21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

深圳土地市場再出地王。

6月12日下午，深圳今年第四宗居住用地前海桂灣宗地正式開拍出讓。這宗地塊共吸引了9家房企的參與，最終經(jīng)過近300輪競價，廈門建發(fā)以總價35.25億元成功競得，折合樓面單價為9.6萬元/平方米，成交溢價率約114%，刷新前海區(qū)域市場紀錄。

根據(jù)出讓材料，這宗地塊為70年產(chǎn)權(quán)的二類居住用地，起拍總價為16.45億元，起拍樓面價為4.48萬元/平方米，占地面積約1.19萬平方米，建筑面積約3.68萬平方米，容積率3.1，建筑限高100米。

這宗地塊共吸引了多家房企的參與，包括招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、綠城集團、深業(yè)集團與華發(fā)股份等，均具有國資背景。

中指研究院分析稱，這宗地塊的成功出讓充分驗證深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺價值，房企投資信心高度向核心地段集中。“深圳土地市場連續(xù)高溢價成交，將穩(wěn)定深圳樓市整體預期，尤其對高端改善市場信心形成明顯提振?！?/p>

建發(fā)再度入深

此次摘得前海桂灣地塊的建發(fā)，今年以來對深圳市場雄心勃勃，多次出現(xiàn)在深圳的土地市場。

6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道一宗地塊掛牌出讓，參與這宗地塊競拍的有保利置業(yè)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等。最終，保利置業(yè)以總價57.72億元競得這宗地塊。

在這宗地塊的競爭中，建發(fā)也是積極的參與者。雖然最終惜敗于保利置業(yè)，但一周之后，建發(fā)成功將深圳的另一宗“寶地”收入囊中，再度進入深圳市場。

建發(fā)此前在深圳核心區(qū)域并未有布局。2018年，建發(fā)曾在深圳代建銷售運營璽園項目，但這一項目在2021年陷入逾期交房以及面積縮水的風波之中，此后建發(fā)也并未在深圳加大布局。

此次摘得前海桂灣地塊，建發(fā)有望打一場“翻身仗”。這宗地塊周邊均是高端住宅項目，交通配套齊全。

以一路之隔的招商海晏府為例，這一項目于4月19日首次開盤，開盤僅數(shù)小時，首推的108套房源便實現(xiàn)了90%的去化率。招商海晏府地塊由招商蛇口于2025年7月以21.55億元競得，溢價率高達86.10%，成交樓面價達8.4萬元/平方米，刷新2025年度“單價紀錄”。

建發(fā)成交的樓面價格雖然比招商海晏府略高，但仍留出了一定的利潤空間。

招商海晏府備案均價約 14.2 萬元/平方米，折后均價約 13 萬元/平方米，總價 1710 萬元起?。項目主推 139至194平方米大戶型。以這個價格計算，建發(fā)通過好產(chǎn)品做出溢價并非不可能。

中指研究院分析認為，這宗地塊樓面價已超越招商海晏府，將直接抬升桂灣板塊的宅地價值基準，進一步鞏固其深圳頂級豪宅板塊的定位，對周邊二手房價格形成正向托底。

從數(shù)據(jù)面來看，深圳二手房今年以來保持成交活躍。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年5月，深圳一二手住宅成交10079套，為近14個月首次突破萬套，成交量環(huán)比上升11.4%，同比上升28.4%。

其中，二手房成交量保持穩(wěn)定，維持在5000套的榮枯線上方。深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳全市二手住宅過戶5534套，同比上升18.07%。

高溢價頻現(xiàn)

前海桂灣地塊，是今年深圳又一宗高熱度地塊。

這宗地塊吸引到了9家房企的參與，最終以114%的高溢價率成交，說明房企對深圳房地產(chǎn)市場的信心正在迅速回歸。

這也是本月深圳出讓的第二宗高溢價地塊。今年6月5日，南山區(qū)粵海街道地塊在經(jīng)過291輪激烈競價后被保利置業(yè)以總價57.72億元競得，溢價率高達150.74%，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄。

一位全國性房企負責土地投資的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“現(xiàn)在市場追求高確定性地塊，深圳這個月出讓的三宗地塊各方面條件都非常好，以合理的價格拿下會是很好的土地儲備。我們公司也會積極參與到深圳的土拍當中?！?/p>

高溢價地塊不斷出現(xiàn)，除了房企信心回歸以外，核心原因是相關(guān)部門不斷優(yōu)化地塊的出讓條件。

以保利置業(yè)摘得的粵海街道地塊為例，這宗地塊是一宗微型地，土地面積僅1.41萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.31萬平方米，起始價23.02億元，起始樓面價為4.33萬元/平方米。地塊小、總價低，這為高溢價創(chuàng)造了有利條件。

可供對比的案例是，2024年12月，粵海街道一宗“百億”巨無霸地塊掛牌出讓，起拍價126.52億元，起拍樓面價4.8萬元/平方米。這宗地塊體量較大，最終也由兩大央企華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合競得，成交總價為185.12億元，成交樓面價約7萬元/平方米，溢價率達46.3%。

隨著粵海街道地塊、前海桂灣地塊的成功出讓，深圳樓市有望進入回暖通道。

深圳中原分析認為，土拍市場的火熱表明房企對于核心區(qū)域未來價值的認可。

“一方面，深圳作為一線城市，核心區(qū)域限購政策越來越寬松，將持續(xù)虹吸全國購買力，對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是大利好；另一方面，目前市場分化嚴重，但豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)初步企穩(wěn)跡象，核心區(qū)域豪宅項目價格高企，但成交依然火熱，市場對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來保值增值能力的認可度非常高。”深圳中原強調(diào)。