經濟熱點快評｜理性看待房地產市場開發投資下降

4月28日召開的中共中央政治局會議指出：“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新�！�

國家統計局日前公布的數據顯示：1—3月份，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%。單看這個數據，有人可能會問，這是否說明房地產市場發展動力不足、預期轉弱？

先不著急下結論，我們把指標掰開分析——

縱向看，一季度房地產開發投資同比下降，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點，但較2025年末收窄了6個百分點。

全面看，房地產市場不少其他指標出現邊際改善。比如，銷售量降幅收窄，一季度新建商品房銷售面積同比降幅比1—2月份收窄3.1個百分點；銷售額降幅收窄3.5個百分點。再比如，部分重點城市二手房交易量增價漲，一改此前的以價換量。3月份，70個大中城市中，二手房價格環比上漲城市有13個，比上月增加11個。

總的看，房地產市場正處于筑底調整的相持階段，穩的態勢在增強。對于開發投資指標下降，不妨客觀分析、辯證看待。

位于北京昌平東小口、海淀交界處一個新樓盤樣板間開放接待現場。新華社記者 王優玲攝

這是各地消化庫存、嚴控增量的正向反映，也是市場自發調整的結果。

我國房地產市場已從過去大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。不少城市房地產承壓的重要原因，在于過去供需不平衡、庫存高企。消化庫存需要時間，如果為了拉動開發投資，繼續大規模供地和建設，市場平衡就會遙遙無期。

3月末，全國商品房待售面積同比下降0.1%，連續52個月以來首次同比下降，其中待售3年以下面積下降1.8%，表明去庫存成效初顯、市場調節作用逐步增強。

房地產開發投資下降，還受到二手房對新建房源替代作用更加明顯的影響。進入城鎮化后期，以存量交易為主是房地產市場發展的普遍規律。英國等發達國家二手房交易占比普遍在70%以上，美國超過80%。一季度，我國二手房交易占比從2021年的28%升至46%以上，達歷史新高。

隨著城市更新、“好房子”建設等推進，房地產發展潛力和空間依然可觀。

剛需和改善性需求有潛力。新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放；加之相當部分城鎮居民提升居住品質的愿望強烈，“以舊換新”“以小換大”的改善性需求仍有不少。

房屋品質和服務提升有空間。當前，我國正加快建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩步推進城中村和危舊房改造；房企也在加快轉型，從以新房銷售為主轉向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務。這些不僅能緩沖房地產開發投資下降，還能帶動鋼鐵、建材等產業發展，促進家具家電等消費，拉動就業增長。

從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，房地產業增加值占國內生產總值的比重平均在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐。

雖然房地產市場開發投資下降，但其他重點領域、新興領域投資增勢較好。

一季度，各地區各部門落實更加積極有為的宏觀政策，聚焦提高投資效益精準發力，全國固定資產投資增速由負轉正。

關注投資，不僅看規模和速度，也要看結構和質量。當前，以低空經濟為代表的新興產業和以具身智能、6G等為代表的未來產業加快布局，逐步成為投資增長新引擎。與此同時，城鄉區域補短板投資增加，社會民生領域投入加大。一季度，公共設施管理業投資增長5.7%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業投資同比增長9%。

相信隨著房地產發展新模式加快構建，市場預期將逐步改善和穩定。加上擴大更多有效投資推動民生改善、推動新質生產力成長，將繼續為經濟長期健康發展打下基礎。