來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

上個禮拜，深圳科技園拍出了一宗樓面價10.86萬/㎡的低密宅地，6家房企爭奪，最終被保利拿下。

6名參賽選手中，越秀是其中一員，但很可惜，最后在54億門檻敗下陣來。

有人會好奇，3個月前廣州馬場地塊猛砸236億，越秀可是眼都不眨一下的，怎么如今區區50多億就怯場了？

其實，外行人可能不清楚，天價奪取馬場地塊的，是母公司越秀集團，而并非越秀地產。

盡管最后馬場地塊還是會交給越秀地產開發，但集團這般操作實則是變相為地產板塊輸血。一來前期債務不用體現在越秀地產報表中，二來也不會占用它的拿地預算。

不得不說，集團對這個親兒子是真的偏愛，但它卻沒把一手好牌打好。

抗不下去了？

越秀地產變賣44.6億資產

上個月，越秀地產批量甩賣重資產的消息引發地產圈熱議。

其旗下包括南沙國際金融中心、云谷產業園、智谷產業園、畢節酒店以及醫療、護理及養老業務，等多項資產及業務進行變賣，套現資金44.6億。

很明顯，這些燒錢的業務，越秀地產是做不下去了。

最后只能由集團內部關聯子公司兜底拿下，但這波左手倒右手的操作，錢又一次進了越秀地產的口袋。

看得出，越秀集團不缺錢，但越秀地產卻真的資金吃緊。

2025年，越秀地產實現合同銷售金額為1062億，銷售額同比下降了7個百分點，未達成1205億的銷售目標。

2026年前兩個月，越秀地產合同銷售金額約71.06億，同比下降約44.6%；合同銷售面積約24.71萬㎡，同比下降約29.1%。

銷售業績承壓，急于轉型的越秀地產，又不得不在核心城市瘋狂高價拿地。

有數據統計，2024年至今，越秀地產拿地投入1269.5億，同期銷售額2278.4億，拿地金額占銷售額比重達56%，但兩年合計凈利潤僅約11億。

入不敷出，越秀地產在資金方面也就更不寬裕了。

截止2025年年末，越秀地產總資產有3697.45億，總負債2639.12億，資產負債率為71.38%。

其中流動負債1820.45億，占整體負債的69%，即有差不多七成的債務需要在短期內償還，是比較危險的信號。

融資方面，自2022年以來，越秀地產的籌資性現金流均為凈流出狀態。

總體來看，越秀地產正面臨業績大幅下滑，對債務保障能力下降，融資壓力大等多重問題。

多個項目滯銷

越秀地產又打“降價牌”了

越秀地產的背后有兩個大股東，一個是母公司越秀集團，另一個是廣州地鐵集團，兩家合計持股59.7%。

這些年，兩大股東也成為越秀地產的“輸血包”。

像2019年的廣州品秀星樾和品秀星圖；2020年的廣州星樾山畔；2021年的廣百海港城；2022年的琶洲南TOD一期；2024年的琶洲南TOD二期.....要么是從集團低價買入，要么則是廣州地鐵注資入股。

只不過，這種靠“賞飯”吃的日子，并非次次都好過，有時候咽下去的可能不是蜜糖，而是砒霜。

最典型的案例就是深圳光明的“越秀星科源啟”。

它是一個“工改住”項目，由越秀資本介入獲得，最終給到越秀地產操盤。

星科源啟在地段、配套上全是短板：距離最近的地鐵站約1.4公里，距離最近的商場2.5公里，旁邊是農場、釣魚場、工業區。

如此配套，加上操盤手策略的失敗，項目2025年下半年開盤，到今年1月份備案不足10套。面對殘酷現實，開發商緊急下調房價，起步總價從312萬跌到260萬，相當于打個83折。

骨折價出售了還未能力挽狂瀾，截至6月11日，去化率仍不足四成。

不僅是星科源啟，近年來，把北上廣深作為主戰場的越秀，開發過的多個樓盤都出現了不同程度的滯銷。

像廣州荔灣的越秀天瀛，備案4-4.5萬/㎡，結果開盤只賣出10來套房源，后面價格直接砍半，甚至跌破了2.6萬/㎡的樓面地價；

又比如定位“豪宅”的天河越秀觀樾，當初同版塊牛奶廠的二手房已跌到5字頭，但越秀硬剛依舊要賣9萬+，結果可想而知，去化一地雞毛，據悉目前項目125-140㎡戶型價格已經調到6.2萬/㎡出頭了；

上海的越秀楊浦天玥，2024年以9.2萬元/㎡的均價入市，開盤1個月僅網簽了兩成房源，今年為了清盤，項目大搞8折清盤活動，但目前還未完全售罄；

北京的越秀天恒?懷山府，是越秀首次進京的作品，但2011年開盤的它，到2024年底才賣出幾十套房，網簽排名常踞北京倒數第一。后面換了區域總經理，價格也進行了下調，情況才有所好轉。

賣不動就降價服軟，從商人的角度來看，這本無可厚非。但也側面說明越秀地產對市場研發不夠透徹，以及對自身產品的定位不夠清晰。

越秀產品力如何？

贏了獎杯，輸了口碑

在我們的認知里，地段和產品力都不夠打的項目，一般就會賣不好。

但有意思的是，越秀地產卻年年都擠進了產品力的排行榜中。

我想，但凡把投票選擇權交到業主手中，這一結果或許都會不同。

因為網上有一句戲稱：買越秀地產，享WQ人生。

其實這不怪業主把話說得這么難聽，確實越秀近幾年開發的項目，wq頻發。

比如在上海，越秀地產已經有三個項目完成交付，分別是“天樾園和”“和樾天匯”以及“嘉悅云上”。而三個項目，都陷入，或曾陷入過業主wq風波。

其中，嘉悅云上還因為涉嫌虛假宣傳，被當地政府部門立案調查。

在大本營廣州，wq事件更是不勝枚舉，譬如星匯文璽、星匯城，教育配套縮水，涉嫌虛假宣傳；

天悅云湖、天悅金沙、梧桐星宸、星匯城，番禺萬博和樾府等，涉嫌質量不達標；

星匯城、逸境等，涉嫌強制業主買車位......

而在深圳，開發過的樓盤也是無一幸免。

尖崗山的越秀和樾府，2023年被業主投訴以“延伸服務合同”名義收取雙份物業費；

寶中的越秀瑞樾府涉嫌虛假宣傳、違規施工，甚至銷售期間以“寶中房價重回七年前”的廣告語進行惡意炒作；

西鄉的越秀潮樾府，宣傳與交付標準實際不相符，業主投訴物業辦公室侵占公區等；

就連現在與綠城聯手開發的沙井錦玉和鳴，也在去年曝出未獲建設工程規劃許可證，就違規施工的問題，后被相關部門處罰44.3萬元，并責令停工補辦。

可見越秀的口碑崩塌并非是一朝一夕造成的。

當然越秀也并未沒有“好產品”，但反復提及的都是合作項目，像北京和樾望云和上海翡云悅府，前者由華潤置地持股65%，后者的研發和操盤也是華潤。

當一個開發商在講產品案例時，拿得出手的都是合作伙伴研發的產品，這恰恰暴露了自身的短板。

而產品競爭力的不足，恰恰又是比業績下滑更為隱蔽，更為致命的。所以，這樣的越秀地產還能走多遠呢？