政治局會議再提“房地產”，釋放哪些信號？

4月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。時隔一年，中央政治局會議再提“房地產”，彰顯房地產重要性，“努力穩定房地產市場”體現了中央對穩定房地產市場的積極態度，也進一步體現了對房地產“托而不舉”思路，預計全國層面將繼續側重落實此前已經部署的各項支持政策，各地因城施策穩定房地產市場將是主旋律，優化公積金政策、發放購房補貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設和城市更新配套政策等均是著力點。

1、財政貨幣政策強調“精準有效”，住房保障支出力度有望繼續加大

今年一季度，我國經濟實現良好開局，GDP增長5%，比上年四季度加快0.5個百分點，環比增長1.3%，其中社會消費品零售總額同比增速比上年四季度加快0.7個百分點，固定資產投資增速由負轉正，貨物進出口總額季度增速達近五年最高；價格也出現積極變化，物價溫和回升，一季度CPI同比上漲0.9%，3月工業生產者出廠價格同比上漲0.5%，結束了連續41個月同比下降的態勢。

本次會議指出“主要指標好于預期”，同時也強調“面臨一些困難和挑戰，經濟持續穩中向好的基礎還需進一步鞏固”，財政貨幣政策整體延續此前定調，更加強調“精準有效”，財政政策要“持續優化財政支出結構”，一季度財政支出進度為近五年最快，其中住房保障支出增長6.3%；新增地方政府專項債券累計發行1.16萬億元，同比增長20.8%，主要用于社會事業、交通基礎設施、保障性安居工程、城市更新等重點領域項目建設，根據中指監測，其中與房地產相關的專項債同比增長超四成（詳見：靠前發力！房地產相關專項債迎大幅增長），預計短期態勢或將延續，資金使用上將更加側重效能提升。

4月24日，財政部、國家發改委發布《關于擴大地方政府專項債券項目“自審自發”試點范圍的通知》（詳見：試點擴圍！房地產將受益），將地方政府專項債券項目“自審自發”試點范圍擴大至14個省市，下放專項債券項目審批權限，有助于地方縮短發債周期、加快資金落地，能夠更加有效的支持地方投資項目落地，預計短期地方政府專項債券發行節奏將進一步加快。

2、政治局會議時隔一年再提“房地產”，“努力穩定房地產市場”進一步體現中央穩定房地產的態度，預計短期因城施策仍是主線，全國性政策更多聚焦落實現有政策

上次中央政治局會議提及“房地產”是在2025年4月，時隔一年，政治局會議在“要有效防范化解重點領域風險”中再提“房地產”，體現了房地產的重要性，也表明防范化解房地產風險依然是重點任務（與去年4月相比，本次政治局會議通稿整體篇幅縮短超200字，房地產相關內容也有所縮短）。從定調上來看，房地產提法由去年中央經濟工作會議和今年兩會《政府工作報告》的“著力穩定房地產市場”調整為“努力穩定房地產市場”，一字之差，體現了中央對穩定房地產市場的態度，也進一步體現對房地產市場“托而不舉”的思路。

根據國家統計局數據，一季度全國新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額同比下降16.7%，降幅較1-2月均有所收窄，3月以來市場銷售出現邊際改善。從重點城市來看，一季度核心城市樓市呈現點狀修復，二手房市場表現好于新房，京滬市場率先回暖，根據中指數據，4月以來，北京、上海二手房交易活躍度保持較高水平，截至4月27日，北京二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長約15%，上海二手商品房累計成交2.59萬套，同比增長22%。整體來看，當前全國房地產市場仍處于筑底過程中，部分核心城市市場呈現階段性修復態勢。在此背景下，本次定調“努力穩定房地產市場”，彰顯底線思維，預計全國層面的房地產政策或更多以落實現有政策為主，因城施策是政策發力核心主線。

根據中指監測，今年截至4月27日，全國各地出臺房地產相關政策已超300條，頻次明顯高于去年同期，需求端優化公積金政策、發放購房補貼（含購房貸款貼息）、支持住房“以舊換新”等均是重要方向，供給端側重完善“好房子”建設配套政策、收購存量商品房和存量閑置土地等，預計短期各地仍將聚焦這些政策方向，細化政策類型和覆蓋人群，推動政策更具精準性。

