北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢下，孩子在北京國(guó)貿(mào)附近工作，有北京戶口，2015年去了香港工作。跟孩子溝通他自己暫定不了在北京或香港定居，和孩子商量想在北京買套小戶型房子把戶口遷到房子上，不知在哪區(qū)買好，租售比高些（孩子在國(guó)貿(mào)工作了幾年那時(shí)租的房子，他覺(jué)得那里租售比高些可參考下）。

A：

1、暫定不了在哪里定居，但北京有戶口，那其實(shí)不用買房啊。即便單位集體戶不讓放了，遷到人才中心集體戶vs派出公共戶都可以，犯不上為了存戶口而買套房。

2、如果買的話那常規(guī)建議就是朝陽(yáng)區(qū)唄。短期持有的話買小公寓，典型的就是朝青的炫特，40平小公寓肯定不到200萬(wàn)，160萬(wàn)左右吧，租金能在4000左右，租售比400甚至以內(nèi)。租金回報(bào)率毛收益3%，減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期什么的凈收益至少2.5%。這種小戶型流動(dòng)性好，價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期不太強(qiáng)，但短期三五年的無(wú)所謂。

長(zhǎng)期持有的話一般建議老破小，租售比也一般不超500，租金純收益2%以上。這種小區(qū)沒(méi)什么品質(zhì)，房子的價(jià)值很低，甚至基本歸零了，跌無(wú)可跌。其價(jià)格中絕大部分都是地段兒價(jià)值，所以價(jià)格走勢(shì)肯定是跟隨板塊大盤，占不到便宜也不吃虧。但這種房流動(dòng)性弱，行情期間也排序靠后，所以長(zhǎng)期持有才合適。

老破小看大山子吧，也就是798旁邊，很老的小區(qū)了，但租金收益一直是全北京排前列。國(guó)貿(mào)周邊的也行，肯定不落后，就是房?jī)r(jià)高點(diǎn)兒而已。

3、另外多說(shuō)一句，如果論租金收益，那香港一直是超過(guò)北京的。因?yàn)楦蹘鸥涝锹?lián)系匯率，利率也只能跟隨美聯(lián)儲(chǔ)。而任何大城市的租金收益都是圍繞平均利率的，所以香港至少近期是肯定強(qiáng)于內(nèi)地和北京的。

再一點(diǎn)香港樓市自大火之后也明顯上漲了，再加上美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)的影響，國(guó)際資金很可能再一次轉(zhuǎn)向香港，那對(duì)房?jī)r(jià)就更是刺激了。就算轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的不多也不吃虧，就跟上次迪拜危機(jī)似的，香港可是得到了不少紅利的。您兒子2015年去的雖然沒(méi)趕上高峰，但也算趕上了尾巴，這次如果又是紅利，那就別錯(cuò)過(guò)了唄。

僅供參考。

二

Q:

我的基本信息和需求：1、預(yù)算600w左右；2、上班在望京和關(guān)莊附近，考慮三居室；3、計(jì)劃近兩年要小孩；4、購(gòu)房后近幾年不想折騰換房，因此想考慮九年一貫制的學(xué)區(qū)，從板塊及小區(qū)您有什么建議嗎？

A：

1、想法挺好的。相當(dāng)于高考600分，想報(bào)個(gè)大城市的211，計(jì)劃畢業(yè)后考研，將來(lái)不想折騰換工作，所以考慮長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的專業(yè)。

其實(shí)買房、擇校、就業(yè)、婚姻等人生重大選擇都差不多，所有人的計(jì)劃都挺好，期望值都挺高的。就是都不太好實(shí)現(xiàn)，或者是不太好兼顧。

2、600萬(wàn)的三居室，東北四環(huán)外，三居室肯定能買到，帶學(xué)區(qū)的也沒(méi)問(wèn)題，就是基本都是老小區(qū)，商品房是不太容易的。

典型的望京陳分學(xué)區(qū)，利澤西園這種小區(qū)是能夠買到三居室的，但其他小區(qū)就夠嗆了。而且畢竟是朝陽(yáng)學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)溢價(jià)基本都集中在老小區(qū)，商品房小區(qū)或總價(jià)高的才沒(méi)什么溢價(jià)呢，也就才能實(shí)現(xiàn)居住的性價(jià)比高+保值風(fēng)險(xiǎn)小。

西邊的嘉銘學(xué)區(qū)也差不多情況，常規(guī)建議是如果短期用不上學(xué)位，那盡量買商品房，大多沒(méi)什么溢價(jià)，算各項(xiàng)兼顧的。600萬(wàn)區(qū)間的三居不太容易，先看看吧。

3、我要建議就是這倆學(xué)區(qū)唄，其他的也沒(méi)有，而且這倆學(xué)區(qū)的溢價(jià)相對(duì)算低的，明顯低于東西海。看房時(shí)可以計(jì)算一下溢價(jià)率，盡量選擇低的就行。畢竟今年就是入學(xué)的拐點(diǎn)年份了，低谷期至少延續(xù)到2032年呢。您這還沒(méi)要小孩，買溢價(jià)高了的不合適，價(jià)值閑置八年以上，導(dǎo)致居住的性價(jià)比略低，還得承擔(dān)溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

