睿見丨從分拆到擴募，華潤REITs給行業上了一課

4月28日，華潤置地公告，華夏華潤置地商業不動產REITs正式向證監會、深交所提交申報。這只擬募資54.05億元、裝入南通萬象城、臨沂萬象城的新品，讓華潤再一次站在商業不動產證券化的最前沿。

很多人把它看作又一單央企分拆上市。但真正看懂的人都明白：這不是簡單“賣資產換現金”，而是華潤置地用三年時間，把REITs從融資工具，做成了可循環、可增長的商業資管平臺。

當行業還在摸索“如何發一只REITs”時，華潤已經在成熟發行、穩健運營、穩定分紅、常態化擴募上，形成了完整閉環。

■擴募雙輪驅動：華潤REITs早已告別“單打獨斗”

截至目前，華潤置地已攜手華夏基金，成功發行華夏華潤消費REIT、華夏基金華潤有巢REIT兩只公募REITs，覆蓋消費基礎設施與保障性租賃住房兩大核心賽道，形成了兩條主線并行的REITs布局。

華夏華潤消費REIT自上市以來，始終是消費類REITs的“模范生”。2024年全年營收6.42億元，可供分配金額3.15億元，年化分派率5.08%，項目出租率穩定在99%，現金流兌現度穩居行業前列。

2025年業績更扎實：全年收入7.62億元，凈利潤同比增長352.69%；可供分配金額3.65億元，分紅3.6億元，完成4次季度分紅。底層青島萬象城全年出租率99.09%，租金同比上漲7.37%，運營質量持續領跑。

真正讓它和同業拉開差距的，是2025年的一次關鍵動作。2025年10月14日，華夏基金公告，華夏華潤消費REIT二次擴募獲證監會、深交所正式受理，擬一次性注入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個優質項目。

這是全市場第二單、消費REITs首單二次擴募，僅次于博時招商蛇口產園REIT。資產從“青島單點明星”升級為華東+華北多城聯動網絡，形成“核心城市+區域中心”互補格局，現金流更均衡、風險更分散、成長更清晰。

一句話總結：以前靠一個項目“單打獨斗”，現在靠一張網“穩定輸出”。這也標志著，華潤REITs正式進入“首發+持續擴募”的成熟資管周期。

另一邊，華夏華潤有巢REIT同樣表現亮眼。作為國內首單市場化機構運營的保租房REIT，它在2025年實現規模與業績雙突破：全年收入7905.21萬元，可供分配金額5055.99萬元，超額完成預測102.15%；整體出租率94.95%，租金收繳率99.95%，運營韌性十足。

2025年12月，有巢REIT完成行業標志性擴募：募資11.33億元收購上海馬橋項目，原持有人認購率高達99.51%。擴募后基金份額從5億份增至9.48億份，凈資產增長97.34%，規模直接翻倍。上市至今累計分紅突破1.54億元，成為租賃住房REITs的“壓艙石”品種。

兩只REITs、兩條黃金賽道、兩次高質量驗證，足以說明一件事：華潤不是靠運氣，而是真的具備批量培育、持續運營、穩定分紅、常態化擴募的體系能力。

■憑什么領跑央企REITs？華潤走出了自己的路徑

當前公募REITs市場，央企是絕對主力。高速、產業園、清潔能源、租賃住房……幾乎所有主流賽道都有央企身影。但大多數央企做REITs，核心目標仍是盤活存量、回籠資金、降低負債，本質更偏向一次“資產變現”。

華潤置地從一開始就不一樣。它沒有把REITs當作融資工具，而是以此為核心，搭建市場化、可持續、可擴張的商業資產管理平臺。

第一，資產布局高度聚焦消費驅動型現金流資產。不依賴公益屬性基建，而是堅定選擇購物中心、社區商業、租賃住房等與居民日常消費深度綁定的資產。這類資產現金流可測、可優化、可提升，估值彈性與成長性顯著優于傳統基建。

第二，真正跑通“投—融—建—管—退—擴募”閉環。華潤內部具備成熟的Pre-REITs培育體系：項目按上市標準打造，成熟后注入REITs平臺；上市后持續擴募；資金回籠再投新項目。資產越做越輕、資金越轉越快、平臺越做越大。

第三，運營與治理更市場化、專業化、獨立化。本次新申報REITs由華潤商業資產、潤欣商業（萬象生活體系）負責運營，華夏基金、中信證券分任管理人與計劃管理人，三方權責清晰、相互制衡，既保留華潤運營優勢，又嚴格滿足REITs獨立性監管要求。

第四，跨境資本運作專業度拉滿。本次港股分拆，華潤已向聯交所提交應用指引第15項申請及保證配額豁免。基于內地賬戶規則、投資者公平原則、鎖定期約束等法律限制，公司無法向全體港股股東提供優先認購，董事會認定該安排公平合理。同時本次分拆相關比率均低于5%，無需股東批準，全程合規、透明、專業。

■理性觀察：成績之外，華潤 REITs 仍需直面三大考驗

盡管華潤REITs已處于行業第一梯隊，但站在中長期視角，新申報的商業REITs仍要面對三道現實考驗。

第一個考驗：區域商業的現金流韌性，明顯弱于一線頂流商圈。青島萬象城是城市級標桿，客流、品牌、租金都有強護城河。但南通、臨沂、蕭山、淄博等區域型購物中心，更容易受城市人口、商業供給、競爭格局影響，出租率與租金增長壓力更真實，直接關系分派穩定性。

第二個考驗：優質擴募資產終究有限，高質量供給存在邊界。REITs的生命力在于持續擴募，但符合上市標準的成熟萬象城/萬象匯數量是可測算的。隨著擴募推進，資產存在邊際下滑可能。如何平衡規模與質量，將決定華潤REITs平臺的長期估值與分紅天花板。

第三個考驗：治理獨立性與關聯交易公允性，仍是長期必答題。租金定價、租戶結構、運營服務費、資產估值……每一項都在監管與機構緊盯之下。華潤需要在“集團賦能”與“REITs獨立運作”之間找到平衡，持續證明透明、公允、無利益輸送，這是長期估值的核心支撐。

但客觀來說，在當前商業地產賽道中，華潤的項目標準、運營能力、財務紀律、信息披露規范性，已是行業最能對沖風險的少數平臺之一。

■寫在最后：華潤REITs三連發，重新定義商業地產的未來

從消費REIT、有巢REIT，到此次商業不動產REIT申報，華潤置地僅用三年，便完成了行業極具標桿意義的REITs全布局。

如今的華潤置地，早已不是傳統房企，而是以商業資管為核心的不動產資產管理平臺。

當行業仍在為降杠桿焦慮時，華潤已通過REITs高效盤活存量；當同業還在依賴單一項目盈利時，華潤已通過多區域網絡分散風險；當多數企業還在探索首發上市時，華潤已進入常態化擴募+持續分紅的成熟周期。

華夏華潤置地商業REITs的申報，不只是一單新產品落地，更是一個明確信號：商業地產的未來在資產證券化，房企的終極模式是資產管理。

華潤置地用實踐證明，這條路可落地、可復制、可長期走通，也為整個行業提供了最具參考價值的轉型樣本。