟后續貨量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地塊也已進入待推出階段，存貨壓力較大。

面臨銷售困境的還不止浦開云璟。4月17日下午，記者又來到了該公司另一在售項目——開云艾尚里。

開云艾尚里位于浦東北蔡內中環，項目整體去化表現平穩但偏慢，始終未觸發積分。項目自2023年入市以來多次調價，均價從初期9.8萬元/平方米逐步下調至9.1萬元/平方米。

據該項目售樓處銷售人員透露，目前項目南片區小地塊，也就是項目二期準備開售，目前一房一價表還未出來，但均價可能下調至8萬多元/平方米，中間套小戶型甚至有6-7萬元/平方米的價格水平。不過，他強調項目北片區的三期還在規劃開發中，價格會調整回9.8萬元/平方米。

由此可見，兩個項目均有以價換量的端倪。一邊是主動喊停幾近現房狀態的房源銷售；另一邊是存貨去化承壓。以價換量會否成為浦開集團一招破局換取現金流的唯一辦法？

公開資料顯示，浦開集團于2016年5月由上海浦東土地控股（集團）有限公司和上海浦東軌道交通開發投資（集團）有限公司合并成立。盡管尚未上市，但浦開集團的財務狀況可從合并財務報表口徑管中窺豹。

4月10日，浦開集團發布2026年第一期公司債券募集說明書。根據披露信息，公司在經營發展中面臨財務、經營、管理及政策等方面的潛在風險，其中財務相關因素受到重點關注，主要包括應收款項回收管理、存貨規模與跌價應對、收入結構穩定性、有息負債水平及短期償債能力等事項。

數據顯示，2022年至2024年及2025年前三季度，公司營業收入分別為59.34億元、43.62億元、133.33億元和57.48億元，呈現一定波動特征，且房地產銷售收入占比均超過78%，業務收入來源相對集中。

同期，公司存貨賬面價值由392.57億元增長至574.05億元，占總資產比重提升至43.02%，主要構成為土地及項目開發成本。募集說明書提及，若項目去化節奏放緩，存貨出現較長時間積壓，在市場環境變化下可能存在價值波動及跌價壓力。

伴隨項目布局與規模拓展，公司應收款項整體處于較高水平，前述報告期內，浦開集團的應收賬款、其他應收款及長期應收款合計分別為125.03億元、69.66億元、89.51億元和109.15億元，其他應收款占比相對較高，回收進度將對公司償債能力產生一定影響。

在債務結構方面，公司有息負債規模穩步提升，由272.79億元增至394.88億元，占總負債比重保持在四成以上。雖然債務期限安排相對均衡，但隨著有息負債規模上升，剛性兌付支出相應增加，對公司資金統籌安排與持續經營提出了更高要求。

一名業內人士表示，作為浦東城市更新的核心主體，浦開集團承擔大片區綜合開發職能，在項目運作上更注重整體“算大賬”，銷售回款的優先級遠高于單一項目利潤。

這名業內人士進一步指出，浦開云璟作為超大體量綜合大盤，后續仍有多期開發計劃，盡早實現回款也意味著更高的經營安全邊際。同時，城投公司的考核導向已發生轉變，不再單一看重利潤指標，現金流、去化率、回款率均成為核心考核硬指標，在此背景下，適度降價走量、加快資金回籠，對城投而言是保障信用評級、防范債務違約的關鍵舉措。