白鵝潭，又一個頂豪預備役！

最近，我收到一個爆料，白鵝潭陸居路片區擬調規，將本來的246、247、204等合并為一宗商住地，重新命名為204地塊。

合并后，白鵝潭核心區將新增約10萬平住宅，就在保利翡麗甲第東邊。

同時，調整南邊216地塊范圍和用地性質，將待定用地改為綠地，重修明心書院。

想看高清圖的，DD花花（lh1205107964)。

我仔細扒方案，有幾個重點：

1）用地約1.47萬平，容積率約6.77，總建面約10萬平，比保利翡麗甲第（12萬平）小一點

2）限高約100-140米，初步方案有3棟樓，部分西向看江，但主朝向是望明心書院

3）拿地企業要配建明心書院，大約1.4萬方，包括部分文保單位和歷史建筑

4）高品質，同樣有抬高設計，規劃通道通往明心書院、五星級酒店、248米地標

省流版總結，陸居路東側地塊，相當于保利翡麗甲第的妹妹。

陸居路片區，現在整個白鵝潭最火的地方。

保利翡麗甲第自從去年10月25日開盤就一路爆火，單價不斷刷新紀錄，最近突破16萬/平。

今年3月，白鵝潭248米地標也被荔灣發展集團拿下，計劃今年9月動工。

從大區位來看，204地塊北靠三館合一，西北邊可以步行到白鵝潭萬象城。

南邊就是芳村站，也是步行就到了，包括1/11/22號線等四線交匯。

學校嘛，估計也是白鵝潭悅府和保利翡麗甲第同款。

如果你記不住那么多信息量也沒關系，只要記住一點——保利翡麗甲第親姐妹。

不過，陸居路東側地塊的上限會比保利翡麗甲第低一檔。

第一個限制，是江景視野。

保利翡麗甲第更靠近珠江，建筑遮擋相對更少。

相比來說，陸居路東側地塊，前邊已經有湖南建投南方中心和廣建白鵝潭項目遮擋。

其中，湖南建投南方中心限高130米；廣建白鵝潭項目限高100米，注定大部分江景都被遮得嚴嚴實實。

所以，陸居路東側地塊的新方案里，才會有大部分建筑面向明心書院一側。

但依然有一棟樓是朝向東邊，加上部分100米以上的高度，依然能拉高溢價。

當然，煙花景也還是有的。

其次，204地塊的城市界面，也比保利翡麗甲第低一檔。

保利翡麗甲第東邊是三館合一+立白中心+珠江，西邊則是白鵝潭萬象城+珠江。

而204地塊，東邊有惠愛醫院，南邊是中市區域，大批待改造區域。

當然，就近的明心書院建筑群還是能加分的，將來家門口就是一個特色地標景點。

很簡單，大家可以對標白鵝潭版“永慶坊+泮塘五約”，陸居路片區統一規劃騎樓風貌，再搭配明心書院自身特殊教育歷史和氣質。

過去衡量白鵝潭江景價值度，其實就是幾個核心：江景+商業IP+地標+煙花景。

現在再加一個歷史建筑+近江+煙花景，白鵝潭豪宅又有新流派。

第三個，使用率上，陸居路東側地塊做不了超新規。

這個不用多說了，懂的都懂。

講真，陸居路東側地塊調規后，真是逆天改命。

在上一個版本里，原來的204地塊，用地約4000平，容積率高達13，住宅體量僅約1萬平，其余都是做商業。

246、247地塊全部都是商業。

說白了，就是寫字樓搭配公寓的商辦組合，在當下市場里很難吸引開發商，甚至要連夜提桶跑路。

| 調規前地塊分布

陸居路東側地塊全新方案里，直接說到調規原因，那就是白鵝潭陸居路和新隆沙片區的產居比不合理，目前是9：1。

對比此前的目標，片區商住比大約為71：29，商改住還是合理的。

再加上片區成交的商住地，就只有2022年的白鵝潭悅府和2025年初的陸居路地塊，供給不多，需求很大。

所以，陸居路東側地塊這次調整，確實是大刀闊斧，但也貼合需求。

原來的246、247、204等幾宗小地塊合并為一宗大地塊，最終騰出10萬平體量，包括約9萬平住宅、1萬平商業，當然還有部分公共配套。

為此，還把部分商業面積騰挪去了新隆沙片區，也就是鵝潭1號旁邊，這也是政策允許的。

容積率6.77+100-140米限高，看似密度高，但你要知道，白鵝潭核心區豪宅本來就是越高越值錢。

參考保利翡麗甲第，住宅限高是150-180米。

并且，這塊地和保利翡麗甲第一樣，規劃抬高設計，估計也是12米，蓋板下布置開放式商業。

另一個重點，開發商要拿204地塊，就得配建216地塊，明心書院建筑群。

明心書院本身規模不算大，大約1.4萬平，超低容積率，屬于“歷史建筑保護+主題展館+公共文化廣場”的復合公建。

| 明心書院

按廣州近年公共文化建筑和文保遷移修繕成本，整體投入估計2億以上，比如廣州文化館新館，約5.7萬平規模，投資約4.5億。

雖說難度也不低，但你比較一下隔壁保利置業配建的五星級酒店，少說也要10億成本。

這個體量，這個容積率，這個配建方式，不就是抄保利翡麗甲第的作業嗎？

說起來，保利翡麗甲第這塊地也是好事多磨，調規調了3年，總體方向就是降低商業和配建，加上調整住宅地塊位置。

現在新版的陸居路東側地塊，大框架應該定了，但微調還是會有，要看開發商怎么談判。

并且，新地塊的上線時間，最快也要到明年，部分地塊尚未完成收儲。

總體來看，陸居路東側地塊大概率是兵家必爭之地：

1）白鵝潭頂級流量+預期加持

2）片區住宅供應稀缺

3）白鵝潭悅府和保利翡麗甲第成功打板，豪宅標簽很穩

比如保利置業，高低也要來瞅一瞅吧。

隔壁保利翡麗甲第，目前網簽量已經有2/3，實際銷售量絕對不止這個數。

還有保利發展，保利玥璽灣網簽量也到80%了，保利天曜加推了最后一棟臨江大平層A3棟，正愁沒有硬菜。

| 數據來源：中指院，截止到5月31日

還有國貿、綠城、金茂這些進取型選手，估計也要躍躍欲試。

畢竟不管是誰拿， 確定性都很高。

前輩白鵝潭悅府和保利翡麗甲第，前者均價8.6萬/平，后者網簽均價均價7.6萬/平（來源：克而瑞）。

實際上，保利翡麗甲第，內部價格拉差非常大：

看江比不看江貴，高區比低區貴，東向望江比西向望江貴。

5棟不看江的135平單價6萬/平左右，1棟低區175平戶型，東邊戶約8-9萬/平，西邊戶約7.5-8萬/平；高區245平戶型，東邊戶約10-13萬/平，西邊戶約9-10萬/平。

這個新人，保底就是抄保利翡麗甲第作業，做一個小甲第，錯位配置，把前期積累買家接過去。

這個劇本，保利發展也很熟悉了，保利玥璽灣和保利天曜，大小王一起上，通吃頭部和腰部高端玩家。