“關停餐飲”告示引發“住改商”清退傳聞，六運小區要告別“煙火氣”？

網紅街區業態轉型與商住平衡考驗治理智慧； 街道方面表示將結合實際逐步推進，避免“一刀切”

一紙告示，激起千層浪。4月17日，廣州市天河區天河南街體育西社區居委會發布告示，重申住宅內不得從事餐廳、娛樂、洗浴等行業。隨后，體育西社區轄內六運小區要“關停餐飲”的消息迅速傳開，引發關注。

體育西社區居委會發布“溫馨提示”，提醒出租業主，住宅不得從事餐飲、娛樂等行業。

六運小區匯聚了大量潮流店鋪，是以“樓上住家、樓下開店”為特色的網紅街區，但又深受住商矛盾困擾。新快報記者走訪發現，該小區內多家店鋪近日陸續關店轉讓，但也有新店正在入駐。天河南街道方面表示，將結合實際逐步推進相關政策落地，避免“一刀切”關停帶來的沖擊。街道相關負責人近日在接受記者采訪時表示：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這個早有規定。現在要做的，是把規矩執行好，把矛盾調解好。”顯然，六運小區正面臨著一場關乎業態轉型與商住平衡的治理考驗。

住宅禁開餐飲并非新規，早有明確約束

新快報記者注意到，此次體育西社區并非發布“新政”。自2010年“住改商”政策實施以來，六運小區內的住宅經審批后可開展商業活動。目前，六運小區匯集了酒吧、咖啡店、中古店、日料店、精品店等小資特色店鋪600余家，近年來一躍成為廣州市熱門網紅消費集聚地之一，吸引眾多年輕人前來消費。

另一方面，六運小區的商住矛盾早已凸顯。去年5月，新快報曾報道，多位居民反映小區內酒吧逐漸增多，深夜噪音不斷，峰值還一度超過70分貝，遠超相關標準。尤其在節假日期間，小區儼然成為“不夜城”，嚴重影響居民正常生活。同時，餐飲店鋪存在油煙污染和衛生問題。按摩店、電玩店進駐居民樓，人員混雜引發治安憂慮。居民們盼規范經營，還靜于民?。他們呼吁要有“可持續的解決方案”：應明確商鋪營業時段、加裝隔音設施、定期檢查油煙排放、劃定特定外擺區、限制酒吧密度、扶持文創和咖啡等業態?。

■六運小區內有按摩店就開在住宅隔壁。

事實上，早在2024年3月，廣州市就發布了《關于進一步放寬商事主體住所經營場所條件的意見》（以下簡稱《意見》），明確住所、經營場所屬于住宅的，申請人從事電子商務、無實體店鋪的網絡交易服務、咨詢策劃、工業設計、股權投資、咨詢代理等無污染、無安全隱患行業，在經有利害關系的業主一致同意后，可由當地人民政府或其派出機構等部門（單位）出具場地使用證明；但不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生產加工、易燃易爆物品銷售存儲等容易污染環境、擾民以及涉及人民生命財產安全的行業。

六運小區內隨處可見治理噪音擾民的告示牌。

不僅體育西社區表態稱小區內住宅不得從事餐飲行業，天河南街南一路社區居委會工作人員也向新快報記者表示：“住宅一直以來都是不能做餐飲的。”

此外，今年年初國家市場監督管理總局頒布的《網絡餐飲服務經營者落實食品安全主體責任監督管理規定》（以下簡稱《規定》）將于6月1日起正式施行，明確住宅、民房、車庫、地下室等不得作為餐飲外賣經營場所。這一全國性新規進一步加速了各地對“住改商”餐飲的清理整頓步伐，也讓六運小區這一網紅街區再次被推至風口浪尖。

走訪

有人閉店轉讓，有人與房東“聯營”開店

隨著相關政策的落實，商戶將受到怎樣的影響呢？

4月21日下午，新快報記者走訪六運小區，即便是工作日，街區內依舊人流涌動。多家網紅咖啡店生意火爆，門前外擺區坐滿了休閑消費的年輕人。日落時分，餐飲店、酒吧開始迎來客流高峰，整個街區沉浸在熱鬧的煙火氣中。

針對住宅“禁止餐飲”一事，新快報記者采訪了多家餐飲商戶，多數商戶表示并未收到通知，經營情況暫未受到影響。記者走訪發現，小區內多家店鋪近期正陸續閉店轉讓，但也有新店正在入駐。六運小區一家拉面店的店員告訴記者，她注意到附近店鋪門上張貼的“溫馨提示”。“那家店上個月就關門了，但那張告示上周才貼出”。她表示，此前聽說過住宅不得開設餐飲店的規定，但像這樣正式的書面提醒還是第一次見到。