僅供參考。

三

Q:

我問(wèn)了東高地的中介了，他們說(shuō)錢學(xué)森學(xué)校沒(méi)有學(xué)區(qū)房，不能保證入學(xué)，請(qǐng)問(wèn)怎么辦？北京還有沒(méi)有同等條件的學(xué)區(qū)房了？

Ps：200萬(wàn)之內(nèi)的兩居室，不要溢價(jià)，小升初轉(zhuǎn)學(xué)，要求中上初中（全北京對(duì)標(biāo)海淀）。如果不行不就是忽悠我們白折騰了嗎？

A：

1、您是小升初轉(zhuǎn)學(xué)啊？那我?guī)筒簧厦α耍本](méi)這種房子。

2、或者這么說(shuō)吧，全北京到目前為止，除了朝陽(yáng)區(qū)，其他各區(qū)基本都是多校劃片了，尤其好中學(xué)，除了直升就是派位。即便朝陽(yáng)區(qū)也只能說(shuō)是概率高，沒(méi)人敢確保能對(duì)口。

而且朝陽(yáng)也沒(méi)有200萬(wàn)之內(nèi)的學(xué)區(qū)房啊，更別提兩居室了，帶硬傷的都不可能，地下室都?jí)騿堋６揖退闶怯羞@價(jià)位的地下室，那也是有很高比例溢價(jià)的。

3、我有必要忽悠您嗎？上次您也沒(méi)告訴我是要小升初啊，只是問(wèn)北京有沒(méi)有學(xué)區(qū)不錯(cuò)+房?jī)r(jià)低+沒(méi)溢價(jià)的房子，這我才推薦了東高地的航天板塊。但誰(shuí)知道您是直接奔著中學(xué)去的啊，那就沒(méi)轍了。

打個(gè)比方吧，某人想找個(gè)老婆，問(wèn)哪座城市嫁女兒不要彩禮？我說(shuō)北京，但他翻回頭來(lái)找我維權(quán)了，說(shuō)北京大妞兒不愿意嫁老登兒，這能算我忽悠他嗎？

僅供參考。

四

Q:

我哥哥到北京已經(jīng)15年了，辛苦奉獻(xiàn)卻連房子都買不起，北京ZF難道不應(yīng)該出政策給些補(bǔ)償嗎？我們北漂不求搞特殊，只求一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境而已，而現(xiàn)在的環(huán)境對(duì)外地人實(shí)在不友好，100個(gè)人中能有10個(gè)留下來(lái)的都不到，這難道不值得管理層反思嗎？

A：

1、您是不是問(wèn)錯(cuò)人了？我不是管理層，沒(méi)有反思的義務(wù)吧？而且“奉獻(xiàn)”指的是不圖回報(bào)，否則無(wú)論做生意還是打工都算對(duì)等的利益互換，想賺錢的都談不上風(fēng)險(xiǎn)。您彩票沒(méi)少買吧？肯定是沒(méi)中大獎(jiǎng)，但能算奉獻(xiàn)嗎？

2、而且多說(shuō)一句，就算是北京人，哪家不是從外地來(lái)的啊？能留下的更都是極少數(shù)，大多數(shù)家族都稀里糊涂的就找不著了。

明朝朱棣到北平當(dāng)燕王時(shí)，軍民加起來(lái)才10萬(wàn)人，之后再來(lái)的都是新北京人吧？滿清入關(guān)后北京人口從85萬(wàn)陡然下降到22萬(wàn)，一直到滿清倒臺(tái)都沒(méi)突破30萬(wàn)，之后來(lái)的都是新北京人吧？

八旗最高峰雖然有70多萬(wàn)，但到解放后才剩了3萬(wàn)人，之后再回來(lái)的也得額算新北京人吧？反正到1948年時(shí)，北京市區(qū)人口120萬(wàn)，算上郊區(qū)的才170萬(wàn)，繁衍到今天最多400萬(wàn)吧。而北京現(xiàn)在人口2200萬(wàn)，說(shuō)明至少1800萬(wàn)都是解放后才來(lái)的。

1978年北京人口780萬(wàn)，發(fā)展到今天最多1000萬(wàn)，那說(shuō)明至少1200萬(wàn)是改開(kāi)后才來(lái)的。所以誰(shuí)家不是一代又一代的新北京人啊？

4、其他的不聊了，我理解您的心情，但幫不上忙，也犯不上抬杠。反正很多人所希望的公平，其實(shí)就是想搞特殊，都是揣著明白裝糊涂而已。

任何人都是對(duì)自己有利的就說(shuō)公平，自己不占優(yōu)勢(shì)的就說(shuō)不公平，屁股分兩半，卻能決定左右腦。左派要公平，右派要自由；左派要民粹，右派要精英；左派要革命，右派要穩(wěn)定；左派要平均，右派要競(jìng)爭(zhēng)；左派白左要博愛(ài)，右派卻只聊愛(ài)國(guó)愛(ài)家愛(ài)民族。

所有人都是忽左忽右的，所以還是您反思吧，這個(gè)世界太復(fù)雜，我實(shí)在想不明白。

僅供參考。

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