「華潤“戰略調倉”出售成都萬象城」的幕后真相

2026年4月20日，上海聯合產權交易所一則股權轉讓預披露公告，在成都商業地產圈投下一枚深水炸彈。

華潤置地通過旗下全資子公司超智資源有限公司，擬轉讓其所持有的華潤置地（成都）發展有限公司100%股權——后者正是成都萬象城的開發與運營主體。這座運營14年、年營業額逼近80億元的城市級商業地標，即將迎來新主人。

股權轉讓事宜已于4月3日獲得華潤置地總部批準，披露期持續至5月20日。截至發稿時，產權轉讓詳情頁點擊量已超800次，市場關注度可見一斑。

這并非華潤置地首次“賣樓”。2025年底，其已先后掛牌轉讓西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等項目主體公司股權，合計底價約20.78億元。而成都萬象城的估值約70億至80億元，規模遠超此前交易——摩根士丹利測算，該交易預計將在2026年上半年為華潤置地帶來超過30億元的處置收益。

一家年營收2814億元的央企巨頭，為何要將一只“下金蛋的母雞”掛牌出售？答案遠比“缺錢”二字復雜。

一座被“賣掉”的商業地標

成都萬象城的故事，是華潤置地深耕成都的一個縮影。

2005年，華潤置地選址成華區雙慶路，邀請全球頂級商業地產設計公司Callison操刀，總投資25億元，打造總建筑面積約32萬平方米的大型城市綜合體。2012年5月，一期正式開業，這是華潤繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城。彼時成都商業市場正處于從傳統百貨向購物中心轉型的初期，萬象城的到來被業內人士評價為“開啟了成都商業市場新紀元”。

一個耐人尋味的細節：中國西部地區首家蘋果直營店即選址于此。在那個iPhone逐漸成為身份符號的年代，蘋果直營店的選址本身就是一座城市商業能級的標尺。

此后十余年間，成都萬象城歷經兩輪重大升級。2020年12月，二期開業投用，商業體量推至28.7萬平方米，一舉成為成都主城區最大的商業綜合體，引入品牌超620家。2023年，華潤斥資數億元，邀請扎哈·哈迪德建筑師事務所對3.2萬平方米的中心廣場進行徹底改造，以“里巷”和“高街”兩條動線串聯空間，升級為“城市旗艦公園商業”。

運營數據佐證了其市場地位。2024年，成都萬象城實現租金收入8.31億元，完成86家首店和旗艦店招引；2025年客流量突破5000萬人次，年營業額約78億元，在成都僅次于IFS和太古里兩大百億項目，穩居前三。2025年，其租金收入首次突破10億元，躋身“10億俱樂部”，位列全國第五、西部地區第一。

這樣一份成績單，放在中國商業地產市場也堪稱亮眼。標的公司2024年營收9.57億元、凈利潤2.46億元，截至2026年2月底資產總計55.69億元。在商業地產大宗交易整體下滑的背景下，成都萬象城的掛牌無疑是一宗稀缺的優質標的。

但恰恰是這種“優等生”身份，讓外界對出售決定充滿困惑。

“大資管”模式：不是撤退，是升維

賣樓不是為了離場，而是為了換一種方式在場。

要理解華潤出售成都萬象城的邏輯，需要回到其戰略轉型的大背景。

2026年3月30日，華潤置地發布2025年年報。數據顯示，全年實現營業收入2814.4億元，股東應占凈利潤254.2億元。更值得關注的是結構性的變化：經常性業務核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占核心凈利潤比重首次突破50%，達到51.8%。

這一數據標志著華潤置地率先完成了從單一開發銷售向“開發、運營、服務”多賽道驅動的戰略躍遷。在業績發布會上，華潤置地董事會主席李欣明確提出戰略定位升級為“創建世界一流的城市投資開發運營商”，并通過“三條增長曲線”重塑競爭格局。

