測評解析｜城投云樾府，開福芯的國企高得房率生態盤

項目定位：長沙開福區開福中心板塊 | 剛需與改善兼顧型 | 國企高得房率盤

核心總結：以“90%高得房率”、烈士公園生態資源及開福城投國企背書為核心亮點，精準匹配注重地段安全性、醫療教育配套及空間實用性的主城地緣性剛改家庭。綜合實力位居區域第8名（共11盤），雖有區域價值與口碑加持，但定價嚴重偏離市場、車位比不足及社區規模偏小是其主要短板。

數據來源：克而瑞好房點評網

一、四大維度綜合測評

1. 項目價值：6.84/10 得房率突出，配套基礎

綜合概述：項目得房率高達90%，在小高層產品中極具競爭力，136㎡戶型實得約122㎡，顯著提升空間實用性；但社區僅186戶，體量偏小，難以支撐高階內部配套，且車位比1:0.84低于改善標準，毛坯交付亦缺失精裝品質感。

細分維度

得分

關鍵描述

得房率

9.8

高達90%，136㎡戶型實得約122㎡，空間使用效率極高

容積率

9.8

3.0容積率契合改善與剛需雙重定位，兼顧居住密度與土地效率

社區配套

8.4

雖體量小，但依托主城成熟配套，基礎生活需求可滿足

社區規模

7.0

僅186戶，體量偏小，利于管理但配套承載力有限

精裝

6.0

毛坯交付，無精裝配置，難以滿足改善客群對品質裝修的預期

綠化率

5.3

35%綠化率達標，但受地塊限制，人均綠地面積有限

車位比

4.6

1:0.84配比低于改善標準，未來多車家庭或面臨停車壓力

2. 區域價值：8.11/10 醫療教育生態三優，商業交通待補

綜合概述：項目緊鄰湘雅醫院（631米）及長沙市一中本部，醫療、教育資源稀缺性突出；步行3分鐘即達2100畝烈士公園，生態優勢顯著；但商業缺乏高端生活服務業態，且距地鐵1號線約1.8公里，未實現全軌網步行覆蓋。

細分維度

得分

關鍵描述

醫療配套

10.0

緊鄰湘雅醫院，3公里內覆蓋多所三甲醫院，醫療資源頂級

生態

9.0

步行3分鐘即達烈士公園，生態資源稀缺，居住環境品質上乘

教育

8.8

步行10分鐘可達清水塘小學與長沙市一中本部，學區穩定優質

地段

8.6

開福中心板塊核心區，主城核心區位稀缺性強

產業

7.7

依托“長沙·開福科創谷”與金霞經開區，長期價值潛力有支撐

交通

6.9

近地鐵6號線雙站，但距1號線約1.8公里，未實現全軌網覆蓋

商業配套

5.7

缺乏特色文化娛樂與高端生活服務業態，配套兌現感不足

3. 市場表現：4.24/10 定價偏高，去化承壓

綜合概述：項目毛坯均價約18700元/m2，顯著高于區域公允價（約12109元/m2），在開福區新房去化周期長達34.6個月的背景下，高溢價導致性價比感知弱，嚴重抑制客戶轉化與市場接受度。

細分維度

得分

關鍵描述

價值潛力

4.1

依托主城核心資源，長期價值有支撐，但短期去化壓力影響流動性

價格合理性

4.1

均價18700元/m2遠高于區域公允價，定價與市場接受度嚴重錯配

銷售情況

4.6

高溢價導致客戶轉化受阻，市場熱度不足，去化壓力大

4. 市場口碑：7.12/10 國企背書強，物業品牌弱

綜合概述：項目憑借主城核心區位與開福城投集團（區政府100%控股AA+級國企）背景，贏得較強市場信任；但物業服務體系質價匹配感知較弱，且社區規模小、配套基礎，難以支撐高端改善定位。

