4月上海房地產成交量環比下降，金三銀四又要進入漫長的淡季？

去年底的經濟工作會議上對房地產的說法還是“著力”穩定房地產市場，這次會議已經變成“努力”穩定房地產市場了。

雖然只是一字之差，但也可以說明目前房地產市場現狀，以及決策層對房地產的態度了。

其實剛過去的三四月份，總體而言，一線城市的房地產市場至少成交量還是可以的。

三月上海的房子成交數量超過了3萬套，是五年來最高的一個月，四月雖然略微下降，但總體也有2.8萬套，仍然也還是在高位。

最可喜的是新增掛牌數量在明顯下降了，之前上海每個月都是新增掛牌數量超過成交量，這兩個月也扭轉過來了，成交量超過了新增掛牌數量，算是一個明顯好轉的信號。

而且，房價在經過三月份的高額成交量的帶動之后，也不僅止跌，而且有所回升。

按照中介的說法，一部分房東甚至撤銷了掛牌，而房東在交易談判時姿態明顯比之前更加強硬，像之前那樣上來先砍15%仍然能談成的情況已經很少見了。

但在傳統的金三銀四之后，房地產成交量下降，進入每年傳統上的淡季，也基本上是可以預料的。

其實在2024年9月出臺新政策之后，上海的成交量就有一段時間是比較高的，幾乎每個月都在2萬套以上，一直持續到2025年的五六月份才降溫。

所以，到2025年9月，上海又出臺了新政策，今年春節后進一步出臺了滬七條，效果還是很明顯的。

4月29日，深圳出臺了新的房地產政策，30日廣州也跟上了，說明廣州和深圳都希望能將這一波成交量高峰期再延長一些時間。

廣州這次甚至出臺的政策里包括了以舊換新的置換補貼，補貼標準為房價的1%，上限3萬，總共補貼2億元，可見當地對于穩定房地產市場的心情之迫切。

但如果細看三月以來的成交情況就會發現，上海成交量的8成都是二手房，而且其中主要是中環內的老公房，尤其是傳統意義上的老破小，總價普遍低于300萬。

當然，這本來也是上海房市的常態，即使在房市最熱的時候，成交量的7成也是老公房。

但這一波上海房市與以往的不同之處在于，以往老公房成交量比較高的時候，新房的成交量也會比較高，老公房的房價如果漲，新房的房價會漲得更猛。

而這一波并沒有出現明顯的帶動效應，老破小成交量猛增，價格也有所回升，但新房的價格依然在下跌，尤其是遠郊的新房、次新房和大房子的成交也仍然在跌。

按照部分中介的解釋，除了三四月是剛需家庭買學區房的高峰期，還有一個很重要的原因是，當初被拆遷到遠郊的老人，趁著現在房價低，不少人又在中環內買房，搬回來了。

所以，現在對于后市走勢的看法，仍然很難真正的樂觀起來，多數非剛需的人仍然抱著觀望的心態，寧可再等等看。

高盛的分析報告也認為，今年下半年開始到2028年，一線城市的房價可能會上漲15%，也讓許多人激動不已。

因為之前高盛和一些外資投行的分析都認為，中國房地產市場筑底的過程可能要持續到2028年，之后才能回升。

這背后其實還有個很重要的原因在于，一方面是房地產在2023年崩盤之后，保交房今年才能完全結束，也就是把之前留下的爛攤子基本解決掉；

另一方面則是因為，2023年之前的新房的限售期最晚會在2028年解禁，流入市場，而在此之前，每年都會有大量的新房在限售期結束后進入市場，因此供應會持續增加。

如果這一次政策加持之下能夠加速周轉，完全扭轉新增掛牌數量和成交量的現狀，保持目前每個月新增掛牌低于成交量的現狀，則供應會減少，房價就有可能逐步穩定下來，乃至重回上升軌道。