江蘇
*此圖由AI生成
作者| 史大郎&貓哥
來源| 是史大郎&大貓財經Pro
一個月內，粵系房企龍光控股被兩度追債。
3月份是36.99億，4月份是43.65億，債主都是中信銀行，銀行也確實很急，但是，還錢更難。
因為這時候的龍光，各種逾期的債務加在一起，已經有407億了。
天眼查顯示，龍光控股已經是失信被執行人，涉案金額只有1200多萬，這1200多萬都還不起，還80億更是無從談起。
龍光的老板紀海鵬，出身潮汕，早期靠倒騰醫療器械和建筑材料起家，1996年才進入房地產，4年之后因為拿下汕頭的舊改項目，一炮打響。
龍光進入爆發式增長，有倆抓手，一個是靠舊改，一個是靠地王。
2016年，靠著141億拿下深圳總價地王，一戰成名，地王成為紀老板的執念。
在深圳8年6次拿地王，賭的就是深圳只漲不跌，算是“提前鎖定未來利潤”。
當然，這也少不了金融機構支持，比如中信系，銀行、信托都曾給紀老板大筆融資。
這種高杠桿拿地，算是房企的常態，大家都是這么玩的，銀行自然也愿意干。
2017年，紀老板迎來自己的高光。
那時候，香港的鴨脷洲利南道地塊出讓，估值114億港元，不少大佬都對那塊地虎視眈眈，尤其是李嘉誠，想把鴨脷洲的項目連成一條線。
不過，很快就殺出了兩匹黑馬。
龍光和合景泰富組成一個聯合體，給出了168.56億港元的報價，其中102億港元靠貸款。
紀老板出價兇猛，李嘉誠也遭不住，畢竟這么瘋狂加杠桿，并不是李家的風格。
李嘉誠鎩羽而歸，紀老板的地王從深圳一路拿到香港。
利南道的地塊直接打破了20年的香港地價紀錄，這塊地王更狠，樓面價折合24萬港元/㎡，日后售價最低也得32萬港元起。
為了回籠資金，這塊地全建了分層豪宅，總共295套，面積從125㎡-900㎡不等，每套均價過億，中介主打一個“千金買屋，萬金買鄰”。
因為附近住的不是富豪就是大佬，包括賭王家族、馬化騰，當然也包括李嘉誠。
不過，對這些豪宅，買賬的不多。
2023年9月開盤，3個月只賣出去了4套，單套1.6億起，均價54萬港元，之后沒辦法，只能降價賣了，目前成交大約只有三分之一。
而在開盤之前，龍光和合景泰富雙雙暴雷，坊間盛傳，李嘉誠到廣州親自找紀老板面談，為的就是這個項目。
最終談判沒談攏，李嘉誠這個時候出手肯定是想抄底，但是兩家房企還想靠這個項目回籠資金。
現在，這個項目仍在龍光手里。
2026年開年至今，也只賣了5套，均價也只有30萬港元了，單價已經跌掉了40%+。
2025年，龍光收入下降73%，凈虧損49億，4年累計虧損接近300億。
2025年全年，沒有再拿一塊地，而是在一路賣資產還債，畢竟，400多億只是逾期的債務，而總負債有1674億，還債壓力非常大。
各家房企都在搞債務重組，成功的不少，碧桂園、佳兆業等，都開始在2025年交出重組收益了，但是紀老板的債務重組，一直不順利。
境內債的削債，主要靠“以物抵債”，用商辦、酒店、土地等資產，來沖抵債務。
以現在行情來看，變現的難度不小，想要盡快變現的話，就得降價，因為拿地成本太高，此前拍賣過深圳的地塊，也沒人買單。
而龍光也嘗試過用信托等金融工具，但是沒成功，直白點說，市場對龍光的資產質量存疑。
境外債大約75億美元，現在仍在推進中，目前“80%以上債權人同意加入”，但是仍在博弈階段，2025年提出的，現在又延期到2027年。
現在，銀行又出來插一腳。
除了中信，不少銀行都開始通過訴訟，來向龍光討債，非常不給紀老板面子。
銀行當初爭著給貸款，現在都想通過訴訟，來搶到更早的受償順序。
一旦形成多米諾，紀老板的日子就要更難過了。
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