4月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。時(shí)隔一年，中央政治局會(huì)議再提“房地產(chǎn)”，彰顯房地產(chǎn)重要性，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”體現(xiàn)了中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，也進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)“托而不舉”思路，預(yù)計(jì)全國(guó)層面將繼續(xù)側(cè)重落實(shí)此前已經(jīng)部署的各項(xiàng)支持政策，各地因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將是主旋律，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購(gòu)存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等均是著力點(diǎn)。

1、財(cái)政貨幣政策強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)有效”，住房保障支出力度有望繼續(xù)加大

今年一季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，GDP增長(zhǎng)5%，比上年四季度加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，其中社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速比上年四季度加快0.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，貨物進(jìn)出口總額季度增速達(dá)近五年最高；價(jià)格也出現(xiàn)積極變化，物價(jià)溫和回升，一季度CPI同比上漲0.9%，3月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比上漲0.5%，結(jié)束了連續(xù)41個(gè)月同比下降的態(tài)勢(shì)。

本次會(huì)議指出“主要指標(biāo)好于預(yù)期”，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)“面臨一些困難和挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)還需進(jìn)一步鞏固”，財(cái)政貨幣政策整體延續(xù)此前定調(diào)，更加強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)有效”，財(cái)政政策要“持續(xù)優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)”，一季度財(cái)政支出進(jìn)度為近五年最快，其中住房保障支出增長(zhǎng)6.3%；新增地方政府專項(xiàng)債券累計(jì)發(fā)行1.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.8%，主要用于社會(huì)事業(yè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性安居工程、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的專項(xiàng)債同比增長(zhǎng)超四成（詳見(jiàn)：靠前發(fā)力！房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債迎大幅增長(zhǎng)），預(yù)計(jì)短期態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，資金使用上將更加側(cè)重效能提升。

4月24日，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)范圍的通知》（詳見(jiàn)：試點(diǎn)擴(kuò)圍！房地產(chǎn)將受益），將地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至14個(gè)省市，下放專項(xiàng)債券項(xiàng)目審批權(quán)限，有助于地方縮短發(fā)債周期、加快資金落地，能夠更加有效的支持地方投資項(xiàng)目落地，預(yù)計(jì)短期地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行節(jié)奏將進(jìn)一步加快。

2、政治局會(huì)議時(shí)隔一年再提“房地產(chǎn)”，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”進(jìn)一步體現(xiàn)中央穩(wěn)定房地產(chǎn)的態(tài)度，預(yù)計(jì)短期因城施策仍是主線，全國(guó)性政策更多聚焦落實(shí)現(xiàn)有政策

上次中央政治局會(huì)議提及“房地產(chǎn)”是在2025年4月，時(shí)隔一年，政治局會(huì)議在“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”中再提“房地產(chǎn)”，體現(xiàn)了房地產(chǎn)的重要性，也表明防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然是重點(diǎn)任務(wù)（與去年4月相比，本次政治局會(huì)議通稿整體篇幅縮短超200字，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容也有所縮短）。從定調(diào)上來(lái)看，房地產(chǎn)提法由去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”調(diào)整為“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，一字之差，體現(xiàn)了中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，也進(jìn)一步體現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“托而不舉”的思路。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額同比下降16.7%，降幅較1-2月均有所收窄，3月以來(lái)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)邊際改善。從重點(diǎn)城市來(lái)看，一季度核心城市樓市呈現(xiàn)點(diǎn)狀修復(fù)，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房，京滬市場(chǎng)率先回暖，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月以來(lái)，北京、上海二手房交易活躍度保持較高水平，截至4月27日，北京二手商品住宅累計(jì)成交1.54萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約15%，上海二手商品房累計(jì)成交2.59萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)22%。整體來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程中，部分核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性修復(fù)態(tài)勢(shì)。在此背景下，本次定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，彰顯底線思維，預(yù)計(jì)全國(guó)層面的房地產(chǎn)政策或更多以落實(shí)現(xiàn)有政策為主，因城施策是政策發(fā)力核心主線。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年截至4月27日，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策已超300條，頻次明顯高于去年同期，需求端優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼（含購(gòu)房貸款貼息）、支持住房“以舊換新”等均是重要方向，供給端側(cè)重完善“好房子”建設(shè)配套政策、收購(gòu)存量商品房和存量閑置土地等，預(yù)計(jì)短期各地仍將聚焦這些政策方向，細(xì)化政策類型和覆蓋人群，推動(dòng)政策更具精準(zhǔn)性。

3、扎實(shí)推進(jìn)城市更新，預(yù)計(jì)配套政策將更加側(cè)重落地性

今年兩會(huì)政府工作報(bào)告和“十五五”規(guī)劃《綱要》均已明確要“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，4月住建部和自然資源部聯(lián)合印發(fā)《完善城市更新工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施管理機(jī)制可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》，系統(tǒng)梳理了全國(guó)多地在城市更新推進(jìn)過(guò)程中的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，彰顯城市更新向制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化治理轉(zhuǎn)變的思路。同月，財(cái)政部、住建部發(fā)文開(kāi)展2026年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)，資金支持向基礎(chǔ)設(shè)施品質(zhì)提升、完整社區(qū)建設(shè)、存量盤活等方向側(cè)重。2024-2025年，中央財(cái)政支持城市更新的城市已達(dá)35個(gè)，其中29個(gè)為一二線城市，至2026年城市累計(jì)或達(dá)50個(gè)，中央財(cái)政資金的加持，將加速推進(jìn)城市更新。

