廈門建發，虧麻了

文/十一弟

去年四月份，廈門第二場土地拍賣會上，思明前埔片區掛牌了一宗住宅用地。

這塊地起拍價26億出頭，規劃計容面積不到7萬平米。

折算下來，平均樓面價4萬塊錢/平米。

最終，地塊被一家名為廈門卓盛嘉業投資有限公司的企業底價摘牌，沒有溢價。

卓盛嘉業由聯發集團全資持股，它是廈門最大的國企——建發股份旗下核心的地產業務平臺。

聯發集團把這塊地開發成了環島新澍，去年九月份，拿地僅五個月后，項目就入市了。

環島新澍的預售備案價，定在了4.9萬塊錢/平米。

但聯發集團一上來，就在預售備案價的基礎上，打了個94折。

項目實際銷售均價，卡在了4.6萬塊錢/平米，只比地價貴了6000塊錢/平米。

這個開盤價，開發商肯定是要虧本的。

十一弟查了下，環島新澍的總投資，需要將近34億。

折算下來，每平米的開發成本超過5萬塊錢/平米。

別說利潤了，按照實際開盤價，項目每賣一平米，聯發集團都得賠進去幾千塊錢。

本來是想抄底的，沒想到抄在了半山腰。

最近，廈門建發剛剛公布了2025年財務業績。

在環島新澍這一個開發項目上，上市公司就計提了將近6個億的資產減值。

這是聯發集團一年前剛拍到手的土地，拿地五個月就開盤入市了，周轉速度無人能及。

結果，它卻在這個新項目上，虧得底褲都不剩了。

根本不知道，聯發集團是對市場行情過于樂觀了，還是對自己能力過分高估了。

只怕讓它去撒哈拉沙漠賣沙子，回來都能虧錢。

環島新澍計提將近6個億資產減值，只是冰山一角。

它名下的上百個開發項目，正在遭遇大面積虧損。

去年，聯發集團凈虧損超過93億。

其中，它對名下開發項目計提的資產減值損失，就有71億以上。

廈門建發旗下有兩大核心地產業務平臺，除了聯發集團，另一個是建發房產。

去年，建發房產也對名下開發項目，計提了41個多億的資產減值損失。

十一弟查了下，在全國各地，連同正在建設及已經竣工的，建發房產和聯發集團名下有290個開發項目。

其中，有141個開發項目需要計提資產減值，占到全部開發項目數量的一半左右。

所謂的計提資產減值，就是根據現在的市場行情和售價，項目貨值已經覆蓋不了開發成本，陷入虧損。

前些年高價拿地、陸續交房結算的項目在虧，這幾年剛拍的地、還在開發銷售的也在虧。

再想靠房地產業務賺到錢，根本不可能。

A股上市的建發股份，是廈門最大的國企，還是世界五百強企業。

它原先有兩大塊業務——大宗商品貿易和房地產，2023年收購紅星美凱龍以后，又多了一塊家居商場運營業務。

2025年，廈門建發的營收規模6713億，盡管下滑了4%，但依然是一個超級巨無霸。

它的營收結構里，大宗商品貿易是主要的收入來源，去年超過5083億，營收占比接近76%。

房地產業務營收1564億，減少了15%，收入占比23%。

家居商場運營收入不到66億，營收占比1%。

廈門建發的財務業績，最讓人頭皮發麻的，是它的盈利——

上市公司在去年已經由盈轉虧，巨額虧損了108億。

大宗商品貿易滾動的是營收規模和現金流，業務本身的利潤很薄。

去年，大宗商品業務的毛利率，維持在了2%，相對穩定。

廈門建發靠大宗貿易滾動的5083億營收，最后賺到了大約33億凈利潤。

最拉胯的是房地產和家居商場運營業務，兩塊業務的營收占比不到四分之一，卻成了廈門建發的虧損黑洞。

光是建發房產和聯發集團名下開發項目計提的資產減值，就損失了113億。

最終，房地產業務給廈門建發帶來了多達69億的虧損。

而現在的紅星美凱龍，更是一個難以收拾的爛攤子。

兩年前，廈門建發花了63億的真金白銀，收購了紅星美凱龍30%的股權。

當時，廈門建發支付的收購代價，要低于紅星美凱龍的賬面凈資產，看似是撿了個大漏。

但這筆收購實則是一個拍腦袋的昏招，挖坑埋自己。

紅星美凱龍持有大量的家居賣場，屬于投資性物業。

這幾年，房地產行業不景氣，紅星美凱龍運營的這些家居賣場，租金下滑，收入減少。

去年，紅星美凱龍的營收下跌了16%。

這使得它持有的這些家居賣場，需要計提超過234億的投資性物業公允價值變動損失。

2025年，紅星美凱龍巨額虧損了237億。

按照廈門建發對紅星美凱龍的持股比例計算，家居賣場業務給它帶來了逾71億的虧損。

全年6713億的營收體量，需要貨輪在海上來回不停地跑，全國各地到處拿地，家居賣場招商搞活動。

結果，一年忙到頭，最后倒虧了108億。

當然了，相比幾千億的營收，上百億的虧損，只能算是小錢。

過去很長一段時間，廈門建發的業務結構，是靠大宗商品貿易來滾動營收規模和現金流，靠房地產來彌補利潤。

那會兒，運氣大過努力。

但如今，風向變了，形勢比人強。

只有在退潮的時候，才能看得到哪些人在裸泳。

現在，不僅房地產業務賺不到錢了，又多了家居賣場這個爛攤子。

廈門世界五百強的盈利水平，只能是雪上加霜。

壓倒駱駝的從來不是最后一根稻草，而是它身上本來就有的重量。

去年，廈門建發的房地產業務，營收規模、盈利、毛利率、銷售業績，都在往下掉。

但它的拿地金額，反而增加了。

去年，建發房產和聯發集團的銷售規模為1434億，減少了8%。

這兩個地產業務平臺，在全國的土地市場上，砸了788億，拍了51塊地。

2024年，廈門建發的拿地開支是635億，只拍了26塊地。

以拿地金額占銷售規模的比重計算，廈門建發在去年的投資強度，接近55%。

相當于一半以上的銷售額，都又被它重新砸到了土地市場。

你只管大力，剩下交給奇跡。

可到頭來，卻是項目越虧越要拿地，拿地越多虧得越多。

愛賭的人，都是這樣——

越輸越上癮，總覺得下一把能贏。

前些年虧損的老項目還沒消化完，這幾年拿地的一些新項目，又開始計提資產減值了，根本停不下來。

廈門建發正在用自己從前最擅長的方式，打敗自己。

在電影《一代宗師》里，東北教父老趙早就說過了——

“人呀，此一時彼一時，過什么河，脫什么鞋，有多大屁股，就穿多大褲衩?！?/p>

有人活成了里子，有人活成了面子。

在廈門建發身上，勉強只能看到面子，根本看不到里子了。