營收韌性拉滿！大悅城購物中心大漲15.5%，產品實力全面躍升

出品｜中訪網

審核｜李曉燕

當房地產行業告別高速增長的黃金時代，進入深度調整與品質競爭的新階段，如何在變局中站穩腳跟？大悅城用2025年的財報答卷，給出了清晰答案：以產品力為根、商業力為翼、服務力為基，三者協同發力，不僅在行業寒冬中實現盈利與規模雙突破，更勾勒出頭部房企穿越周期的清晰路徑。4月24日，大悅城（SZ000031）發布的2025年度財報，每一組數據都藏著這家企業的發展巧思，每一項成果都印證著“深耕品質、穩健經營”的底層邏輯。

從“造房子”到“造生活”，讓好產品說話

在住宅市場同質化嚴重、消費者愈發理性的當下，大悅城跳出“拼價格、拼規模”的內卷賽道，錨定“中糧好房子”產品體系，以“主動健康·場景生活”為核心，完成了從“造房子”到“造生活”的戰略升級。

這不是簡單的產品改良，而是對人居需求的深度重構。大悅城搭建起“五大技術策略+全場景營造”的硬核體系：源法自然、五維健康、智慧適衡、綠色減碳、安全質久五大底層技術，從空間設計、建材選擇到智能配置、社區生態，全方位筑牢品質底線；戶內無界起居、藝境餐廚、成長書房等九大場景，以及社區健康活力、全齡關懷等多元空間，讓科技與設計真正落地為可觸摸的生活體驗。2025年，“中糧好房子場景實驗室”落地，成為行業首個健康場景化實踐平臺，憑借前沿理念與落地成果，一舉拿下國家精瑞科學技術獎三等獎、iGreen領航獎“年度健康建筑標桿項目”兩大重磅榮譽，用專業實力贏得行業認可。

產品力的升級，直接轉化為市場與客戶的雙重認可。2025年，大悅城住宅產品力在克而瑞榜單中躍升至第29位，實現跨越式突破；客戶滿意度五大核心指標全面上揚，房屋設計、房屋質量滿意度躋身行業TOP10均值水平，品質口碑深入人心。市場端，上海北外灘壹號、深圳悅章·鳳凰里、西安奧體壹號等項目憑借硬核產品力，成為區域市場的“當紅炸子雞”；西安悅著·央宸更是憑借極致產品力，入選克而瑞“中國好房子作品TOP20”，成為全國品質人居的標桿范本。

業績層面，產品力更是成為盈利的核心驅動力。2025年，大悅城銷售型業務實現全口徑簽約160億元、簽約面積95萬平方米，在行業需求疲軟的背景下穩住基本盤；更亮眼的是，綜合毛利率飆升至31.80%，較上年同期提升10.04個百分點，毛利率增幅穩居行業前列。這背后，是大悅城聚焦核心城市、優化產品結構的精準布局，更是“好房子”戰略提升產品溢價、增強盈利能力的直接體現——好產品，永遠是穿越周期的最強底氣。

逆勢高增15.5%，成穿越周期的“壓艙石”

如果說產品力是大悅城的“進攻矛”，那么商業板塊就是其穿越周期的“壓艙石”。在消費復蘇與存量競爭并存的2025年，大悅城商業以“年輕、時尚、潮流、品位”為核心，靠精細化運營與場景創新，交出了全線飄紅的成績單。

截至2025年末，大悅城商業已在全國布局44個項目，其中在營項目37個（含24個大悅城購物中心），一張覆蓋一線、新一線及重點二線城市的商業網絡已然成型。報告期內，購物中心銷售額達463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億人次，同比提升22.7%；平均出租率穩定在94%的高位，核心指標全面領跑行業。

