商業體的20年“保鮮”密碼：福田星河COCO Park如何始終年輕？

文/樂居財經 徐酒眠

在商業地產領域，一個公認的現實是：購物中心的平均迭代周期已縮短至3-5年，存量商業的煥新頻率越來越快，消費者的審美疲勞期也越來越短。

然而，在深圳福田CBD的核心地段，有一座開業已整整20年的商業體，始終保持著98%的平均出租率、約400家品牌的活躍生態，依然是深圳年輕人追逐潮流的首選目的地。

它就是深圳福田星河COCO Park。

2006年，它以“全國首個公園情景式購物中心”的身份橫空出世，打破了傳統百貨商場的“盒子”形態，在商場正中央打造了一座6000平方米的下沉式露天星空廣場，讓消費者第一次嘗鮮“逛公園般的購物體驗”。

20年后，當深圳這座城市的人口平均年齡僅為32.5歲，這座商業體不僅沒有老去，反而與這座城市的年輕人保持著高度同步的精神頻率。

它究竟做對了什么？

答案，藏在三次深度迭代的品牌調改、一座星空廣場的20年演變，以及一套將客群從“流量”轉化為“留量”的會員哲學之中。

三次深度迭代

20年“不設限”的商業進化

如果說商業體的生命力在于持續迭代，那么福田星河COCO Park用20年時間完成的三次關鍵蛻變，堪稱存量商業調改的教科書級樣本。

第一次迭代（2017-2020）：從“物理煥新”到“業態革命”

2017年，星河投入重資，啟動了開業以來最大力度的改造升級。這不僅是外立面的視覺煥新，更是一場從空間到業態的系統性革命。2018年，君尚百貨因租賃合同到期撤出星河國際裙樓，星河抓住這一契機，將原君尚百貨部分納入整體經營，以南北區進行區分，整體商業管理面積提升至12萬平方米。2020年，二期空間正式亮相，帶來100余家品牌，充分補全了一期業態的完整性。

在品牌維度，項目保持著年均約30%的品牌煥新率，著力強化國際美妝與潮流運動的集群效應。2019年3月至10月，14家國際化妝品品牌集中入駐，包括Dior全球最新形象店、LANC?ME、YSL、CPB、法國嬌蘭精品香水主題店、GIORGIO ARMANI精品店等，不僅填補了福田CBD商圈在高端化妝品業態上的空白，也進一步奠定了項目在商圈中的核心地位。

與此同時，項目在一樓街區重磅引進了adidas Originals、NIKE KICKS LOUNGE、FILA FUSION、PUMA FPS等國際潮牌，打造出深圳CBD最吸睛的“潮牌一條街”。其中adidas Originals店鋪為華南最高等級三葉草店鋪，是全國首家COLLECTION FDD店；NIKE KICKS LOUNGE則為最高級別的Level 1店鋪，涵蓋Nike和Jordan全系列鞋款。兩大核心品類的集群效應，讓項目的國際化、年輕化定位更加鮮明。

第二次迭代（2020-2023）：全業態閉環與“完全體”進化

二期空間的落成，讓項目進入了真正的“完全體”階段。在一期原有的國際美妝街和潮牌運動街的基礎上，二期補全了兒童體驗、品質生活等業態，形成了更加完整的消費生態閉環。

2020年，福田星河COCO Park以“青年不夜城”的全新姿態亮相，場景、業態和品牌全面進階，情景式公園版休閑購物中心的構想終于完整呈現。

第三次迭代（2023至今）：首店經濟與國際化升級

進入2023年后，項目在“首店經濟”上持續發力，全年引進86家新品牌，其中全國首店4家、華南首店7家、深圳首店7家、福田首店11家。

2025年國慶假期，日本知名品牌BEAMS華南首家獨立店在福田星河COCO Park正式開業，攜2025秋冬各支線全系列新品及深圳限定系列亮相，為深圳潮流愛好者帶來全新沉浸式購物體驗。同年11月，徠芬全國首家旗艦店在此開業，標志著這個從線上起家的品牌正式邁入實體零售領域。

品牌的相互成就，是這座商場最動人的故事之一。泡泡瑪特、TOPTOY等新零售品牌入駐后，迅速成為場內最受歡迎的商鋪之一，銷售額一度達到深圳同品牌中的TOP1排名。與名創優品合作的哈利·波特、Chiikawa快閃活動，銷售額均為全國第一。這些成績背后，是商場作為平臺所釋放的強大賦能效應。

截至目前，福田星河COCO Park業態涵蓋國際美妝、潮流運動、品質餐飲、生活方式等，形成了均衡且富有活力的商業結構。20年間，這座商場從未“躺平”，而是以每三年一次的節奏，不斷刷新自己的面貌。

從物理“公園”到精神“聚場”

一座星空廣場的20年演變

如果說品牌調改是福田星河COCO Park的“里子”，那么那座6000平方米的星空廣場，就是它最獨特的“面子”。

從2006年開業之初，這座下沉式露天廣場就與深圳第一高樓平安金融中心遙相呼應，構成了福田CBD最具辨識度的城市地標景觀。但20年來，這座廣場的價值遠不止于“好看”——它從最初的景觀配套，演變為深圳最高頻、最活躍的“城市事件發生地”。

客群結構的代際躍遷，是福田星河COCO Park保鮮成果。20年間，項目的核心客群始終穩定在18-35歲的年輕中產群體。伴隨國際化升級，客群結構更加多元，2024年商場客流量中港客占比已達到30%。

