如今的深圳樓市，出現(xiàn)了一個耐人尋味的現(xiàn)象：當很多樓盤還在為去化發(fā)愁時，一批新規(guī)、新國標樓盤卻賣得風生水起。

上周日（4月19日），前海桂灣新國標豪宅海晏府開盤，雖然備案均價超乎市場預期，比周邊二手房高出3-5萬/㎡，但去化仍然高達9成。

再往前推，深圳灣新一代豪宅，澐璽、信悅灣、超總灣等，雖然單價最高去到35萬，但依然賣出了百億級銷售業(yè)績。

為什么新規(guī)、新國標豪宅，價格又高銷量又好？和三大因素息息相關(guān)。

01.

新國標為何能引領(lǐng)樓市？

1、符合國家發(fā)展大背景。

最近幾年，國家一切大的舉措，其實都在瞄準「新」——新質(zhì)生產(chǎn)力、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級、升級換代、新引擎建設等。

符合國家這種“向新而行”主趨勢的領(lǐng)域，幾乎都迎來了爆發(fā)式增長。

比如A股，2025年概念板塊和個股漲幅榜，幾乎都是受益于AI算力需求爆發(fā)、技術(shù)迭代升級與國產(chǎn)替代加速的領(lǐng)域、題材，一個字概括，即是“新”。

再比如新能源汽車，2021年，在國內(nèi)汽車銷量中的占比僅約13.4%，2025年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)狂飆至47.9%，4年增長約3.6倍。

和科技股、新能源汽車一樣，新規(guī)、新國標樓盤就是國家向「新」戰(zhàn)略在樓市中的具體體現(xiàn)，符合國家發(fā)展主趨勢，所以能賣的又貴又好。

2、符合國家救市導向。

政府救市已經(jīng)從金融政策調(diào)控轉(zhuǎn)向了用產(chǎn)品托底。

前幾年，救市聚焦在金融政策調(diào)控，松限購、降首付、降利率等，這些措施解決了「買得起」的問題。

現(xiàn)在，救市進入中后期，政府穩(wěn)定樓市的具體措施，是讓房子回歸居住價值，因此提出了“好房子”戰(zhàn)略。

新國標+產(chǎn)品力就是這種戰(zhàn)略下的路徑選擇，它解決不了「值不值得買」的問題。

可以說，新國標項目定價高、賣得好，是其本身肩負的使命，也是政策導向的必然結(jié)果。

3、產(chǎn)品力確實拉滿。

建筑新規(guī)規(guī)定陽臺可做更大、凸窗尺寸增加、減少公攤面積等，大幅提高了住宅使用率。（詳見《深圳市建筑設計規(guī)則》）

新版《住宅項目規(guī)范》（俗稱新國標）明確限高80米、容積率不超過3.1、層高不低于3米等標準，讓深圳告別了高密人居時代。

所以，新規(guī)項目是一次單一維度的精準升級，新國標項目則是全方面的代際提升：容積率低、得房率高、戶型好，人居舒適度高，完全是顛覆級的存在，對傳統(tǒng)項目是降維打擊。

回到最初的問題，為什么新一代住宅能引領(lǐng)深圳樓市？答案顯而易見：這是在順應國家發(fā)展大勢、貼合市場政策導向的大背景下，一次「產(chǎn)品主義」的回歸與勝利。

02.

光明首個新國標住宅

中心地段+雙地鐵

說到新國標住宅，光明有一個項目不得不提——龍湖·觀萃。

這是光明中心首個新國標住宅，也是目前光明產(chǎn)品力的天花板。

示意圖

淘哥一直強調(diào)，樓市經(jīng)過5年的深度調(diào)整，買房策略已經(jīng)徹底改變。

現(xiàn)在買房，第一原則是價值確定性，即你買的房子：1、要有現(xiàn)實配套，居住價值高；2、在未來（比如5-10年）有極大概率能夠保值，并且在需要時能夠順利地以合理價格變現(xiàn)。

龍湖·觀萃所在的光明中心，確定性就很強。

眾所周知，光明有兩個市場公認的價值高地：鳳凰城、光明中心。2019年至今，光明的日光盤幾乎全部集中在這兩個地方。

其中鳳凰城是光明最早的網(wǎng)紅區(qū)域，開發(fā)已經(jīng)進入后期、價值紅利幾乎已經(jīng)完全兌現(xiàn)。

但是光明中心不一樣，這里既有現(xiàn)實性、又有成長性。

目前，光明中心很多規(guī)劃已經(jīng)兌現(xiàn)，但還有一部分規(guī)劃正加速落地，比如科學公園、文化藝術(shù)館、13號二期北延等，城市骨架持續(xù)拉伸、配套與產(chǎn)業(yè)同步升級，價值紅利還在持續(xù)釋放，就像前海一樣。

