存量商業價值再造的“新都范式”——“桂湖印象”的更新實踐

當前， 城市更新已成為城市高質量發展的核心議題，是提升居民生活品質、激發內需活力的關鍵路徑。在此背景下，承載著新都人集體記憶的“桂湖摩爾”，以“桂湖印象”全面煥新，成為觀察城市發展脈絡與未來愿景的一個生動切片。

第一章：時代命題下的煥新

——從“城市增量”到“存量提質”的必然選擇

1.1國家戰略與時代必然：從“大拆大建”到“有機更新”

隨著我國城鎮化從快速增長轉向穩定發展，城市發展也“從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，以“大拆大建”為特征的外延式擴張時代已近尾聲，以“有機更新”為核心的內涵式發展新篇章全面開啟。城市更新，成為推動城市高質量發展、不斷滿足人民美好生活需要的重要國家戰略。

自2019年城市更新概念在中央經濟工作會議上被首次提出，我國已逐步形成了“條例法規、專項規劃、具體政策、技術標準、操作細則”等多個層次的城市更新政策體系。各地也正逐步形成“1+N+X”的政策體系，為城市更新提供支撐。據中指數據監測，2021、2022、2023 年是各地城市更新政策出臺的高峰期，年度出臺的市級政策數量均在130項左右。

數據來自于中指研究院收集整理

2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于持續推進城市更新行動的意見》。文件明確，城市更新的核心目標是促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，最終打造宜居、韌性、智慧的城市。這深刻揭示了新時代城市更新的三重核心價值：改善民生、傳承文脈、激發活力。它不再是簡單的物理空間改造，而是圍繞“人”的需求，對城市功能、生態、文化、治理進行的系統性重塑。

1.2 成都實踐：公園城市理念下的有機更新樣本

作為“公園城市”理念的首提地和全國首批城市更新試點城市，成都的城市更新是一場以“人”為核心、統籌生態、生活、生產的系統性實踐，形成了獨具特色的“成都范式”。

在公園城市理念引領下，成都已形成一套“體檢先行、規劃引領、多元共治”的系統性模式。將城市更新深度融入“公園城市”建設理念，不僅關注物質空間的煥新，更注重場景營造與生活品質的提升。從猛追灣街區的“微改造”煥發新活力，到各類老舊廠房轉型為文創園區，成都的實踐表明，成功的更新是“留文脈”與“惠民生”、“促發展”的并進。

同時，成都通過“城市合伙人”等創新機制，撬動社會資本超900億元參與，形成“政府引導、市場運作、公眾參與”的可持續更新格局，不僅解決了資金難題，更確保了更新項目能夠長期良性運營。

這些全方位、多層次、多維度的扎實探索，不僅讓“公園城市”從美好藍圖變為現實體驗，更構建了一套可操作、可復制、可持續的城市更新方法論體系，為后續存量商業項目改造盤活，提供有據可循、有樣可學的路徑參考。

1.3 新都：深厚基底與戰略機遇交織

對于新都區而言，城市更新是區域高質量發展必須把握的時代機遇，也是提升區域能級的必然路徑。

新都作為成都千年古邑，老城區底蘊深厚，居住氛圍成熟，人口密集。但同時城區也面臨著商業設施老化、公共空間不足等問題。推動老舊商業體、老舊街區煥新，正是回應民生關切、補齊功能短板、激發消費潛力的關鍵舉措。

根據2024年四川省政府關于成都市15個縣（市、區）國土空間總體規劃（2021-2035年）的批復，新都區的核心定位之一就是打造“成都北部消費活力區”。全新的戰略定位，為新都的城市更新注入了明確的產業與功能導向。