新開業項目更是成為商業增長的“新引擎”。2025年，南昌大悅城、深圳大悅城兩大旗艦項目相繼落地，為商業版圖再添活力。南昌大悅城總投資超30億元，商業體量約13萬平方米，引入超220家品牌，區域首店占比超60%，開業出租率達96%，迅速成為區域消費新地標；深圳大悅城作為大悅城首進深圳的旗艦項目，總建筑面積73萬平方米，商業部分25萬平方米，匯聚近400家品牌，首店與定制店占比超50%，開業當日出租率即達100%，超百家品牌業績刷新全國及深圳紀錄，盡顯大悅城強大的品牌號召力與運營實力。

除了規模擴張，精細化運營與年輕力創新更是激活商業活力的關鍵。2025年，大悅城全年落地近2000場年輕力主題活動，其中全國首展159場，IP銷售額達6.4億元；“大悅嗨新節”“大悅瘋搶節”兩大核心IP活動分別斬獲4.5億元、6.9億元銷售額，同比增長8.2%和31%，精準拉動消費客流轉化。會員體系建設同樣成效顯著，會員總量近2478萬人，會員銷售額突破100億元，私域流量的價值持續釋放。

資本運作層面，華夏大悅城商業REIT的成都大悅城項目表現亮眼，期末出租率達98.10%，上市至今累計分紅5次，年化分派率5.48%，成功打通商業地產“投、融、建、管、退”全鏈條，為商業板塊的持續擴張筑牢資本根基。與此同時，寫字樓與產業地產業務同步穩健，寫字樓平均出租率90.3%、產業地產91%，為公司提供持續穩定的現金流，進一步增強抗風險能力。

擴容提質，讓“產品+服務”雙輪驅動

作為“美好生活服務商”，大悅城并未止步于產品與商業運營，而是將服務觸角延伸至全場景，以物業服務的擴容提質，構建“產品+服務”的雙輪驅動模式。

2025年，大悅城物業服務版圖持續擴大，已進駐全國40余個城市，在管項目161個。其中，合同管理面積約3200萬平方米，同比增長6.1%；實際在管面積近2863萬平方米，同比增長12.5%，規模化效應逐步顯現。服務業態也從傳統住宅，拓展至商業綜合體、寫字樓、產業園區等多元領域，形成“住宅+商業+產業”全業態服務能力，有效對沖單一業態風險，讓業務發展更穩更韌。

服務品質的升級，更是讓客戶粘性持續提升。大悅城將“中糧好房子”的健康、智慧、綠色理念，融入物業服務的每一個環節：搭建智慧物業平臺，實現線上報修、繳費、社區互動全場景便捷服務；聚焦業主健康需求，打造社區健康驛站、全齡活動空間；舉辦鄰里節、親子活動等社群活動，構建和諧溫暖的社區氛圍。優質的服務不僅提升了業主的居住體驗，更助力物業資產保值增值，讓大悅城的品牌價值在細節中持續沉淀。

夯實根基，行穩致遠的底層底氣

穿越周期的背后，是大悅城始終堅持的穩健經營策略。面對復雜的行業環境，公司嚴控財務風險，優化融資結構，2025年成功發行私募債、永續中票合計51億元，綜合融資成本降至3.54%，較同期下降52個基點，處于行業較低水平。中誠信國際、中證鵬元均維持公司AAA主體信用評級，資本市場的高度認可，成為大悅城穩健發展的重要支撐。

資源聚焦戰略同樣成效顯著。大悅城重點布局新一線及重點二線城市，2025年獲取三亞、成都、青島等核心板塊的2個住宅項目、2個大悅城購物中心項目，土地款總額38.45億元。報告期末，公司土地儲備主要分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈，可售貨值約969億元，優質的土地儲備為后續發展儲備了充足動能。

從產品力的深耕突圍，到商業板塊的穩健領跑，再到物業服務的全面升級，大悅城2025年的答卷，是對“高質量發展”最生動的詮釋。站在行業轉型的關鍵節點，大悅城并未盲目求快，而是以穩為基、以質取勝。未來，隨著“好房子”戰略持續深化、商業板塊加速升級、物業服務品質不斷提升，這家頭部房企必將繼續以核心競爭力為帆，以穩健經營為舵，在行業的浪潮中行穩致遠，書寫更多高質量發展的精彩篇章。