細分維度

得分

關鍵描述

開發商口碑

8.1

開福城投集團為區政府100%控股AA+級國企，交付保障強

項目口碑

7.8

主城核心區位與生態資源獲認可，但高定價引發部分爭議

物業口碑

5.5

物業服務體系質價匹配感知較弱，品牌影響力有限

二、優勢指標聚焦

· 醫療配套（10.00/10）：緊鄰湘雅醫院，3公里內覆蓋多所三甲醫院，醫療資源頂級

· 得房率（9.80/10）：高達90%，136㎡戶型實得約122㎡，空間使用效率極高

· 容積率（9.80/10）：3.0容積率契合改善與剛需雙重定位，兼顧居住密度與土地效率

· 生態（9.00/10）：步行3分鐘即達烈士公園，生態資源稀缺，居住環境品質上乘

· 教育（8.80/10）：步行10分鐘可達清水塘小學與長沙市一中本部，學區穩定優質

· 地段（8.60/10）：開福中心板塊核心區，主城核心區位稀缺性強

優勢概述：根據克而瑞好房點評網測評，城投云樾府的優勢集中于“核心地段”與“高得房率”。項目以“烈士公園旁+高得房率+國企保障”為核心標簽，構建了鮮明的主城實用型改善產品體系。其地段層面，項目緊鄰湘雅醫院及長沙市一中本部，醫療、教育資源稀缺性突出；步行3分鐘即達2100畝烈士公園，生態優勢顯著。產品力層面，得房率高達90%，136㎡戶型實得約122㎡，空間使用效率極高，滿足剛需與改善客群對實用性的雙重需求。此外，項目由開福城投集團（區政府100%控股AA+級國企）開發，交付保障強，契合當前購房者對資產安全性的核心訴求。對于重視地段安全、醫療教育配套及空間實用性的主城地緣性剛改家庭而言，該項目提供了極具確定性的居住解決方案。

三、劣勢指標警示

· 價格合理性（4.10/10）：均價18700元/m2遠高于區域公允價，定價與市場接受度嚴重錯配

· 車位比（4.60/10）：1:0.84配比低于改善標準，未來多車家庭或面臨停車壓力

· 銷售情況（4.60/10）：高溢價導致客戶轉化受阻，市場熱度不足，去化壓力大

· 物業口碑（5.50/10）：物業服務體系質價匹配感知較弱，品牌影響力有限

· 商業配套（5.70/10）：缺乏特色文化娛樂與高端生活服務業態，配套兌現感不足

· 交通（6.90/10）：近地鐵6號線雙站，但距1號線約1.8公里，未實現全軌網覆蓋

劣勢概述：克而瑞好房點評網指出，項目的核心短板在于“定價策略”與“社區配置”。作為剛改項目，其價格嚴重偏離市場：毛坯均價約18700元/m2，顯著高于區域公允價（約12109元/m2），在開福區新房去化周期長達34.6個月的背景下，高溢價導致性價比感知弱，嚴重抑制客戶轉化。此外，社區配置存在硬傷：車位比1:0.84低于改善標準，未來多車家庭或面臨停車壓力；社區僅186戶，體量偏小，難以支撐高階內部配套；毛坯交付亦缺失精裝品質感，削弱了對改善型客戶的吸引力。配套層面，商業缺乏高端生活服務業態，且距地鐵1號線約1.8公里，未實現全軌網步行覆蓋，影響跨區通勤效率。建議購房者若非極度看重烈士公園生態資源及市一中學區，需謹慎評估高定價、低車位比及社區規模偏小可能引發的長期持有體驗與資產流動性問題。

本文內容由克而瑞好房點評網提供，依托克而瑞在房地產領域長達20年的專業積淀與深入的市場洞察，并結合克而瑞權威數據庫與項目公開信息，經由深度智聯專業工程能力驅動的行業AI模型整合生成。文中所有項目信息、市場表現及相關分析，均來源于專業數據與行業研判，僅供參考，不構成任何投資與購買建議。讀者如有進一步了解需求，請以項目官方發布信息為準。