大跌1095.5%！華發股份1年虧光前4年利潤｜看財報

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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

沒有站在光里后的房企們有點陣痛難熬。

今晚（2026年4月24日），A股上市房企華發股份披露了2025年度業績報告，比較有行業代表性。

一邊是營收迎來近5年里的最高增長，另一邊凈利潤卻是至少近9年里的最大虧損。

圖表來源｜東方財富（特此感謝）

這兩年一度以黑馬之姿崛起的廣東國企，為何會如此撕裂？

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先看營收。

2025年華發股份營業收入834.26億元，同比增加38.85%，為五年來最高，也遠高于同期的全國商品房銷售額增速。

杠桿游戲看到，2025年華發股份的營收來源由三大板塊構成：

房地產開發板塊收入727.64億元，同比增長30.59%，占總營收的87.22%。這部分增長主要來自前期銷售項目的結轉交付。

這批項目多為2022—2023年市場相對高位時的銷售合約，其集中交付構成了營收增長的主體。

值得關注的是，華發股份2025年房地產開發板塊對應的營業成本為654.54億元，毛利率僅為10.05%，較上年同期下降4.26個百分點，創下近年來新低。

再就是物業服務板塊收入19.33億元，同比增長9.36%，毛利率15.64%，相對穩定。截至2025年末，其在管面積已超5948萬平米，服務覆蓋44座城市。

其他業務實現收入87.30億元，同比大增235.91%。年報顯示，華發股份其他業務中包含“土地收儲業務”。這一科目在2024年為25.99億元，2023年更是僅有約22億元。

2025年，華發股份通過政府收儲回籠資金57億元，涉及珠海總部大廈及研發中心地塊、深圳前海冰雪世界7宗商業用地、武漢都薈天地AB北地塊等，其中部分收儲交易的收入被納入這一科目。

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利潤這邊華發股份則比較慘。2025年由盈轉虧，歸母凈利潤虧損94.96億元，同比斷崖式下跌1095.54%。

從財報里也不難看出來，造成華發股份利潤坍塌的原因有五點。

其一，毛利率大幅下滑，侵蝕基礎利潤空間。上文杠桿游戲也提到了，2025年華發股份房地產開發板塊的毛利率從2024年的14.31%降至2025年的10.05%，降幅4.26個百分點。

期內其整體營業成本761.3億元，增速47.85%，高于收入增速的30.59%；

其二，存貨等資產巨額減值計提。2025年華發股份資產減值損失57.30億元，比2024年的-18.40億元多出近39億元。

年報顯示，這部分減值主要來自存貨跌價準備的計提。從附注披露的明細看，開發成本計提18.48億元，開發產品計提38.81億元。

開發成本中，上海、南京、珠海、武漢等多個城市的在建項目均有涉及；開發產品中，大連綠洋灣、沈陽和平首府、江門華發四季等項目的跌價計提尤為顯著。

其三，投資性房地產公允價值縮水。華發股份持有大量商業物業，并以公允價值模式計量。2025年其投資性房地產期末賬面價值為308.73億元，全年公允價值變動損失11.41億元。

其四，聯合營項目投資收益由盈轉虧。期內投資收益從2024年的+9.68億元驟降至2025年的-4.26億元，其中對聯營企業和合營企業的投資收益，由+9.07億元降至-3.76億元，降幅超過12億元。

其五，財務費用因利息支出大增而飆升。2025年華發股份財務費用16.43億，相比2024年的5.12億多出超11億元。

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資產質量方面，截至2025年末，華發股份總資產3558.42億元，總負債2464.78億元，資產負債率為69.27%，較上年末的70.26%下降0.99個百分點。剔除預收賬款后的資產負債率為64.54%，看上去還算穩健。

但有一些數據異動值得注意。

一是短期借款較年初34.80億元大增215.98%到110.00億元，主要系短期融資增加所致；

一年內到期的非流動負債也增加到240.35億元，2025年初還是200.42億元。

截至2025年末，華發股份貨幣資金280.75億元，其中受限資金4.49億元。

從現金流量表看，華發股份全年經營性現金凈流入198.89億元，但投資活動凈流出145.72億元，籌資活動凈流出102.67億元。

基于此，該司2025年現金及現金等價物余額較年初325.80億元下降明顯，為276.26億元。

另外由于巨額虧損，截至2025年末華發股份歸屬于上市公司股東的凈資產為94.45億元，同比大降52.21%。

綜上，2025年可以說是華發股份發展史上的“疤痕之年”。首次虧損、凈資產腰斬、股價承壓……某種程度上這也是我國房地產市場現階段的縮影。

和房地產行業一樣，2026年的華發股份也是有希望修復利潤的。除了宏觀因素，就看其在消化完歷史高價項目后，新增的低成本土儲能否帶來毛利率的企穩回升。

正如其管理層在致股東信中所言：雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。

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