業委會私簽公共收益協議，算違法嗎？算！

民法典第278條說得很清楚——未獲授權，協議無效

"未經業主大會授權，業委會擅自簽的公共收益協議——一律無效。不是'有瑕疵'，是違法。"

這是我兩屆業委會主任的經驗總結，也是民法典的明文規定。今天拆開揉碎了講——為什么違法、后果是什么、業主怎么自救。

01 私簽協議，為什么違法？

先上法條——民法典第二百七十八條明確規定：

民法典第278條

"下列事項由業主共同決定：
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。"

簡單說：公共收益怎么分、給誰用，不是業委會幾個人說了算的。必須召開業主大會，三分之二以上業主參與表決，雙過半同意，才算有效。

但現實中，很多小區的情況是——

• 業委會主任和物業私下簽了個協議，把電梯廣告費、停車場收益"談定了"

• 業主完全不知情，公告欄什么都沒貼

• 個別業委會成員拿了"好處"，簽了長年低價合同

• 發現的時候，錢已經分走了，合同已經在執行了

這種情況我見過不止一次。不是個別案例，是小區治理里最常見的問題之一。

02 法律上，后果是什么？

民法典第二百八十二條同樣說得很清楚：

民法典第282條

"建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。"

所以私簽協議的法律后果有三層：

后果一：協議無效

某小區業委會未召開業主大會即與某廣告公司簽署電梯廣告合同。法院依據民法典第282條判決：合同無效。業委會無代理權，未經業主追認，對業主不發生效力。

后果二：未公示也違法

協議簽署后未在小區公告欄公示，違反《成都市物業管理條例》關于信息公開的規定。業主有權要求撤銷協議，要求業委會承擔賠償責任。

后果三：責任人可能被追責

如果涉及利益輸送（收受回扣、低價合同等），可能構成職務侵占或受賄。情節嚴重的，業主可以報警或提起刑事自訴。

03 業主怎么自救？三步搞定

第一步：查公告欄

先去小區公告欄翻一翻。根據《成都市物業管理條例》，業委會作出的決定必須公示。如果公告欄里沒有任何關于簽協議的表決記錄，那基本可以肯定——沒有開過業主大會。

重點查：有沒有業主大會表決公告、有沒有投票結果公示、有沒有協議文本公開。

第二步：要授權書

向業委會書面索要業主大會授權書原件。如果拿不出來——說明沒有授權。一切未經授權的協議都是無效的。

建議：通過書面方式（函件、群公告等）要求業委會提供授權文件，保留好溝通記錄。口頭說"我們開會了"不算數，有書面記錄才算。

第三步：組織起訴

十戶以上業主聯名，可以向法院起訴，請求確認協議無效。法律依據充分、勝訴概率高——關鍵是要行動起來。

起訴要點： - 案由：確認合同無效糾紛 - 被告：業委會（或業委會+物業公司+第三方） - 核心證據：業主大會授權缺失、未公示記錄 - 法律依據：民法典第278條、第282條

04 實戰經驗——我遇到過的真實情況

案例參考（脫敏）

成都某小區，上一屆業委會在任期最后一個月，和物業簽了一份電梯廣告5年合同——租金比市場價低40%，還含了"每年贈送2個月"的條款。

新一屆業委會上任后發現問題：

• 沒有業主大會表決記錄

• 合同簽署日在換屆前一周

• 租金明顯低于市場價

• 簽合同時原主任不是委員（已辭任）

我們做的： 1. 向全體業主發函說明情況 2. 向物業發函要求終止合同 3. 組織業主聯名起訴（31戶聯名） 4. 法院判決：合同無效，重新招租

結果：新合同年收入比舊合同翻了2.8倍。公共收益從每年8萬增加到22萬+。

05 給你三個提醒

提醒一：業主大會授權是底線

不管是誰當業委會主任，公共收益的決定權在全體業主。任何未經授權的協議，法律上就是無效。不要覺得"都是鄰居不好意思"——該要授權就要。

提醒二：合同公示是法定義務

簽了合同不公示=沒簽。法律規定業委會的決定必須公開，業主隨時可以查閱。如果業委會說"內部文件不便公開"，那是違法說法。

提醒三：訴訟是有效途徑

業主維權經常說"打官司太麻煩"。但我的經驗是——私簽協議這件事，法院判例非常統一：無效。只要證據確鑿，勝訴概率很高，周期也比想象中短。我手上十幾個案子總結下來：不走的維權，才是最大的代價。

不是所有業委會都合規操作，但法律站在業主這邊。

發現私簽？別忍。查公告、要授權、組織訴訟——三步走下來，無效協議跑不掉。

三棲顧問田照剛

保險專家 | 兩屆業委會主任 | IT 技術背景

成都本地 · 12年保險從業經驗

?? 免責聲明

本文內容基于民法典及相關法律法規和實戰經驗整理，案例已脫敏，僅供參考，不構成正式法律意見。具體訴訟事務建議咨詢專業律師。