三條增長曲線圖景清晰：第一曲線是開發銷售型業務，2025年簽約額2336億元，是現金基本盤；第二曲線是經營性不動產收租業務，營收254.4億元，凈利潤98.7億元，同比增長15.2%；第三曲線是輕資產管理業務，華潤萬象生活全年營收180.2億元，核心凈利潤39.5億元。

出售成都萬象城，正是在這條“大資管”路徑上邁出的關鍵一步。

這并非孤例。2025年底，華潤置地已掛牌轉讓西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等項目的股權，并在交易條件中明確要求受讓方接受并繼續履行已簽署的《運營管理服務協議》，不參與物業資產運營。

這意味著，華潤出售的實質是產權而非運營權——項目牌子還在、團隊還在、運營管理權還在手中，但沉淀在物業上的數十億資本被一次性釋放。業內稱之為“離婚不離家”，更準確的描述是“重資產做輕，輕資產做重”。

華潤置地總裁徐榮在2025年業績會上說得更直白：通過專項債收儲、股權退出、土地置換等方式，盤活土儲約250億元。截至2025年底，華潤置地資產管理規模已達5022億元，公司手持現金儲備高達1169.9億元，融資成本降至2.72%的歷史新低。華潤的戰略邏輯可以概括為：從“持有資產”轉向“管理資產”，從“賣確定性”到“買成長性”。

出售成都萬象城，可將沉淀于成熟物業的約70億元資本一次性釋放。對于一家手持千億現金、加權融資成本不到3%的央企而言，這70億投到新項目中的回報彈性，遠超繼續持有一座增長觸頂的購物中心。

天花板、存量博弈與資本風向

要更完整地理解這筆交易，還需跳出一家企業的個體行為，置于中國商業地產市場的大坐標系中審視。

成熟資產的增長困境，是華潤“換倉”的內在動因。成都萬象城雖仍在賺錢，但增長彈性已大不如前。作為華潤“萬象城”產品線中較早開業、開業已14年的項目，其在成華區二環路核心位置幾乎沒有增量商業空間，物理空間的改造潛力已基本兌現。維持現有運營水平已是理想狀態，繼續向上的彈性有限。

更現實的問題是，隨著成都IFS、太古里持續強化首店首發優勢，以及麓湖、天府新區等新興板塊商業崛起，萬象城面臨的競爭只會更加激烈。70億估值的資產，年凈利潤約2.5億元，靜態投資回報率約3.5%——對于追求資金周轉效率的開發商而言，成熟不動產的資本沉淀太重，繼續持有的邊際收益正在遞減。

而大宗交易市場的深度調整，則為出售創造了合適的時機窗口。高力國際發布的報告顯示，2025年中國商業地產市場大宗交易總金額近1346億元，較2024年下降約30%。其中，辦公物業仍占比最大（34%），綜合體和零售物業分列其后。全國32城大宗物業掛牌總價一度突破4萬億元，市場正經歷一輪深度的資產重新定價過程。

更值得關注的是買方結構的深刻變化。投資者偏好高度分化，傳統寫字樓、零售物業的吸引力下降，數據中心、租賃公寓等另類資產受到更多關注。與此同時，險資、地方國企和自用型企業買家正在成為市場主力。2025年全國15%的大宗交易來自企業自用目的，金融保險行業從傳統辦公物業轉向公寓、零售、物流等穩定現金流資產。

在此市場環境中，成都萬象城這樣的頂級零售物業，反而成為稀缺的“硬通貨”——年客流量突破5000萬、租金收入超10億、經營利潤率超60%，恰好匹配險資等“耐心資本”對底層資產“租金穩定、資產保值、抗通脹”的核心訴求。賣方有釋放資本的需求，買方有配置穩定資產的需求，這是一場時機精準的雙贏交易。