龍湖·觀萃正好位于光明中心的成熟板塊，緊鄰可承辦國際級、國家級賽事的紅花山體育中心和光明區(qū)文化館，步行可達約27萬m2的紅花山公園，約1公里內(nèi)就是大仟里、天虹，附近還匯聚了深圳市光明區(qū)實驗學校、光明區(qū)高級中學、光明區(qū)第二中學等全齡段優(yōu)質(zhì)教育資源。

值得強調(diào)的是，龍湖·觀萃是真正的地鐵口物業(yè)，而且是雙軌交匯。

項目距離6號線紅花山站非常近，出小區(qū)大門直線步行僅約300米，一首歌還沒聽完就進站了。

同時，項目不遠處還是13號線（二期北延）公明廣場站。據(jù)最新消息，13號線（二期北延）年內(nèi)就會開通。

要知道，13號線全線串聯(lián)了光明科學城、西麗湖科教城、留仙洞總部基地、南山科技園、深圳灣超總、人才公園、深圳灣口岸、歌劇院等產(chǎn)業(yè)、文化、休閑地標，是深圳的一條黃金軸線。

目前，13號線一期北段+南段已經(jīng)貫通，年內(nèi)二期北延（光明段）一旦正式運營，將徹底打通光明任督二脈，為區(qū)域帶來很大的想象空間。

可以發(fā)現(xiàn)，龍湖·觀萃位于光明中心的成熟板塊，既能便捷享受地鐵、學校、商業(yè)、文體、公園等全維、優(yōu)質(zhì)配套，又能承接13號線、科學公園等規(guī)劃完全兌現(xiàn)帶來的成長空間，一舉兩得，確定性非常高。

地段、配套優(yōu)勢雖然也很強，但更強的，還是龍湖·觀萃的產(chǎn)品力。

03.

容積率2.92

到底意味著什么

作為光明首個新國標住宅，龍湖·觀萃住宅地塊容積率僅約2.92。

很多人可能沒有概念，在深圳，容積率2.92到底意味著什么？

首先，是產(chǎn)品本身的極度稀缺。

深圳人口密度位列全國第一，而且斷層領(lǐng)先，是上海的約2.3倍、廣州的約3.5倍。

截圖自中經(jīng)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)按2024年官方發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計

在深圳，寸土寸金，不僅是一個形容詞，更是一種客觀寫實。

所以，在深圳人均可占有的土地量是最值錢、也是最稀缺的。

回歸住宅，容積率就是衡量人均占有土地量的核心指標，它是打造“好房子”的前置條件，只有低容積率才有機會做出真正的好房子。

為什么香港頂級富豪不住在CBD，而是住在港島半山、淺水灣，就是因為低密住區(qū)才能帶來更好的私密性、舒適度，它關(guān)乎兩方面。

一方面，低容積意味著更多的公共空間，樓間距更大，做園林、會所的面積更大，設計更有發(fā)揮空間。

龍湖·觀萃樓間距高達約40m，通風采光、視野開闊度，遠非高密度樓盤可比。

龍湖·觀萃打造了深圳首座低密南法藝術(shù)花園，包括約560㎡的浮島泳池、約750㎡的繆斯莊園、約75m的香榭藝廊……

整個中央園林總面積高達約6500㎡，約為一個標準足球場，相當于把一個精美公園搬進了社區(qū)。

示意圖

會所也非常奢侈，匠造光明首個超1000㎡立體泛會所，會客廳面積超300㎡、局部挑高超4m；健身區(qū)約180㎡、超18m無敵面寬正對泳池；閱讀空間有約160㎡，做了獨立空間分隔，可滿足辦公、打游戲、冥想等多重獨處需求。

示意圖

你能相信嗎？龍湖·觀萃會所還有一個雙層挑高的萬卷書屋，簡直是有娃家庭、愛書人士的“夢中情屋”。

另一方面，低容積意味著人均享有的資源更多。

看個對比，龍湖·觀萃占地約2.05萬㎡，住宅用地容積率2.92，套數(shù)529；光明另一個某占地約2.1萬㎡的樓盤，容積率5點多，套數(shù)792。

換言之，龍湖·觀萃相當于在可以建近800套房子的地塊條件下，建了529套房子，人均占有土地面積、人均享受的園林/會所資源大幅提升。

不僅如此，家庭戶數(shù)少，還有電梯等待時間更短、配套磨損頻次更低等優(yōu)勢，會讓生活處處都非常舒適、愉悅。

這種人居生活享受拉滿的低密社區(qū)，在深圳稀缺到什么程度？

深圳很多10萬+豪宅都無法擁有低密享受，比如福田標桿盤深業(yè)中城、南山網(wǎng)紅盤華潤城潤璽，層高約30-60多層，容積率在6-8。

容積率低于3的住區(qū)，幾乎只存在于華僑城、香蜜湖這種頂級豪宅區(qū)。

華僑城、香蜜湖什么價格？以華僑城純水岸為例，樓層、朝向、景觀好的房源，幾乎都在15萬+/㎡，最新成交的一套臨湖別墅（純水岸二期18號），成交總價3.8億、折合單價高達83萬，非常驚人。

