廣東
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觀塘海濱道一棟甲級寫字樓，最近悄悄貼上了銀主盤（法拍）的標簽。
它叫綠景NEO，2019年才落成，樓齡不到七年。270度無遮擋海景，標準層面積超過3萬平方呎，地下還藏著400多個車位。放在任何一座城市，都是頂級配置的優質資產。
如果住在啟德跑道區內海那些項目的樓盤里住戶，一定能看到這一棟辦公樓。(紅色箭頭)
來源：網絡
湯姆翻到這宗交易，看完沉默了很久。這一切的起點，要回到2017年。
來源：香港01
90億買入，當年的“九東之王”
2017年，是內地房企在香港最風光的年份。綠景中國地產斥資90億港元，從香港老牌開發商會德豐手中買下這棟樓。當時它叫8 Bay East，總樓面約60萬平方呎，成交呎價高達1.5萬港元。這是九龍區有史以來最大額的全幢商廈買賣，一時風頭無兩。
綠景把它改名為綠景NEO，頂層留作集團總部，其余樓層租給了平保、周大福人壽、都會大學、金蝶國際等知名租戶。出租率一直不錯，運營得風生水起，看起來是一筆相當成功的投資。
來源：地產站
湯姆翻了一下當年的新聞，滿篇都是“內地資本橫掃香港”“九東甲廈價格創新高”。那時候，沒人覺得這會是問題。市場的狂熱期有一個鐵律：你最容易忘記的，恰恰是風險本身。
爆雷之后，50億欠款壓頂
但內房的故事，這幾年已經翻到了另一章。
2025年2月，綠景中國宣布涉及巨額債務違約，面臨清盤呈請。一石激起千層浪，這棟90億買來的甲廈，很快被銀團接管。市場消息透露，目前這棟樓仍有超過50億港元的銀行欠款，最大債主是中國銀行，其他銀行財團成員也在其中。相當于綠景投進去的90億里，有一大半是借來的。
來源：香港01
湯姆算了一下：90億買入，50億欠款，加上這幾年累積的利息和未還本金，綠景在這棟樓上的虧損，恐怕不止腰斬。杠桿的邏輯從來如此：它不創造價值，它只是把未來的風險，提前搬到了今天的賬本上。
估值腰斬，寫字樓市場的縮影
有市場人士估計，目前九龍東整體商廈價格已較2017年高峰期回落約一半。綠景NEO的估值，大概率也跟大市一樣，大幅滑落。當年1.5萬港元的呎價，現在能賣到多少？沒人能給出答案。
來源：香港01
第一太平戴維斯和高力已被委任為聯合獨家代理，公開招標，價高者得。部分交吉，部分連租約。這意味著買家既可以選擇整棟拿下，也可以分開承接。這種靈活的出售方式，在目前的市況下，算是比較務實的選擇。
湯姆覺得，這棟樓的硬件本身沒問題——海景、新樓、大平層、租戶優質。但市場大勢如此，再好的資產也扛不住周期。在周期的面前，硬件不值錢，眼光不值錢，只有時間說了算。
周期面前，沒有僥幸
90億買入，50億欠款，估值腰斬。綠景NEO的故事，不是孤例。
過去幾年，內地房企在香港掃貨的規模有多大，如今爆雷的動靜就有多大。從寫字樓到住宅地，從雅居樂到潘蘇通，從許家印到許榮茂，從啟德到九龍東，高位接盤、如今被接管的身影比比皆是。
綠景大堂 來源：地產站
湯姆常說：資產本身沒有錯，錯的是進場的時間。
2017年是香港商廈的狂歡頂點，那時候，錢便宜，膽子大，買什么都覺得還能漲。如今潮水退了，才知道誰在裸泳。而裸泳的不止一家，綠景NEO只是被潮水沖上岸的其中一個。
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