2026年4月21日，希臘發布了黃金簽證的最新官方通告。這份通告的意義在于，它首次以明確的書面形式，對申請人高度關注的實操問題進行了說明。圍繞這份通告中值得關注的政策，我們專訪了環球出國希臘公司首席律師Aspasia Nousia，從法律和實務角度，對其核心變化進行解讀。

Aspasia Nousia，雅典律師協會注冊律師，歐洲法學碩士，還曾任職于希臘駐北約代表處，長期深耕移民與房產法律領域。她聽完通告內容，第一反應不是簡單的“放寬了”或“收緊了”，而是——那些真正在乎合規、打算長持、還惦記著家庭規劃的人，終于能看到一條更清晰、更穩定的路了。

Aspasia Nousia｜環球出國希臘公司首席律師

一、身份延續更穩妥：家庭身份銜接進一步明確

Aspasia覺得，這份通告里最具現實意義的利好之一，是家庭身份延續那條路更清晰了。若主申請人去世，配偶在繼承完整房產后，可將原家屬居留直接轉為投資主申居留。這意味著，家庭身份不會因為一個人的變故而被動中斷，而是擁有了更明確的法律銜接基礎。

其次，投資人和家屬還能在滿足條件的前提下，申請轉成別的居留類別，比如工作居留。而且流程上也做了保護：注銷原投資者居留之前，主管機關會先實打實地審查新類別的條件有沒有湊齊，確認新類別可以成立，才去啟動對舊卡的部分撤銷。這樣做就是不讓你在轉換過程中失去合法身份。

對于很多家庭來說，希臘身份不再只是“拿到一張卡”，而是具備更強的后續規劃彈性。

Aspasia指出，這類規定真正重要的地方，不在于單條政策本身，而在于它讓申請人面對家庭變動、長期居住安排或未來身份調整時，有了更穩定的法律預期。

來源：diavgeia.gov.gr｜ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ

二、舊政權益更有保障：存量申請人并非“一刀切”

第二個好消息，沖著舊政申請人來的。此次官方通告里明確說了：如果你是在舊政策階段按25萬歐元完成投資的，哪怕當時沒遞申請，或者因為超期沒續簽需要重新啟動，只要滿足相關條件，仍然有機會按舊法標準處理。Aspasia強調，相關審查重點主要集中在三方面：投資是不是在新門檻生效前就已經完成，當時的金額是否滿足法律要求，付款路徑是否符合現行關于可追溯與合規支付的要求。這不是紙上談兵——環球出國已經有申請人實打實地吃到了這顆定心丸，成功翻盤拿到卡。

這也意味著，官方此次并不是簡單地將舊申請人全部排除在外，而是在尊重歷史投資事實和法律適用邏輯的基礎上，給予符合條件的舊政申請人明確保障。對于市場來說，這一表態非常關鍵。它傳遞出的信號是：政策在收緊，但并不是對既有合法投資安排“一刀切”；真正被保留和保護的，是那些投資時間真實、金額邏輯成立、支付路徑可追溯的舊政申請人權益。

來源：diavgeia.gov.gr｜ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ

三、投資路徑更明確：合規產品價值進一步凸顯

第三塊澄清，是關于投資路徑和使用邊界。先說短租——這次官方把邊界劃出來了：被禁的是60天以內、不帶附加服務的短租；長租、酒店化托管這些，并不一概禁止。這讓很多申請人原本模糊的使用邏輯，第一次有了更清晰的書面依據。

再看25萬歐的商改住和文物修復路徑，包括用途變更完成時間、適用條件以及延伸情形，都比以前講得更清楚。說白了，以后真正值錢的不是那些概念含糊、邊界模糊的東西，而是規則成立、結構清晰、經得起查的合規資產。

另外，官方首次在文件里以書面形式明確規定：黃金簽證持有人雖然不能在希臘受雇工作或自雇，但可以開公司、持股、當合伙人、擔任非執行董事。這對想在希臘做點資產安排和商業參與的人來說，進一步明確了邊界。

Aspasia認為，這些變化共同指向一個方向——未來政策不會慣著模糊操作，而是越來越偏向真實、透明、長持、合規可解釋的投資邏輯。合規產品的價值，會被越抬越高。

來源：diavgeia.gov.gr｜ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ

從政策明確，走向交付明確

Aspasia強調，政策越清晰，越說明未來市場競爭正在從“能不能做”轉向“誰能更穩地做、誰能真正交付”。

這正是環球出國長期深耕希臘市場的核心優勢。自2013年以來，環球出國已協助超過5500組家庭完成希臘居留身份規劃，累計獲發永居卡超過25700張。中希兩地擁有超100人的本地化團隊，可提供中文、英語、希臘語等多語種服務，并形成了由內部律師團隊、項目篩選團隊、建筑與工程背景專業人員共同參與的服務體系。

除了法律審核外，Globevisa希臘團隊還將項目產權背調審核、開發進度追蹤及投后房產交付納入整體風控機制。所有房源在推向市場前，均需經過本地與中國團隊雙重審核，重點核查產權清晰度、開發商資質、資金監管、項目真實性及后續交付能力。對申請人而言，這種能力的價值不只是“買到一套房”，而是買到產權清晰、邏輯成立、交付有保障、后續可持續管理的資產。