上海
2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內環內資產成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。市場延續了2025年以來的趨勢，資金明顯向優質標的集中，整體呈現回暖態勢。
從成交結構來看，一季度主要呈現兩大特征：
1、交易高度聚集內環內：一季度24宗交易中，15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占總成交額的70%。
2、地標辦公物業備受大資金青睞：一季度辦公物業交易額達97億元，占總成交額的66%。
核心辦公樓與酒店資產成交活躍
一季度，辦公樓在上海大宗交易市場中占據主導地位，成交金額占比達66%，成交宗數占比為54%。其余資產類別中，酒店和零售物業的表現也較為突出。
辦公樓
經歷2025年市場對核心辦公物業的持續競逐后，2026年一季度上海核心辦公資產迎來密集成交。上海新天地、人民廣場、陸家嘴等核心板塊，均有地標性辦公物業完成交易，顯示出投資者對核心地段、回報率穩定的優質資產接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業權等因素。
酒店
徐家匯、陸家嘴、外灘和陜西南路板塊核心酒店同樣成交密集。核心區酒店因其體量適中，酒店運營穩定等因素，深受企業與個人投資者青睞。
零售物業
險資、國央企等追求穩健現金流的機構為主要買家，現金流表現優異的購物中心競爭力突出。和其他資產對比，購物中心投資更強調項目周邊商圈能級與運營質量，并不局限市區。
長租公寓
在城市更新政策的推動下，商辦土地改R4迎來首單市場化交易——蘇河Base公寓順利完成出售。這標志著剩余土地年限較短的存量項目，通過土地轉性激活需求，顯著提升資產價值。與此同時，退出渠道的多元化，增強了該類資產對機構投資人的吸引力。
工業及物流
一季度僅錄得一宗交易成交，為某險資收購外資機構資產包中的一項上海資產。盡管交易歷時較長，但其成功落地反映出買賣雙方的價格分歧正逐步收窄。隨著核心資產價格逐步調整及機構投資人配置需求的持續存在，市場有望打破去年的僵局，短期內迎來邊際改善，并逐步釋放更多交易機會。
自用需求驅動增強 資本加速向核心區域集聚
從交易規模維度分析，一季度數宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。
從需求結構來看，一季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著提升，反映出自用買家對上海核心資產長期配置的認可。疊加當前貸款利息優惠政策，購置成本較租賃更具優勢，進一步推動自用型買家入市。
從成交區位來看，一季度24宗成交中有15宗落位于內環內，交易高度集中于內環內。同時，資產分化態勢顯著，非核心區域資產成交普遍較少，市場呈現出核心優質資產稀缺，外環區域供應仍在高位的局面。
從投資者類型而言，境內企業與高凈值人士持續保持活躍，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產。
仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎：“伴隨投資人對核心資產的持續收購，上海核心區域可售資產持續減少。此外，隨著REITs試點范圍持續擴大，優質商業不動產資產通過REITs實現退出的路徑日益成熟、常態化，進一步優化了資產流通機制。在此背景下，市場上可交易的優質存量資產愈發緊俏，進一步凸顯了核心資產的長期配置價值。我們預計，核心區優質資產價格已進入筑底階段。”
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