而從行業趨勢看，華潤的“重資產做輕”并非孤例。 近年來，萬達、大悅城、龍湖等頭部商業地產企業均在加速推進輕資產戰略。華潤置地的差異化優勢在于，其不僅有能力做輕，更有能力把輕資產做強——華潤萬象生活擁有超7500家戰略合作品牌矩陣和“萬象星”全維度會員體系，形成了強大的運營輸出能力。這意味著，即便不持有資產，華潤依然能將運營能力轉化為持續的管理費收入。

從戰略層面看，這場“換倉”的深層邏輯，是從“持有資產”轉向“管理資產”。70億現金回籠后，投到新項目中的回報彈性，遠超繼續持有一座增長觸頂的購物中心。

青羊蔡橋：一次精準的“換倉”

“一賣一買”之間，華潤在成都的布局邏輯更加清晰。

就在成都萬象城掛牌轉讓前不到一個月——2026年3月26日，華潤置地以總價24.79億元成功競得成都青羊區蔡橋街道兩宗地塊。一塊約78畝為純住宅用地，另一塊約74畝為商業用地，將打造萬象系商業。

時間線的緊湊令人印象深刻：先以24.79億元買入青羊蔡橋，再以約70億元掛牌出售萬象城。這不是撤退，而是“換倉”。

青羊蔡橋地塊的優勢一目了然：緊鄰地鐵9號線與13號線換乘站培風站，是典型的地鐵上蓋商業。周邊一公里范圍內聚集著華潤青羊潤府、城投綠城鳳起蘭庭、光華壹號興悅府等多個高端住宅，區域新房均價約3.5萬元/平方米。教育配套同樣豐厚——樹德中學（光華校區）、成都市實驗小學（西區光華校區）等名校環伺。

但這里長期存在一個痛點：區域內缺乏真正意義上的標桿級商業體。鵬瑞利廣場定位偏綜合類商業，青羊萬達面向大眾消費，能夠匹配高端改善居住區消費需求的商業幾乎是一片空白。華潤此時切入，加上已官宣落地的青羊大悅城，青羊蔡橋的商業格局將在未來三到五年內被重塑。

對照成都萬象城的現狀，青羊蔡橋的新項目具備完全不同的增長彈性。地鐵上蓋意味著天然客流保障，高端住宅環繞意味著高凈值客群，商業空白意味著先發優勢，74畝的商業體量意味著足夠的施展空間。這是一塊“成長性”遠高于萬象城現有存量的資產。

根據已披露信息，青羊蔡橋的商業部分將打造“萬象系商業”，但尚未明確是萬象城、萬象匯還是萬象天地。結合地塊周邊以高端改善客群為主的特征，以及74畝的商業體量（約10萬平方米計容面積），預測該項目大概率定位為萬象天地——這是華潤近年來主推的“街區+MALL”開放式商業產品線，更適合與周邊高端住宅形成有機融合。當然，如果華潤意在樹立城西商業新地標，也不排除推出“輕奢版萬象城”的可能。

從萬象城到萬象系，不變的是萬象商業品牌對成都市場的深度滲透。在住宅端，華潤置地此前已在青羊打造了“亞洲十大超級豪宅”金悅灣，以及錦官云璽、錦官和鳴、青羊潤府等多個高端住宅項目。此次在蔡橋的落子，是華潤深耕青羊十余年的戰略延續，也是其從城東到城西完成城市商業版圖“雙支點”布局的關鍵一步。

值得注意的是，華潤拿地的積極性不止于青羊。2025年初，華潤置地在一個月內兩度在成都核心區高溢價拿地——先是1月以51.11%溢價率競得成華區槐樹店地塊，刷新成華區樓面價紀錄；緊接著2月以28.26%溢價率17.08億元拿下成華區崔家店72畝地塊。從城東到城南再到城西，華潤在成都的布局節奏明顯加快，“重倉成都”的信號清晰而堅定。

消費者的“不變”與行業的“變”

