首開股份：營收大增 毛利率改善 REITs破局，國企韌性開啟“第二賽道”

4月22日晚，首開股份交出了一份“營收大增、毛利率顯著改善”的成績單。作為北京市屬國企標桿，首開股份在房地產行業融資環境偏緊的背景下，持續鞏固財務安全護城河。

截至2025年末，公司貨幣資金期末余額超151億元，在手資金充裕；年末尚未使用的銀行額度超過1200億元，流動性儲備充足。與此同時，公司融資成本持續下行，2025年末平均融資成本降至3.54%，較2024年持續下降。

此外，根據2026年初首開股份公告信息，2026年2月10日，首開股份正式啟動商業不動產REITs申報，并于3月2日獲上交所正式受理。此次申報底層資產為北京華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂，旨在盤活存量資產、拓寬權益融資渠道并優化資產負債表。

此舉正是首開股份抓住商業不動產公募REITs政策機遇，在原有房地產開發商角色上，要利用存量資產，做強運管、商管、物管及酒店第二賽道，為公司未來的營收建立一個新的支撐點。

營收大增 毛利率改善背后的經營韌性

2025年，面對市場下行壓力，首開股份核心財務指標展現出觸底回升的韌性。根據年報，公司營收突破300億元，同比增長24.3%。更關鍵的是，毛利率從2024年的4.80%大幅提升至13.61%。這一改善主要源于北京地區高毛利項目的集中交付（北京區域營收占比達68%），說明公司“聚焦核心城市”的戰略有效對沖了部分市場下行壓力。

費用“做減法”，管理創效。年報顯示，公司期間費用總額為50.57億元，同比下降1.32億元。其中，銷售費用同比下降7.81%（優化營銷支出）；管理費用同比下降8.56%（組織整合、降本增效）。經營性現金流凈額78.82億元是年報最大的亮點之一。這一數據不僅規模可觀，且銷售現金比率（經營現金流/營業收入）達到26.19%，證明公司回款能力強勁。

現金流則主要來自三個方面：去庫存回款，加快現房和存量房源銷售，實現資金快速回籠；嚴控土地支出，在投資端極度克制，將有限資金用于保交付和降負債，而非盲目擴張；融資成本下降，平均融資成本降至3.54%，利息支出壓力減小，進一步保障了現金流安全。

與此同時，報告期內，公司擬售、在售主要項目（含自持）148個，總建筑面積近4300萬平方米，其中當期在建面積約689萬平方米。目前，公司京內主要項目69個，總規模約1560萬平方米；京外片區已初步形成以主要城市為重心，深耕結合周邊擴展的區域布局，主要項目79個，總建筑面積約2740萬平方米。報告期內，公司房產銷售結算收入290.22億元、結算成本250.75億元。

公司營收大增，毛利率改善的背后，是首開股份主動“擠水分”、去庫存的戰略定力。公司不再盲目追求規模，而是通過精準交付、嚴控成本，守住了現金流的安全底線，為后續轉型贏得了寶貴的窗口期。

如果說財務數據的改善是“果”，那么管理架構的深度重塑則是“因”。

2025年，首開股份完成了近年來最大規模組織架構調整，對原有的19家二級開發單位實施了戰略性整合重組。具體措施包括：京內公司重組為“京北”與“京南”兩個二層級管理平臺，實現了對公司京津冀（及太原）區域開發項目的劃片集中統一管理；京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區域管理中心。

這一改革打破了區域壁壘，構建了更扁平的管控架構。區域公司不再“各自為戰”，而是由總部統一進行資源調配與戰略協同，大幅降低了管理內耗。這是首開股份面對行業轉折點所做出的最果決、最根本的回應。

從造房子到管資產

首開股份的第二賽道，是一套以“現金流”為核心的業務組合拳。

長租公寓是第二賽道中現金流最穩定、最可預測的業務，也是公司未來發行保租房公募REITs的核心基礎資產。“首開樂尚”品牌在北京、杭州、福州等高能級城市的已開業項目，平均出租率穩定在93%以上，有力證明了公司不僅具備開發建設能力，更擁有穿越市場周期的精細化運營與市場化獲客能力。與此同時，高出租率、合規性強的“首開樂尚”項目，天然就是未來擴募的優質標的。公司運營這些資產，不僅是為了租金收入，更是為了培育和積累未來的資產包。

切入銀發經濟。首開股份旗下“首開寸草”品牌在北京已布局9家養老院，深入社區。公司正在探索利用自有存量物業或與社區物業結合，打造“嵌入式”養老機構。這種物業+養老的融合模式，既能盤活低效資產，又能為社區提供增值服務，創造“物業服務收入+養老運營收入”的雙重現金流，并建立極高的客戶黏性與品牌護城河。