■六運小區里商鋪林立，充滿煙火氣。

政策收緊的影響，在餐飲商戶的證照辦理上體現得尤為明顯。近日，有商戶在社交媒體上發文稱，目前六運小區內餐飲店的熱食證過期后，已無法續期，店鋪因此無奈退場。商戶朱先生告訴新快報記者，政策收緊受影響最大的是兩類商戶：一是新簽約但尚未開業的，“因為住宅性質房屋很難拿到‘場地使用證明’，要看業態”；二是食品經營許可證即將到期的老餐飲店，因為沒辦法辦理新的熱食證。朱先生表示，住宅辦理“場地使用證明”是有門檻的，申請人需確保不從事生產加工、餐飲、娛樂、洗浴等業態，確保開店不擾民；其次還須進行公示，通常在居民樓門口或電梯口張貼告示進行公示。公示期結束后，街道才會出具“場地使用證明”，這才是合規的流程。

六運小區內住宅無法開餐飲店，為何仍不斷有新店進駐？有商戶向新快報記者透露，在六運小區，可以通過中介，與房東簽訂“聯營”合同，使用房東的營業執照與食品許可證，以主理人的身份與房東合作經營開店。

除了餐飲行業，政策中禁止的娛樂、洗浴類業態，在六運小區內也仍有存在。目前六運小區內仍開設多家按摩店，大多提供SPA、沐足、按摩、搓澡等服務。新快報記者留意到，這些按摩店多數位于住宅樓二層、三層，由住宅改造而成，門口掛著常亮的燈牌，正對同樓層的其他住戶。除按摩店外，住宅樓上還開有多家電玩店，提供PS5、switch等游戲主機游玩服務，其營業執照顯示經營范圍為“娛樂業”“軟件和信息技術服務業”等。一家電玩店店主向記者表示，目前尚未收到任何正式通知，“不太確定后續會怎樣，店里裝修及設備投入合計超過20萬元，如果之后被迫撤走，裝修和設備損失很大”。

針對商戶和市民的疑慮，天河南街相關負責人回應稱，住宅樓下不得經營熱餐飲并非新規，而是基于長期以來“住改商”房屋的法定限制。

“現在的問題是，商戶和居民之間的拉鋸戰一直在進行。”該負責人坦言，樓下一些商戶的經營活動對樓上居民產生油煙、噪音等影響，這是天然的矛盾。“從去年開始，我們已經對那些酒吧進行了重點查處”。

該負責人表示，商戶的經營場所如果是商業性質的房屋，就仍可以按照商業的要求來申請證照，“我們主要是規范他們的經營行為。一般來說，在居民小區里面開商店，是有一些特殊要求的。我們正在加強對外擺、噪音等方面的規范化管理”。

目前，六運小區內部分熱食餐飲商戶已面臨許可證到期后無法續期的現實。而那些不涉及油煙、熱加工的冷食、飲品、中古、文創等業態，仍被允許繼續經營。街道方面表示，將結合實際逐步推進，避免“一刀切”關停帶來的沖擊。天河南街相關負責人說：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這一點早有規定。現在我們要做的是把規矩執行好，把矛盾調解好。”

據介紹，自2025年5月起，天河南街進一步強化對六運小區的綜合整治，努力為市民、游客提供良好的商居環境。天河南街相關負責人表示，六運小區作為天河區“全域服務治理”試點，未來的方向不是簡單關停，而是在法律框架內規范經營，探索商住共存的可行路徑。

聲音

在“我要睡覺”與“我要吃飯”之間尋求平衡

對于住宅“禁開餐飲店”，各方意見不一。

有居民指出，六運小區早就應該整治業態，關停噪音大的酒吧、油煙重的餐飲店，守住居住安寧是底線。也有居民稱，真正該禁的是半夜噪音嚴重的酒吧以及開在樓上、正對居民家門口的按摩店，正常餐飲店營業到22時沒問題。

有商戶認為，像面店這類餐飲商鋪，產生的油煙少，“工作日晚上10點我們就關門了，對居民的影響其實并不大”。

六運小區因“市井溫度”走紅，不少知名的品牌從這里走出。有網友認為，清退餐飲等業態會扼殺六運小區的獨特魅力；也有網友指出：“雖然我很喜歡六運小區的氛圍，但是也理解住戶們的訴求。”