2025年，福田星河COCO Park成為福田區首個離境退稅“即買即退”試點，進一步強化了深港融合消費樞紐的地位。

從早期的“深圳白領下班聚會的首選地”，到如今“深港年輕人周末必逛的潮流目的地”，星空廣場見證了一代又一代深圳青年的青春記憶，也在持續吸引著Z世代的消費目光。

在運營策略上的四大“順勢而為”，是田星河COCO Park保鮮的秘訣。在20年的運營歷程中，福田星河COCO Park最核心的哲學是：不創造需求，而是順應需求；不追趕風口，而是讓風口在星空廣場自然生長。

深耕首發經濟，項目持續引入國內外高熱度IP資源，僅2025年就落地17場IP活動，其中全國首展6檔、華南首展6檔、深圳首展4檔。52TOYS旗下潮流IP CiCiLu主題快閃在星空廣場舉辦，高達數米的CiCiLu氣模迅速鎖定消費者目光，沉浸式的場景體驗吸引大量年輕人打卡。與TOP TOY聯合舉辦的“尋寶派對”主題美陳展，產品首發現場過千人排隊，當日單店銷售額突破TOPTOY全年最高，活動整體GMV超2000萬元。每一次IP事件，都是一次線上線下聯動的流量引爆。

抓住夜間經濟熱潮，項目連續三年打造“都市力釀·特昂節”，在深圳市商務局、福田區商務局的支持下，將微醺精釀升級為復合型人文社交場景，累計吸引超60萬人次參與，成為深圳夜經濟的示范性事件。星空廣場的開放式格局，讓夜晚的精釀市集與城市天際線交相輝映，構建出獨一無二的夜游體驗。

響應ESG可持續趨勢，項目攜手成熟平臺推出“可持續探索計劃”，圍繞環保、循環再生等議題打造系列主題活動，將綠色理念轉化為年輕人樂于參與的消費體驗。這種“價值觀營銷”不僅契合了年輕一代的環保意識，也建立了更深層次的情感連接。

踩準寵物經濟風口，在深圳市市場監督管理局福田監管局、區商務局、市寵物行業協會的指導下，項目落地首屆“深圳寵物友好文化節”，構建“COCO Paw”寵物友好體系，打造寵物樂園、完善便民設施，樹立了深圳寵物友好商業的示范標桿。

從最早的“公園購物”概念，到如今以內容驅動商業活力的“城市會客廳”，星空廣場的20年演變，本質上是從“提供空間”到“制造內容”的躍遷。它不是一座被動的景觀，而是一個主動創造城市事件、承載社會情緒的精神聚場。

客群粘性與會員生態

從“流量”到“留量”的20年穿越

20年，意味著第一批走進商場的年輕白領，如今可能已經步入中年。但福田星河COCO Park依然在吸引Z世代。這背后，是一套跨越代際的客群連接方法論。

其一是以興趣為紐帶的私域運營。

項目突破了傳統商業的單向傳播模式，通過搭建運動、可持續、寵物等垂直圈層社群，形成了以興趣為紐帶的高活躍度私域用戶池。在“COCO Paw”寵物友好體系下，愛寵人士可以帶著毛孩子在星空廣場漫步，參與寵物文化節；在“都市力釀”精釀節中，精釀愛好者可以在這里找到志同道合的酒友。通過持續輸出圈層專屬內容與活動，項目與核心用戶之間建立了超越消費關系的長期情感連接。

其二是百萬級會員體系的精細化運營。

早在2006年開業之初，福田星河COCO Park就開始推行會員制；2015年，項目啟動電子會員卡，率先探索線上線下的聯動。經過近20年的積累，項目已形成百萬級會員池，依托COCO Club小程序實現會員權益的線上化、場景化觸達。針對高卡級會員，項目推行大客戶1V1專屬服務，通過持續豐富的會員權益內容，不斷提升會員粘性與復購率，構建起從“流量”到“留量”的完整閉環。

2024年，星河控股進一步推出“星河寵粉計劃2.0”，星友匯會員權益全面升級，將社群建設提升至戰略高度。這一計劃不僅覆蓋消費權益，更延伸到生活方式、社交體驗等維度，讓“會員”二字不再是冷冰冰的積分數字，而是一種有溫度的身份認同。

其三是深港融合消費樞紐的國際化布局。

值得一提的是，2025年福田星河COCO Park成為福田區首個離境退稅“即買即退”試點。不同于傳統離境退稅，“即買即退”將退稅環節前置到購物現場，讓境外消費者在購物時就能直觀感受到價格優惠。這一布局，不僅提升了港客及國際游客的消費體驗，也進一步鞏固了項目作為深港融合消費樞紐的戰略地位。

從第一批白領到如今的Z世代，從本地客群到港客占比30%，福田星河COCO Park用20年時間證明了一個道理：商業的“保鮮”不是靠年齡，而是靠與每一代消費者保持同步的能力。

結語

商業的本質是連接人與生活

20年前，當福田星河COCO Park在福田CBD拔地而起時，深圳還是一個正在崛起的年輕城市。20年后，深圳已成為國際化大都市，而這座商業體依然站在城市潮流的最前沿。

它的“保鮮”密碼，或許可以歸納為三條：一是持續迭代的勇氣，20年間三次大規模調改、年均30%的品牌煥新，讓每一代年輕人都能在商場找到屬于自己的潮流；二是以內容驅動商業的智慧，星空廣場從不只是一座建筑景觀，而是承載城市事件、社會情緒和精神共鳴的“聚場”；三是以長期主義為底色的客群運營，從會員制的早期布局到私域社群的深度連接，讓“流量”真正轉化為“留量”。

商業的本質，從來不是鋼筋水泥的堆砌，而是連接人與生活。福田星河COCO Park的20年，正是一場關于“長期主義”的勝利。

當它以依然年輕的姿態迎來20周年慶典時，它向深圳、向行業、向每一代消費者傳遞了一個堅定的信號：一座商業體的生命力，從不取決于它開了多久，而在于它是否始終與你我一同生長。