3、扎實推進城市更新，預計配套政策將更加側重落地性

今年兩會政府工作報告和“十五五”規劃《綱要》均已明確要“高質量推進城市更新”，4月住建部和自然資源部聯合印發《完善城市更新工程項目建設實施管理機制可復制經驗做法清單》，系統梳理了全國多地在城市更新推進過程中的可復制經驗，彰顯城市更新向制度化、標準化、系統化治理轉變的思路。同月，財政部、住建部發文開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動，資金支持向基礎設施品質提升、完整社區建設、存量盤活等方向側重。2024-2025年，中央財政支持城市更新的城市已達35個，其中29個為一二線城市，至2026年城市累計或達50個，中央財政資金的加持，將加速推進城市更新。

當前城市更新仍面臨項目資金平衡難度較大，融資渠道有待拓展、市場化資金參與不足，項目實施路徑和標準不夠清晰等問題，城市更新可持續發展模式尚未形成，未來仍需要更多配套政策落地支持。本次政治局會議強調要“扎實推進城市更新”，預計未來更具落地性的政策將不斷跟進，繼續完善配套的金融、財稅、土地等政策，優化用地結構、統籌用地指標，更好地支持用地兼容和空間復合利用，探索給予項目容積率獎勵，更大力度引導社會資本參與等。近期，中央財政資金、地方政府專項債、公積金提取等均在加大對城市更新的支持，利好正在釋放。

4、“好房子”“好服務”是房地產“做優增量”的重要體現

3月住建部發布關于《“好房子”建設指南(試行)(征求意見稿)》公開征求意見的通知，涉及“好房子”內涵與實施路徑、安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷等內容，旨在提升住房建設與管理水平，將為地方政府和企業提供全方位指導。2025年5月新版《住宅項目規范》正式實施以來，全國多地發布了“好房子”技術規范或配套支持政策，根據中指不完全統計，各地出臺“好房子”相關政策近50條，其中接近20個省市明確了“好房子”標準。預計2026年各地將進一步推動標準落地執行，以供給端提質激發改善性需求釋放。另外，“好服務”也是房地產“做優增量”的重要體現，以高質量服務賦能產品價值、以精細服務提升居住體驗，也有利于激活居民消費新需求、挖掘市場增量空間。

5、盤活存量的重要性將更加突出

盤活存量包括盤活存量土地和盤活存量商品房，今年3月，自然資源部38號文明確“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”，政策指向要重點用好存量資源實現房地產用地的‘精供優供’”，預計各地盤活存量用地的節奏將加快，如收購存量閑置土地、低效用地再利用等。盤活存量商品房涉及收購存量商品房（政府直接收購或鼓勵企業收購，包括新房和二手房）、存量商品房用途轉換等。

近期廣州、佛山等地均出臺土地要素市場化配置改革的指導意見，其中廣州指出要支持存量商辦用于保障性租賃住房、鼓勵商辦支持康養服務、支持存量建筑用途合理轉換、優化低效用地高效利用、探索工商業使用權續期等多種方式盤活存量用地，也系統性明確了工業用地和商服用地的續期規則和標準，將為存量資源賦能，助力加快盤活利用；佛山則鼓勵多種方式盤活低效產業用地、鼓勵探索存量土地用途轉換等，也為盤活存量提供了更多路徑，預計未來將有更多城市加快落地盤活存量的配套政策。

整體來看，本次政治局會議釋放了積極信號，預計二季度宏觀政策有望保持較大力度，進一步鞏固經濟持續穩中向好基礎。本次再提“房地產”，彰顯了房地產重要性，“努力穩定房地產市場”體現了中央對穩定房地產市場的積極態度，也進一步體現了對房地產“托而不舉”思路，預計全國層面將繼續側重落實此前已經部署的各項支持政策，各地因城施策穩定房地產市場將是主旋律，優化公積金政策、發放購房補貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設和城市更新配套政策等均是著力點。

從市場的角度來看，一季度核心城市樓市呈現點狀修復，市場分化特征延續，全國市場整體仍在筑底過程中。展望二季度，在“好房子”項目入市及傳統旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。同時在掛牌量趨穩背景下，二手房價格跌幅有望維持在窄幅區間，但要實現“止跌”，仍需收入預期改善與房價預期的實質性修復共同推動。（中指研究院）

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

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