作為在六運小區長大的二代居民，阿迪認為，居民投訴激增的核心是酒吧業態的爆發，導致夜間噪音、占道經營等問題激化。據他觀察，為了緩和矛盾，目前，街道已長期安排人員在夜間值守，防止占道經營，一些商戶也在店內安裝了隔音設施。在阿迪看來，住宅禁開餐飲店不應該“一刀切”。“其實很多小店是油煙小的輕餐飲店，對居民影響不大。最好有個標準，規定準入條件和審核資質，而不是‘一刀切’。不然餓了下樓都找不到吃的。”他說，更希望六運小區商住配套發展，成為廣州的“城市名片”，在居民與商戶、規范與活力之間找到可持續的平衡點。

說法

熱食、電玩、按摩全要清退 “聯營”合同簽了也無效

廣東國鼎律師事務所高級合伙人、公益律師廖建勛表示，《意見》《規定》已明確規定住宅內不得從事餐飲、娛樂、洗浴等行業。六運小區內的餐吧、酒吧屬于餐飲行業，電玩店、按摩店屬于娛樂行業，相關商戶都屬于逐步清退范圍。咖啡店等沒有飲食加工的業態，一般不屬于餐飲以及有重大污染的行業，在備案和獲得有利害關系業主一致同意后，可以繼續經營。

廣東諾臣律師事務所合伙人、律師蔡佳峻表示，“住改商”手續本質上是對住宅用途變更為經營性用房的一種行政許可前置程序，其適用對象僅限于法律規范明確允許的行業類型。依據民法典第二百七十九條的規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。該條款確立了兩個并列的合法性條件：一是遵守法律法規，二是經有利害關系業主一致同意，二者缺一不可。因此，已辦理的“住改商”手續即便在程序上合法有效，其效力范圍也僅限于《意見》中規定的允許類行業。

■六運小區的熱餐飲店和按摩店等，都會受到此次清理“住改商”事件影響。

蔡佳峻表示，關于通過中介簽訂“聯營”合同、以主理人身份使用房東營業執照和食品許可證的合作經營方式，從法律角度明確認定為不合規。根據市場主體登記管理條例第三十七條的規定，任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業執照。食品經營許可證和營業執照屬于法定經營憑證，嚴禁出租、出借，轉借證照和使用他人證照經營的行為均違反相關法律法規。所謂“聯營”合同在法律上屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，一旦被查處，證照持有者（房東）和實際經營者（主理人）均須承擔相應法律責任，面臨罰款、吊銷證照等行政處罰，且因合同內容違反法律強制性規定，該“聯營”合同本身亦屬無效。

建議

熱食退場冷食留步 引導商戶向“雙低”業態轉型

廣州市政協委員譚國戩表示，住宅禁餐飲、娛樂、洗浴等行業，在廣州并非新規，只是在實際執行層面，六運小區多年以來存在大量證照獲批或續期的現象，形成了“樓上有住家、樓下有餐廳”的既成局面。如今政策執行力度明顯加碼，對長期依賴餐飲經營的商戶而言，無疑是一次嚴峻的生存考驗。

■大量年輕人來六運小區消費、打卡。

在這一背景下，政府執法與商戶生計之間的矛盾難以回避。應遵循的核心原則是：以法治為底線，以民生為關切。

譚國戩認為，《意見》明確，住宅內不得從事餐飲、娛樂等“容易污染環境、擾民以及涉及人民生命財產安全的行業”，這一定義聚焦于“高擾民、高污染、高風險”業態，而非否定住宅底層商業化的全部可能性。同時，電子商務、咨詢策劃、工業設計、股權投資等無污染、無安全隱患行業仍可依法取得場地使用證明。這就為引導商戶向低擾民、低污染的業態轉型提供了政策基礎，而非要求所有商戶一律清退。

譚國戩表示，從實際動作來看，影響較大的主要是熱食類餐飲和酒吧等夜間場所，而咖啡店、甜品店等冷食業態受影響相對較小，街道在引進新業態時會優先選擇無污染、無噪音的行業。這種差異化的分類施策，實質上就是一種以時間換空間的柔性過渡安排——熱食證到期后相關商戶自然退出，而非強制提前關停，商戶有較長的緩沖期規劃轉型或另尋鋪位。

■采寫：新快報記者 林鋼威 陳潔

■攝影：新快報記者 陳潔