其次，是超乎想象的溢價空間。

低密產(chǎn)品的高溢價其實是稀缺特質(zhì)的衍生品，因為稀缺擁有最強硬的定價權(quán)，稀缺程度越高，定價權(quán)越高。

同樣以華僑城純水岸為例，與周邊高密度的二手房比，純水岸的價值溢價非常明顯。

比如純水岸15期，2011-2013年建成、容積率2.85，掛牌均價約19萬/㎡；

對面的香山美墅2期，2014-2015年建成、容積率5.19，掛牌均價約15萬/㎡。

截圖自貝殼

相近的樓齡、同樣的知名豪宅，容積率一高一低，二手溢價相差約20%，這就是低密度住區(qū)的資產(chǎn)表現(xiàn)力。

此外，低密度還有一個很大的優(yōu)勢，實用率更高、戶型更優(yōu)越，這一點在龍湖·觀萃體現(xiàn)的更是淋漓盡致。

04.

戶戶實用率超100%

新國標之王

光明買房首選

龍湖·觀萃打造建面約89-138㎡的3-4房，戶戶朝南、戶戶帶獨立入戶空間、戶戶實用率超100%，堪稱新國標戶型之王。

以建面約103㎡4房（A戶型）為例，淘哥為大家深入拆解下。

1、實用率高達約109%、實用面積約112㎡。

什么概念？同樣建面，比傳統(tǒng)產(chǎn)品（實用率約85%）實用面積多出約25㎡，按4萬/㎡計算，價值百萬。

買這個戶型，等于花3房的錢住4房，節(jié)省下來的錢輕松買輛豪車。

2、光明面積最小真四房、最高性價比一步到位。

市面上建面110㎡以內(nèi)的4房，很多都是3+1，而此戶型是真4房，每個空間都是完整的功能區(qū)。

入戶帶獨立空間，可打造專屬收納區(qū)，室內(nèi)廚房是大尺度U型布局、陽臺面寬超6m、主臥奢配270°轉(zhuǎn)角飄窗、進深約6.8m，完全是大戶型4房的闊綽度。

而且，此戶型4開間朝南、擁有約12.5m超寬南向采光面，視野景觀非常優(yōu)越，外攬紅花山公園、內(nèi)看園林。

小面積4房擁有此種朝向和視野非常罕見，因為多樓盤為了大戶型賣高價，會犧牲小面積戶型的朝向和視野。

其實，受限于資金、時間、精力成本，很多深圳人買房不可能換來換去，此戶型不僅滿足了4房基礎的實用性、功能性，在尺度、通風采光、視野景觀方面的舒適度也非常能打。

就算是三代同堂，也能生活的非常舒心，是光明乃至全深圳一步到位置業(yè)中，性價比最高的選擇。

戶型示意圖（上）室內(nèi)效果示意圖（下）

再來看面積比較大的4房，有約116/117/138㎡三種面積段。

建面約138㎡4房，有幾個頗具領(lǐng)先性的設計：

超16m 南向巨幕面寬，四開間朝南；

南北雙景觀陽臺，采光、通風、觀景三重升級；

約29㎡酒店式套臥、270°全景艙視野，體驗感遠超光明市面同面積4房；

靈動X空間，可實現(xiàn)定制化生活場景，可從容應對家庭結(jié)構(gòu)變化。

整體來看，此戶型闊綽度、舒適度拉滿，有150㎡大平層的既視感。

戶型示意圖（上）室內(nèi)效果示意圖（下）

建面約117㎡4房，格局方正、動靜分區(qū)，LDK一體化設計，公區(qū)更加完整、闊綽。

整個戶型幾乎被飄窗與陽臺環(huán)繞，采光面拉滿，宛如一座通透的大陽光房。很難想象，住在這里日常會有多愜意、舒心。

戶型示意圖（上）室內(nèi)效果示意圖（下）

建面約89㎡3房，在經(jīng)典豎廳設計的基礎上做了很出彩的優(yōu)化，入戶帶玄關(guān)、預留S形冰箱位，把衛(wèi)生間全部放在北向、實現(xiàn)了四開間朝南，住在這樣的房子里，每個家庭成員都能公平享受陽光。

戶型示意圖（上）室內(nèi)效果示意圖（下）

作為一個從業(yè)20多年的地產(chǎn)人，看完龍湖·觀萃的戶型設計，淘哥深深感受到了新國標產(chǎn)品力的降維打擊。

淘哥獲悉，龍湖·觀萃五一即將開放實體示范區(qū)和樣板房，有買房打算的粉絲朋友一定要重點關(guān)注、親臨現(xiàn)場。

畢竟龍湖·觀萃地處光明中心、近雙地鐵，能同時享受區(qū)域成熟配套+價值成長空間，確定性很高，同時又是新國標住宅，容積率低至2.92（除公配）、實用率超100%、戶型打造更是區(qū)域天花板……這樣一個全能優(yōu)質(zhì)項目，可遇不可求，錯過，真的會遺憾很久。