山東
土地權屬糾紛鬧了30多年的保兒工業園，終于要謝幕了！
▲保兒工業園、保兒東山片區
01
30多年的土地糾紛
說起市北的保兒工業園，早在上世紀90年代，保兒村和三元集團，就因為這塊地的歸屬問題鬧糾紛。后來經歷行政區劃調整，從嶗山劃到四方，又并入新市北。
雖然保兒村的村民們，早在2007年就住進了新房，但這塊集體產業用地——保兒工業園，在金地華章、保利大國璟等這些次新豪宅的包圍下，成了周邊繁華街區里最不和諧的一塊補丁。
▲保兒地塊現狀
▲保兒工業園內景
轉機來自今年初，青島出臺了專門處置企業土地房屋歷史遺留問題的新政。3月26日，青島聯保實業總公司發布通知：
因保兒村經濟發展建設需要及保兒東山片區內廠房存在嚴重安全隱患，現對位于保兒東山片區及保兒工業園區域內所有廠房、建筑物實施拆遷。請各相關單位、租戶于2026年5月30日前完成搬遷、騰空房屋，逾期公司將進行拆除。
▲拆遷通知
對浮山后來說，這不僅僅是拆了一片舊廠房，而是打開了5年來唯一的供地窗口。整個浮山后，最近一次的地塊成交，還是2021年的青啤靜瀾山地塊。
02
槽點與光環并存
根據去年10月公示的控規，這塊地編號為0709SF0604402，定位是商住混合用地，容積率3.0，用地面積2.22公頃，商住比2:8，配建鄰里坊、戶外活動場地、物業管理用房等，住宅部分總建面約5.3萬㎡。
▲市北浮山新區控規
既然地拿出來了，大家最關心的肯定是，這地塊到底怎么樣。先說這塊地的硬傷：
橋景房
這塊地離黑龍江南路高架橋也就幾十米的距離。噪音問題是實打實的，就算裝了三層中空玻璃，晚上車輛車呼嘯而過的震動感，對睡眠敏感的人來說，絕對是個挑戰。
▲地塊緊鄰黑龍江南路高架橋
容積率3.0
在現在的改善市場，3.0的容積率真的不低，大高層是跑不掉了，樓間距和低樓層的采光肯定會打折扣。
商住混合
商住比2:8，意味著20%的建筑面積，要做商業或辦公，這會讓小區缺失那種純住宅區的私密感和靜謐感。
這塊地有明顯的槽點，但也帶著稀缺的光環：
真正的地鐵口項目
它是浮山新區控規8宗地塊里，唯一的下樓就是地鐵口的項目，3號線長沙路站就在家門口。坐一站地到凱德MALL，這種通勤的便利性，在青島主城屬于天花板級別。
學區是最大的王牌
多少人為了孩子上學，擠破頭也要買浮山后的房子。按照現在的劃片，保爾地塊屬于浮山后學區，大概率能對口寧安路小學和勁松三路學校。這兩所學校在市北區，甚至整個青島，都算是不錯的公立學校。
新規住宅的降維打擊
這才是最吸引人的核心賣點，浮山后以前的F4再牛，也是舊規產品。而 SF0604402地塊，將是該區域第一個按新規設計的項目。這種產品力上的代差，意味著更高的得房率、更超前的設計，以及配套更齊全的公區會所。
03
斷供后的第一把火
以前浮山后F4時代，金地華章、保利大國璟、金茂府、靜瀾山那是何等風光，成交量直接霸榜主城。但現在，庫存眼看就要“斷糧”了。
▲保兒地塊現狀
保兒地塊的出現，是一個信號：浮山后正式從存量見底，轉入供地重啟的新階段。雖然只有400來套房子，但這只是個開頭。控規里陸陸續續還有幾宗地塊會浮出水面，整個浮山新區板塊的活力，正在被重新激活。浮山后缺的從來不是買房的人，而是能讓中產掏腰包的新房。
但保兒地塊，從拆遷完到土地出讓，再到方案審批、動工建設，最早也要2028年甚至更晚才能交房，在這幾年的真空期里，浮山后依然是存量為王，短缺狀況甚至可能加劇。
▲黑龍江南路高架橋正在施工
中長期來看，保兒這塊地一旦入市，定價大概率會高于現在周邊的均價。它會通過“新規好房子”的產品力，把那些追求品質、但不屑于買老破小、看不上次新房的購房者，重新拉回到這個板塊里來。
▲保兒地塊現狀
如果你是那種追求絕對靜謐、對高架橋極其敏感的購房者，這里可能不適合你。但如果你看重地鐵通勤、看重學區，想住進新規新房，那這400來套房子，絕對值得你再等等。
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