當(dāng)前城市更新仍面臨項(xiàng)目資金平衡難度較大，融資渠道有待拓展、市場(chǎng)化資金參與不足，項(xiàng)目實(shí)施路徑和標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰等問(wèn)題，城市更新可持續(xù)發(fā)展模式尚未形成，未來(lái)仍需要更多配套政策落地支持。本次政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，預(yù)計(jì)未來(lái)更具落地性的政策將不斷跟進(jìn)，繼續(xù)完善配套的金融、財(cái)稅、土地等政策，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌用地指標(biāo)，更好地支持用地兼容和空間復(fù)合利用，探索給予項(xiàng)目容積率獎(jiǎng)勵(lì)，更大力度引導(dǎo)社會(huì)資本參與等。近期，中央財(cái)政資金、地方政府專項(xiàng)債、公積金提取等均在加大對(duì)城市更新的支持，利好正在釋放。

4、“好房子”“好服務(wù)”是房地產(chǎn)“做優(yōu)增量”的重要體現(xiàn)

3月住建部發(fā)布關(guān)于《“好房子”建設(shè)指南(試行)(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，涉及“好房子”內(nèi)涵與實(shí)施路徑、安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷等內(nèi)容，旨在提升住房建設(shè)與管理水平，將為地方政府和企業(yè)提供全方位指導(dǎo)。2025年5月新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施以來(lái)，全國(guó)多地發(fā)布了“好房子”技術(shù)規(guī)范或配套支持政策，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，各地出臺(tái)“好房子”相關(guān)政策近50條，其中接近20個(gè)省市明確了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)2026年各地將進(jìn)一步推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，以供給端提質(zhì)激發(fā)改善性需求釋放。另外，“好服務(wù)”也是房地產(chǎn)“做優(yōu)增量”的重要體現(xiàn)，以高質(zhì)量服務(wù)賦能產(chǎn)品價(jià)值、以精細(xì)服務(wù)提升居住體驗(yàn)，也有利于激活居民消費(fèi)新需求、挖掘市場(chǎng)增量空間。

5、盤活存量的重要性將更加突出

盤活存量包括盤活存量土地和盤活存量商品房，今年3月，自然資源部38號(hào)文明確“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，政策指向要重點(diǎn)用好存量資源實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)用地的‘精供優(yōu)供’”，預(yù)計(jì)各地盤活存量用地的節(jié)奏將加快，如收購(gòu)存量閑置土地、低效用地再利用等。盤活存量商品房涉及收購(gòu)存量商品房（政府直接收購(gòu)或鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)，包括新房和二手房）、存量商品房用途轉(zhuǎn)換等。

近期廣州、佛山等地均出臺(tái)土地要素市場(chǎng)化配置改革的指導(dǎo)意見(jiàn)，其中廣州指出要支持存量商辦用于保障性租賃住房、鼓勵(lì)商辦支持康養(yǎng)服務(wù)、支持存量建筑用途合理轉(zhuǎn)換、優(yōu)化低效用地高效利用、探索工商業(yè)使用權(quán)續(xù)期等多種方式盤活存量用地，也系統(tǒng)性明確了工業(yè)用地和商服用地的續(xù)期規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，將為存量資源賦能，助力加快盤活利用；佛山則鼓勵(lì)多種方式盤活低效產(chǎn)業(yè)用地、鼓勵(lì)探索存量土地用途轉(zhuǎn)換等，也為盤活存量提供了更多路徑，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市加快落地盤活存量的配套政策。

整體來(lái)看，本次政治局會(huì)議釋放了積極信號(hào)，預(yù)計(jì)二季度宏觀政策有望保持較大力度，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)中向好基礎(chǔ)。本次再提“房地產(chǎn)”，彰顯了房地產(chǎn)重要性，“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”體現(xiàn)了中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，也進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)“托而不舉”思路，預(yù)計(jì)全國(guó)層面將繼續(xù)側(cè)重落實(shí)此前已經(jīng)部署的各項(xiàng)支持政策，各地因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將是主旋律，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購(gòu)存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等均是著力點(diǎn)。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，一季度核心城市樓市呈現(xiàn)點(diǎn)狀修復(fù)，市場(chǎng)分化特征延續(xù)，全國(guó)市場(chǎng)整體仍在筑底過(guò)程中。展望二季度，在“好房子”項(xiàng)目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動(dòng)下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。同時(shí)在掛牌量趨穩(wěn)背景下，二手房?jī)r(jià)格跌幅有望維持在窄幅區(qū)間，但要實(shí)現(xiàn)“止跌”，仍需收入預(yù)期改善與房?jī)r(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同推動(dòng)。（中指研究院）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

出品：城樓網(wǎng)/城樓財(cái)經(jīng)