北上海樓市的一個致命問題

去年最后一天跟大家分享了《（上海樓市四大困難戶）》，其中就有桃浦。

今年桃浦某些新房直接八折跑路。

桃浦的問題其實不在自身，而是整個北上海樓市的困境。

2024年環線提出了著名判斷：未來決定各區樓市的不再是需求，而是供應。

北上海樓市供應上出現了大問題，不僅是供應量大，更重要的是高度同質化。

如果你在普陀買房，手握1000萬會非常糾結。

最好的位置當然是內環，長壽路、武寧大片電梯板樓可選。

中環附近的真如、長風，房齡稍微新一些，也有大把選擇。

過個鐵路到萬里，還是有很多小區等你看，品質也都過得去。四大居住示范區的底子還在，社區環境不錯。

普陀房價差距實在太小了了，內環內電梯板樓單價8萬多，外環內桃浦的新房還是8萬多。

甚至鄰居都會跟普陀搶客戶。

靜安的大寧、中興路、不夜城品質小區全部在1000-2000萬左右。

都看到靜安去了，要不要看看最火的東外灘、北外灘？

一看不得了，這些地方1000-2000萬的品質小區多如牛毛。

上圖畫的板塊，從新江灣到西藏北路，新房定價都沒拉開差距，都能找到1000萬左右的品質小區。

桃浦的新房也要賣900萬、1000萬，北上海哪來那么多1000萬的客戶。

桃浦發現上面那些板塊它一個都打不過，那只能打折，跟大佬們錯開競爭。

去年跟一個客戶看房，看累了，客戶總結的非常好：北上海中環內全?中產小區。

除了寶山大華，楊浦、虹口、靜安、普陀幾十個板塊都有底氣說自己是中產。

其實還有另外一句：中環外全是剛需小區。

2020年帶客戶去北上�？捶�，南翔、顧村、南大、上大必看，楊行做備選。

這些區域總價基本一致，哪都能選。

這兩年南大崛起，其實也只是新房，二手房仍舊跟幾個兄弟板塊差不多。

保利熙悅400多萬、招商中環華府500多萬的房子一大把。

而且每個板塊都沒壁壘，都會被對方分流。

西南部外環市場健康得多，板塊房價雖然沒拉開，定位非常清晰。

要學區好的，去七寶。

嫌七寶環境不好、有航道的，去春申。

要學區、居住品質綜合一些，去莘莊南廣場。

要買規劃，買未來的，去大虹橋。

預算沒那么高的，去九亭。

預算不高，又想帶點學區的，去顓橋。

預算不高還要房子好的，泗涇歡迎你。

看不上閔行、松江的，都換到了華涇。

每個板塊都能找到對應客戶，雖然相互也分流，至少可以避開無序競爭。

要頂級學區的，基本就是七寶、春申，很難被九亭、大虹橋等分流。

買大虹橋的也很忠誠，根本看不上七寶的房子、九亭的地段。

南翔、顧村、南大、上大、楊行之間也有區別，但是沒西南部這種清晰的壁壘。

北上海外環的另一個問題是，上游的同質板塊實在太多。

參考第一部分，中環內誰也不服誰，都得賣到800萬以上。

像黑洞一樣，把高預算客戶全部吃盡，不會有800萬的客戶流出到外環。

西南部略好一些，外環內居住板塊沒那么密集。

而且外環內漕河涇、徐匯濱江也提供了不少購買力，外溢至外環。

外環內板塊其實也有各自定位，有豪宅徐匯濱江、古北，有學區好的徐家匯、古美等等，有基本都是老破小的康健。

外環內的板塊定位對新房定價產生了重大影響，北上海板塊梯隊沒拉開，導致新房同質化也非常嚴重。

經常講楊浦新房多，2026年陸續解除限售沖擊樓市。

其實徐匯也不少，過去六年徐匯上市樓盤22個，近9000套，比楊浦沒少太多。

但是楊浦的新房都在破發，徐匯2020年后買的還有浮盈。

比如鑫耀中城，買入價10萬出頭，最近二手房成交12.5萬。

徐匯表現好一方面是需求強勁，更重要的是產品拉開了差距。

楊浦1000-2000萬的新房多達26個，徐匯只有12個。

這背后的本質也是徐匯板塊有梯隊感，楊浦梯隊感不強。

徐匯新房單價8-20萬，楊浦新房單價9-14萬。

兩區人口、面積差距不大，供應套數差兩倍以上，1000-2000萬的市場競爭完全不同。

徐匯周邊市場也有區分度，黃浦都是豪宅，長寧就沒幾個新房，浦東是另一個城市，閔行只能當徐匯小弟。

所以徐匯1000-2000萬次新房市場相對健康。

楊浦周邊競爭環境太惡劣，虹口是上游區，壓著他。

靜安名字好聽，吸收了一些客戶過去。

而且新房總價都差不多，共享一類客戶。

其實不光住宅市場，商辦市場也面臨同質競爭。

楊浦吸收了幾個大廠，確實跟虹口的航運金融錯開了。

大廠加起來5萬人，楊浦濱江計劃導入產業人口20萬以上，那15萬缺口就得跟北外灘、蘇河灣搶食。

每個CBD規劃上都有側重，實際招商大家都懂，很多時候條件放寬。

陸家嘴都一大堆皮包公司。

東外灘、北外灘、蘇河灣、北濱江都是主打一江一河附近的商務區，招商上的內卷避不開。

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供應量大、同質化嚴重，是北上海樓市不景氣的根源之一。

解決方案其實都明擺著，參考一下其他區域、其他城市就都有了。

一方面需要拔出來幾個豪宅區，地段最好的幾個片區，不要跟下游板塊搶客戶了。

西藏北路現在嚴重分流大寧，是大寧房價崩掉的原因之一。

如果西藏北路建成高端社區，不僅對大寧沒有分流，反而帶動大寧上升。

徐匯濱江價格越拉越高，長橋新拍的地大家才有信心出價到87500元/平樓面價。

第二是外環內產業提起來，真如建成徐家匯，桃浦建成漕河涇。

這樣不僅不會分流南大、萬里的客戶，反而給市場提供客戶，市場自然就會更健康。

第三，區域規劃上找到定位。

現在桃浦、南大惡性競爭，桃浦智創城、南大智慧城沒有本質區別，都是科創總部、產城融合。

無非桃浦的居住主打生態，南大商業更好。

兩個板塊分不出你我，桃浦哪能走出獨立行情賣8萬多。

大寧、西藏北路也一樣，西藏北路只是想復制下一個大寧，完全沒有找到獨立定位。

同質化的問題不解決，未來市場非�？膳隆�

新房還好，開發商能通過概念塑造一些差異化。

如果這海量的新房進入二手市場，分不清你我，市場直接陷入水深火熱。