對于最關心“以后還能不能逛萬象城”的成都消費者而言，答案應當令人安心。

交易公告明確要求，受讓方需接受并繼續履行已簽署的《運營管理服務協議》，不參與物業資產運營。這意味著華潤萬象生活將繼續負責運營這座商業綜合體。品牌組合、招商策略、會員體系、物業管理團隊，短期內都不會發生顯著變化。

“換主人”不等于“換體驗”，消費者的購物感受預計將保持穩定，但一個細節值得關注——交易完成后，標的企業不得繼續使用華潤系字號和特許經營權，商場或將更名。對普通消費者而言，這可能是唯一能感知到的變化：熟悉的“萬象城”三個字，或許將換上一個新名字。但商業的內核不會改變，華潤的運營能力依然在背后支撐。

而對于整個商業地產行業，這筆交易的信號意義正在被廣泛解讀。

摩根士丹利在研報中指出，出售成都萬象城標志著華潤置地轉型進程的又一個里程碑。在房地產行業從增量轉向存量、從開發轉向運營的大趨勢下，華潤正以“大資管”模式為行業蹚出一條新路。當行業還在討論“要不要做輕資產”的時候，華潤已經在回答“怎么做大輕資產”的問題。

截至2025年末，華潤置地在營自持購物中心已達98座，其中82個項目零售額位列當地市場前三。如此龐大的優質商業資產池，為華潤提供了充分的資產證券化和資本循環空間。成都萬象城此前就曾在2020年成為華潤置地首單CMBS項目的底層資產，成功發行規模25.01億元。此次出售，亦可能是未來REITs資產儲備的一環。

從更宏觀的視角看，中國商業地產正在經歷一輪深層次的資產再配置。2025年，全國大宗交易總額下降約30%，但優質零售物業的成交并未停滯。在這一輪深度調整中，華潤選擇在資產價值處于高位時果斷出售成熟項目、回籠資金投入更具成長性的新賽道，而非等到資產老化、凈收益率明顯下滑時被迫低價處置。這種主動管理、動態優化的資產組合策略，正在成為頭部企業的標準動作。

從賣確定性到買成長性，從重資產持有到輕資產運營，華潤置地在這筆交易中展現的，不僅是一家企業的戰略選擇，更是一個行業拐點期的縮影。未來，隨著更多頭部企業走上這條“瘦身健體”之路，中國商業地產的競爭格局和資本邏輯，都將被重新書寫。

房觀察觀點：

重倉成都的下一站

回到題目本身——華潤是否會重倉成都？答案是肯定的，而且已經在做了。

從掛牌轉讓成都萬象城，到拿下青羊蔡橋地塊，再到一個月內兩度高溢價在成華區奪地，華潤在成都的布局呈現出清晰的“換倉+加倉”雙軌并行特征：一邊將增長觸頂的成熟存量轉化為增量資金，一邊以更大的手筆押注新興板塊的未來成長。

萬象城出售的約70億元，遠高于青羊新地塊24.79億元的土地投入——這種“高位套現、低位播種”的資產置換操作，顯示華潤在成都市場的投資強度不降反升。

華潤置地在成都市場的投資邏輯，已經從單一項目的長期持有，升級為全城多板塊、多產品線的動態布局。萬象城的出售不是終點，而是華潤在成都“以舊換新”戰略循環中的重要一環。

更重要的是，在“大資管”模式下，華潤將資產賣出后仍能通過輸出運營管理獲得持續的輕資產收入。這意味著，即便未來成都萬象城換了新主人、換了新名字，華潤萬象生活仍將作為實際運營方，持續為這座城市貢獻商業活力。一座購物中心的產權可以易手，但運營能力筑就的品牌護城河，才是華潤真正的核心競爭力。

對于成都這座城市而言，一邊是城東萬象城的成熟穩定，一邊是城西和城南的新項目蓄勢待發——華潤的“換倉”，換來的是一座城市商業版圖的持續煥新。