人口是樓市的基石。

樓市的變化，很多時候底層邏輯是人口的變化和流動。

上海樓市迅猛發展的20年，也是上海人口快速增長的20年。

最近我觀察到，上海的人口又有了一些新變化，無論是在總量還是在結構上。

而這對樓市，也有深刻影響。

上海人口總量微增

最近網上有個說法："上海人都走了，地鐵都不擠了。"

這個說法的依據是上海去年地鐵客流下降。

這是事實，據統計：

2025年上海軌道交通全網日均客流1015萬人次，同比微降1.1%，20條運營線路中有16條客流出現下降。

圖源上海發布

但把這個簡單等同于"上海人口流出"，不對。

因為人口增加也是事實。

3月30日，上海市統計局發布的2025年統計公報：2025年末上海常住人口2485.41萬人，比2024年增加了5.15萬人。

橫向對比來看，上海是四大直轄市中唯一實現常住人口正增長的城市。

2025年四大直轄市的人口數據，上海常住人口增加，北京、重慶、天津常住人口減少。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

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上海的人不是少了，而是分布和結構都在變。

1）常住人口微增，但結構大調整。

2025年末，上海戶籍常住人口1510.91萬人，同比增加14.14萬人；

外來常住人口974.50萬人，同比減少8.99萬人。

外來常住人口從2020年外來人口峰值1047萬，到2025年的974.5萬，五年間減少了約72.5萬。

但同期戶籍人口增加了超過100萬。

這100萬人真正留下來了——上海正在把那些真正愿意長期扎根的人，變成"自己人"。

2）自然增長持續為負，且缺口在擴大。

2025年上海出生10.7萬人，死亡16.4萬人，自然減少5.7萬人。出生率4.31‰，死亡率6.61‰，自然增長率-2.3‰。

國家已經開始發錢鼓勵生育，幼兒園也開始免費了。然而上海的生育率所面臨的，并非即將到來的嚴峻考驗，它已經是“嚴峻”本身了。

不過上海在自然負增長5.7萬人的情況下，常住人口還能凈增5.15萬人，說明2025年有大約10.85萬人通過各種方式遷入上海。

3）落戶數據變化

2025年，上海通過居轉戶和人才引進兩大通道，共落戶約7.6萬人。

其中居轉戶38618人，連續四年增長；人才引進37469人，比上年減少約5906人。

居轉戶是在上海踏實工作7年、按時繳納社保個稅的普通人。

這個群體連續四年增長，說明上海越來越看重"長期主義者"。

人才引進人數下降，背后是政策端發生一些新變化，部分入口收緊了，部分入口放松了——政策明顯向集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業傾斜。

能推動產業升級的高端人才，落戶通道依然順暢。

與此同時，落戶門檻在實質性放寬：QS前50院校畢業生直接取消社保要求；臨港、張江拿到自主審批權；居轉戶取消計劃生育限制……

地鐵客流為什么下降？回頭來看，25年上海地鐵客流為什么下降了？

實則是其他維度的原因。

1）2025年底，上海軌道交通運營里程達到906公里，比2019年的705公里增長了28.6%。

杯子變大了近三分之一，水還是那么多，當然顯得"水少了"。

2）更關鍵的是客流分布的變化。

2025年工作日，內環內客流同比下降1.3%，而外環外區域整體上升1.5%。

背后是中心城區人少了，郊區人多了。

比如15號線、17號線客流同比增長約5%，前者是因為上海南站高鐵到發增加，后者與青浦華為研發基地崗位導入直接相關。

陸家嘴、靜安寺、人民廣場這些核心站點，早高峰出站客流雖然仍居前列，但內環內的客流規模正在縮水。

上海過去那種"所有人都到市中心上班"的模式正在轉變。

張江、臨港、虹橋商務區這些產業新城，建造了大量的配套居住區，職住平衡真正成為現實。

上海城投寬庭張江社區，一二期加起來七千多套房源，是全國最大的保租房社區，接納了大量的張江打工人。

另外就是線上居家辦公的人越來越多了，這些人坐地鐵的頻率也大幅降低。

簡單說就是郊區居住郊區上班的人多了。

而且現在每個片區都有大型商場，周末逛街也沒必要專門坐地鐵去市區了。

3）出行方式的多元化也在分流地鐵客流。

上海的綠牌車越來越多，電瓶車也越來越多，都分流了地鐵客流。

上海新能源汽車保有量已突破192萬輛，占全市汽車總量的三分之一。

中長途通勤選擇自駕的人越來越多，3到8公里的短途則被電動自行車分流。

最后就是我們一直說的中心城區大規模動遷，也體現在地鐵客流上了。

2016年到2023年，浦西7個市區除了徐匯外，常住人口都是負增長。

尤其是黃浦區，常住人口7年間從65.6萬下滑至50.47萬，降幅高達23%。虹口則流失了15.53%，靜安區減少12.31%。

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上海人口質量在提升

上海的人口，不能簡單看增減。

最近兩年涌入上海的，是高學歷、高技能、能夠支撐未來產業升級的人才。

獵聘網數據顯示，2024年7月至2025年6月的畢業季，上海發布的崗位數量占全國12.4%，名列第一；在具身智能領域，上海職位占比高達17.92%，同樣全國首位。

臨港新片區累計吸引青年人才超過13萬，浦東生物醫藥產業集聚14余萬專業人員，其中留學歸國和外籍人士2.2萬。

上海對高端人才的吸引力沒有減弱，反而在增強。

最新數據顯示，上海今年一季度GDP同比增長5.9%，這個數字相當炸裂。

其中三大先導產業制造業產值同比增長16.1%，貢獻很大：集成電路制造業產值增長21.3%，人工智能制造業產值增長19.2%，生物醫藥制造業產值增長9.6%。

傳統行業的朋友們可能感受不明顯，但新興行業的從業者是真的爽。工資漲，股票漲，錢途一片大好。

包括我們的買房客戶，很多都是新興行業的青年才俊。

所以，不是上海的門檻變高了，而是這座城市正在變得越來越"挑人"——不是挑出身，而是挑能力、挑貢獻、挑與產業方向的匹配度。

對樓市有何影響

人口結構的變化，會直接映射到住房需求上。

外來常住人口從2020年的1047萬降到2025年的974.5萬，意味著新增剛需購房的池子可能會收縮。

但另一方面，戶籍人口每年以十幾萬的速度增長，疊加老齡化加深，改善型和養老型需求在快速上升。

根據《2025年上海統計年鑒》，2024年上海戶籍60歲及以上老年人口有576.9萬人，占戶籍總人口的37.6%。

老齡化加深，未來電梯房、近醫療資源的房子會越來越吃香；

而純剛需的小戶型，如果地段和配套沒有優勢，流動性會面臨壓力。

特別是無電梯配套差的高層老破小，流動性會越來越低。

從2500萬人口紅線提出到后來淡出，上海其實早就不單純追求人口數量增長了。

更多的是注重人口質量的提升，而從城市空間結構上來看，也一直在 追求多中心的均衡發展。

最后，在上海立足，從來不是一件容易事。

對于年輕人和真正的人才來說，現在的上海，其實比以前更友好了。

落戶門檻在降低，就業機會在增加，生活環境在改善，城市的包容性也在增強。

關鍵是隨著房價回調，首付房貸利率降低，上海買房的門檻和壓力也下來了。

上海依然是中國最有活力、最有潛力、最有吸引力的城市之一。上海依然是全國人的上海。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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