“桂湖印象”正是在這樣的時代敘事與區域戰略交匯點上的一次關鍵落筆。

第二章：項目應答——

“新都城市會客廳”定位下的煥新實踐

從昔日人聲鼎沸的“桂湖摩爾”，到如今即將全面開業的“桂湖印象”，一座承載新都無數人青春記憶的商業地標，正悄然完成一場華麗蛻變。這不僅是一次簡單的改造升級，也是一次探索城市有機更新的實踐。

2.1歷史底蘊與煥新機遇

“桂湖印象”位于新都老城核心，其一街之隔便是國家4A級旅游景區——寶光桂湖文化旅游區。這里有隋唐園林湖池遺跡，有被譽為“東方斜塔”的寶光舍利塔。深厚的歷史文化，是“桂湖印象”打造“文商旅體”深度融合場景的天然優勢。

項目周邊3公里內常住人口超60萬，覆蓋數百個小區，居住人口密度大，消費需求旺盛且多樣。這既是穩定客流的保障，也意味著更新必須精準回應周邊居民對更高品質、更豐富體驗的消費需求。

項目區位

如何在保留城市記憶的同時，注入全新活力，是“桂湖印象”必須解答的課題。

2.2深度重塑，全面煥新

“桂湖印象”的回答是全面而系統的。此次改造，絕非簡單的“翻新”，而是一次從定位到理念的深度重塑。

定位之新：從傳統商場到“城市生活新地標”。項目全新定位“新都城市會客廳”，并依托升庵桂湖、寶光寺等文旅地標，形成“書香、桂香、佛香”三重文化IP，通過打造“康養旅居+購物消費+社交體驗+文化教育”復合業態于一體的綜合性目的地，盤活存量資產，建設“完整社區”的商業核心，補齊公共服務短板。

桂湖印象效果圖

業態之新：首店經濟與民生煙火并存。項目在積極引進喜茶、天貓優品等知名品牌及區域首店的同時，保留“好又多”超市等滿足日常所需的民生業態，既提升了商業能級，又守住了社區服務的溫度，實現消費升級與便民惠民的平衡。

形象與理念之新：傳統與現代的融合共生。將桂湖的傳統建筑韻味與現代設計風格相融合，通過外立面提升和街道一體化設計，激活城市界面。“桂湖印象”的煥新理念充分觀照歷史文化根脈與市民群體記憶，讓市民游客在街坊里巷中，既能品味新都千年文脈，又能感受現代都市的煙火氣息。

桂湖印象效果圖

2.3 市場化運作，企業實力夯基

“桂湖印象”是由成都圣瑞商業管理有限公司（以下簡稱：圣瑞商管）參投并管理運營。圣瑞商管起步四川成都，布局全國，是國內早期提供商業管理專業服務的公司之一，專注商業場景創新運營管理近20年，致力于成為國內領先的商業全鏈條運營服務商。從策劃咨詢到運營管理，圣瑞商管可為城市綜合體、購物中心、社區商業、街區商業、文旅項目、城市更新、產業商業等各類項目的商業場景空間提供全產業鏈全生命周期系統運營解決方案。

依托企業近二十載的深耕資產運營的專業積淀和創新，自2021年起，圣瑞商管已連續多年躋身商業地產百強行列，展現出穩健的發展韌性與持續進化的運營實力。

專業的市場化運作，不僅為項目煥新帶來更高效率和靈活性，社會資本的深度參與，也意味著項目必須經受市場的長期檢驗，從而促使項目必須打造真正具有競爭力的產品與運營模式，確保其更新后的長期良性發展。

結語：

“桂湖印象”的歸來，不僅是一個商業綜合體的重生，更是其在國家城市更新戰略與成都公園城市實踐背景下，新都利用自身歷史文化與市場基底優勢，通過市場化手段，對老城核心區存量空間進行價值再造的一次生動演繹。

它證明了，老城更新不是“推倒重來”，而是在尊重歷史、關懷民生的基礎上，通過創新定位與市場化運作，讓老舊空間重新融入現代生活脈絡，最終實現文化傳承、民生改善與商業繁榮的多贏。