北京買房：理清思路，購房建議1865

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢下，孩子在北京國貿附近工作，有北京戶口，2015年去了香港工作。跟孩子溝通他自己暫定不了在北京或香港定居，和孩子商量想在北京買套小戶型房子把戶口遷到房子上，不知在哪區買好，租售比高些（孩子在國貿工作了幾年那時租的房子，他覺得那里租售比高些可參考下）。

A：

1、暫定不了在哪里定居，但北京有戶口，那其實不用買房啊。即便單位集體戶不讓放了，遷到人才中心集體戶vs派出公共戶都可以，犯不上為了存戶口而買套房。

2、如果買的話那常規建議就是朝陽區唄。短期持有的話買小公寓，典型的就是朝青的炫特，40平小公寓肯定不到200萬，160萬左右吧，租金能在4000左右，租售比400甚至以內。租金回報率毛收益3%，減去物業費取暖費和空置期什么的凈收益至少2.5%。這種小戶型流動性好，價格走勢長期不太強，但短期三五年的無所謂。

長期持有的話一般建議老破小，租售比也一般不超500，租金純收益2%以上。這種小區沒什么品質，房子的價值很低，甚至基本歸零了，跌無可跌。其價格中絕大部分都是地段兒價值，所以價格走勢肯定是跟隨板塊大盤，占不到便宜也不吃虧。但這種房流動性弱，行情期間也排序靠后，所以長期持有才合適。

老破小看大山子吧，也就是798旁邊，很老的小區了，但租金收益一直是全北京排前列。國貿周邊的也行，肯定不落后，就是房價高點兒而已。

3、另外多說一句，如果論租金收益，那香港一直是超過北京的。因為港幣跟美元是聯系匯率，利率也只能跟隨美聯儲。而任何大城市的租金收益都是圍繞平均利率的，所以香港至少近期是肯定強于內地和北京的。

再一點香港樓市自大火之后也明顯上漲了，再加上美以伊戰爭的影響，國際資金很可能再一次轉向香港，那對房價就更是刺激了。就算轉過來的不多也不吃虧，就跟上次迪拜危機似的，香港可是得到了不少紅利的。您兒子2015年去的雖然沒趕上高峰，但也算趕上了尾巴，這次如果又是紅利，那就別錯過了唄。

僅供參考。

二

Q:

我的基本信息和需求：1、預算600w左右；2、上班在望京和關莊附近，考慮三居室；3、計劃近兩年要小孩；4、購房后近幾年不想折騰換房，因此想考慮九年一貫制的學區，從板塊及小區您有什么建議嗎？

A：

1、想法挺好的。相當于高考600分，想報個大城市的211，計劃畢業后考研，將來不想折騰換工作，所以考慮長期穩定發展的專業。

其實買房、擇校、就業、婚姻等人生重大選擇都差不多，所有人的計劃都挺好，期望值都挺高的。就是都不太好實現，或者是不太好兼顧。

2、600萬的三居室，東北四環外，三居室肯定能買到，帶學區的也沒問題，就是基本都是老小區，商品房是不太容易的。

典型的望京陳分學區，利澤西園這種小區是能夠買到三居室的，但其他小區就夠嗆了。而且畢竟是朝陽學區房，學區溢價基本都集中在老小區，商品房小區或總價高的才沒什么溢價呢，也就才能實現居住的性價比高+保值風險小。

西邊的嘉銘學區也差不多情況，常規建議是如果短期用不上學位，那盡量買商品房，大多沒什么溢價，算各項兼顧的。600萬區間的三居不太容易，先看看吧。

3、我要建議就是這倆學區唄，其他的也沒有，而且這倆學區的溢價相對算低的，明顯低于東西海。看房時可以計算一下溢價率，盡量選擇低的就行。畢竟今年就是入學的拐點年份了，低谷期至少延續到2032年呢。您這還沒要小孩，買溢價高了的不合適，價值閑置八年以上，導致居住的性價比略低，還得承擔溢價部分的保值風險。

僅供參考。

三

Q:

我問了東高地的中介了，他們說錢學森學校沒有學區房，不能保證入學，請問怎么辦？北京還有沒有同等條件的學區房了？

Ps：200萬之內的兩居室，不要溢價，小升初轉學，要求中上初中（全北京對標海淀）。如果不行不就是忽悠我們白折騰了嗎？

A：

1、您是小升初轉學啊？那我幫不上忙了，全北京沒這種房子。

2、或者這么說吧，全北京到目前為止，除了朝陽區，其他各區基本都是多校劃片了，尤其好中學，除了直升就是派位。即便朝陽區也只能說是概率高，沒人敢確保能對口。

而且朝陽也沒有200萬之內的學區房啊，更別提兩居室了，帶硬傷的都不可能，地下室都夠嗆。而且就算是有這價位的地下室，那也是有很高比例溢價的。

3、我有必要忽悠您嗎？上次您也沒告訴我是要小升初啊，只是問北京有沒有學區不錯+房價低+沒溢價的房子，這我才推薦了東高地的航天板塊。但誰知道您是直接奔著中學去的啊，那就沒轍了。

打個比方吧，某人想找個老婆，問哪座城市嫁女兒不要彩禮？我說北京，但他翻回頭來找我維權了，說北京大妞兒不愿意嫁老登兒，這能算我忽悠他嗎？

僅供參考。

四

Q:

我哥哥到北京已經15年了，辛苦奉獻卻連房子都買不起，北京ZF難道不應該出政策給些補償嗎？我們北漂不求搞特殊，只求一個公平競爭的環境而已，而現在的環境對外地人實在不友好，100個人中能有10個留下來的都不到，這難道不值得管理層反思嗎？

A：

1、您是不是問錯人了？我不是管理層，沒有反思的義務吧？而且“奉獻”指的是不圖回報，否則無論做生意還是打工都算對等的利益互換，想賺錢的都談不上風險。您彩票沒少買吧？肯定是沒中大獎，但能算奉獻嗎？

2、而且多說一句，就算是北京人，哪家不是從外地來的啊？能留下的更都是極少數，大多數家族都稀里糊涂的就找不著了。

明朝朱棣到北平當燕王時，軍民加起來才10萬人，之后再來的都是新北京人吧？滿清入關后北京人口從85萬陡然下降到22萬，一直到滿清倒臺都沒突破30萬，之后來的都是新北京人吧？

八旗最高峰雖然有70多萬，但到解放后才剩了3萬人，之后再回來的也得額算新北京人吧？反正到1948年時，北京市區人口120萬，算上郊區的才170萬，繁衍到今天最多400萬吧。而北京現在人口2200萬，說明至少1800萬都是解放后才來的。

1978年北京人口780萬，發展到今天最多1000萬，那說明至少1200萬是改開后才來的。所以誰家不是一代又一代的新北京人啊？

4、其他的不聊了，我理解您的心情，但幫不上忙，也犯不上抬杠。反正很多人所希望的公平，其實就是想搞特殊，都是揣著明白裝糊涂而已。

任何人都是對自己有利的就說公平，自己不占優勢的就說不公平，屁股分兩半，卻能決定左右腦。左派要公平，右派要自由；左派要民粹，右派要精英；左派要革命，右派要穩定；左派要平均，右派要競爭；左派白左要博愛，右派卻只聊愛國愛家愛民族。

所有人都是忽左忽右的，所以還是您反思吧，這個世界太復雜，我實在想不明白。

僅供參考。

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