城市更新業務則是第二賽道中最能體現運營溢價和品牌價值的環節，昌平首開LONG街等項目，通過引入首店經濟、打造主題街區、舉辦文化活動，公司成功將一條老舊的商業街，轉型為吸引年輕人的城市微度假目的地。這直接帶來了租金水平的上行和資產估值的提升，證明了首開股份有能力通過內容植入、場景營造和品牌招商等軟性運營，顯著提升存量物業的現金流創造能力，從而為后續的資產證券化鋪平道路。

這三大業務共同構成了首開股份第二賽道的戰略閉環：持有運營（長租、養老、商業）產生穩定現金流，專業運營提升資產價值，金融化退出實現資金回收與價值重估；回收資金再投入，形成良性循環。從造房子到管資產，首開股份2025年的答卷，已清晰勾勒出一條從規模擴張到質量求生的轉型路徑。通過管理創效夯實底盤，抓住多種政策工具激活存量，再通過多元運營培育新引擎。

為商業不動產REITs搭建運行架構

2025年12月31日，證監會印發《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，在起草說明中明確，商業不動產主要包括商業綜合體、商業零售、商業辦公樓和酒店。商業不動產REITs的試點，本質上是為持有相關資產的房企開辟了全新資本循環路徑。

長期以來，沉淀在房企資產負債表上的商業不動產，雖然能夠獨立產生持續現金流，卻缺乏高效的價值兌現渠道。商業不動產REITs的推出，使得這些資產的運營價值與現金流回報能力得以在資本市場上被公開定價、交易和重估。此舉不僅有望改善房企的資產負債狀況，更將重塑房企的價值成長邏輯。

2026年2月10日，首開股份正式啟動商業不動產REITs申報，項目名為嘉實首開封閉式商業不動產證券投資基金，并于3月2日獲上交所正式受理。此次申報選取北京華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂三項優質商業資產作為底層標的，旨在盤活存量資產、拓寬權益融資渠道并優化資產負債表。

值得注意的是，華僑村項目位于北京東二環建國門毗鄰長安街畔，宋家莊福茂項目是北京南三環三條地鐵線路匯聚的地鐵上蓋社區mall，璞瑅項目位于北京南二環三環之間的成熟社區聚集地。嘉實首開商業不動產REITs這三個入池資產，從選址位置和產品屬性上奠定了產品聚焦剛性消費需求的基礎，結合居民人口覆蓋及通勤客流的保證，抗周期屬性非常突出。

首開股份在資產端、資本端和運營端所做的具體籌備，為商業不動產REITs搭建起了一套嚴密的運行架構。

從底層資產情況看，“首發陣容”的共同特點是：權屬清晰、運營成熟、現金流穩定，且位于北京成熟商圈，抗風險能力強，符合監管對優質存量資產的定義。

組織端設立獨立運管平臺。首開這次公募REITs產品，設定的運管機構為其旗下的北京開新生活商業管理有限公司，這意味著即使資產通過REITs賣給了公眾投資者，其日常招商、運營、物業維護仍由首開旗下的專業團隊負責。這不僅保證了資產運營的連續性，更將公司的角色從“房東”轉變為“專業服務商”，創造了持續的運管費收入。

資本端明確戰略配售，鎖定長期信心。首開股份在方案中明確了戰略配售機制。公司或關聯方承諾認購不低于20%的基金份額，且鎖定期長達5年。這一“自持”動作向投資者表明，首開股份與中小股東利益深度綁定，將全力以赴做好資產運營。公告明確承諾，募集資金在扣除相關費用后，將用于償還債務、補充流動資金及存量資產收購，并特別強調“不用于購置商品住宅用地”。

首開股份為商業不動產公募REITs所做的準備，可以說體現了首開股份的政策敏感性，及時抓住公募REITs的機遇，為其迎來了一次商業模式的底層重構。通過公募REITs的產品，實現資產打包、運管獨立、戰略配售這三步，成功地將沉淀在報表里的“固定資產”，轉化為資本市場認可的金融產品。

嘉實首開商業不動產REITs未來的成長性較為明確，長期增長空間確定性強。作為首開股份第一個公募REITs平臺，首開具備持續為這只產品擴募資的能力，這也將會是首開存量資產資本化的重要平臺。

對于投資者而言，首開股份正在被重新定義：它不再僅僅是一家房地產開發商，更是一家擁有龐大優質資產包且具備資產證券化能力的城市運營商。在行業高質量轉型的關鍵時刻，這種“開發+運營+金融”的閉環能力，或許正是穿越周期、實現估值修復的關鍵密碼。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）