好房子的定義 剛需和改善各有不同

成都5月新房均價為16491元/m2?，環比上月微降0.15%，其中的錦江區?為33841元/m2?，位居全市第一的價格高地，青白江為9721元/m2、金堂為6509元/m2，這些遠郊區縣為價格洼地。成都5月二手房?的掛牌均價為15548元/m2?，環比上漲0.35%，其中的青羊、成華、金牛位列主城區二手房價格的前三位。

最近的成都樓市有點熱鬧，不是“開盤秒光”的熱鬧，而是大家蹲在市場里，對著價格“反復端詳”的熱鬧，這就好比以前買房子，像去超市搶購打折雞蛋，誰跑得快、誰買到就是賺到?，F在像去逛一個品類繁多的農貿市場，有賣青菜的，有賣海鮮的，有賣精品水果的，你想買啥得看你的錢包和你的胃，各取所需。樓市分化在成都不是苗頭，而是擺在明面上的事實。

“物以類聚，人以群分”，市場經濟免不了出現分類分化效應。現在的購房者大致分成了剛需和改善兩類。剛需購房者可能剛畢業，在高新區找了工作，或者為了娃兒上學，目標很明確：地鐵口附近、總價可控、能落戶就行。剛需現在面對的是妥妥的買方市場，挑選余地大，開發商為了迎合剛需卷得厲害，精裝樣板、歸家門廊、小區園林都得跟上。

改善人群比較復雜，大致可分為初級、中級和高級。初級改善者想把市中心的老破小換成周邊的電梯房；中級改善者追求品質、好的物業和美的景觀；高級改善者“盯上”千萬級大平層或者獨棟別墅。千萬以上的高端人群面對的是賣方市場，物以稀為貴，他們想買個舒心、買個圈層，“貴得離譜”也認，契合“買漲不買跌”的心理預期。

“一邊是海水，一邊是火焰”，現在的成都樓市出現“冰火兩重天”的分化，五城區邊緣或近郊一些剛需新盤的價格很友好，有些樓盤采取走量銷售，價格比之前的二手房還低，而掛牌量一多，效區房就成了買方市場。從新經濟哲學效用論看來，“物以稀為貴，物以豐為濺”，只有在買方市場，買家才有底氣砍價，有時間慢慢挑。

市中心核心地段或擁有頂級資源的第四代和帶有空中花園的第五代住宅，盡管這類新房的價格比周邊二手房貴出一大截，但依然有人買。稀缺房源構成了賣方市場的基調，甚至有某些豪宅項目，有錢都不一定能買到，開發商利用“門檻效應”，要求購房人提供資產證明或繳納保證金，

限價銷售時期出現了“價格倒掛”，“倒掛效應”或“剪刀差效應”限制了房價過快上漲。在樓市熱點城市，人為限制新房價格，導致同地段的新房比二手房便宜，出現反常效應?，F在限價取消或松動，比如：深圳最近放開了中心城區限價。成都和杭州等絕大部分城市逐步回歸市場化，新房價格放開后比二手房貴，出現正常效應。貴有貴的道理，新房在產品設計、建造和裝修方面通常優于次新和老舊二手房。

現在的房子差別太大，早就不是簡單的“磚頭水泥”，從早期的筒子樓到現在的第五代生態住宅，在成都買房，同樣地段的房價能差出好幾千甚至上萬。地段不同，價格不同，市中心和郊區差數倍。細節決定成敗，樓間距寬一點，采光就好一點；樓層高一點，視野就開闊一點；朝向正南或偏一點、裝修用進口或國產品牌等，這些因素都在房價里體現得明明白白。

別墅和排屋、洋房、小高層和高層、疊墅和單層的價格大不相同，第四代住宅戶戶有花園，與傳統的鴿子籠相比有天壤之別。對于老百姓或普通購房者來說，現在的剛需行情相當友好，房子失去金融屬性，不再被視為穩賺不賠的理財產品，回歸到居住本質，剛需一簇得以從容地看房，不用擔心買完就跌或被中介忽悠“明天就漲價”。

“抄股抄成了股東，抄房抄成了房東”，對于想靠炒房賺錢的投資者來說，現在的日子不好過，樓市回歸理性，租售比不高，持有成本大，房子徹底變成“不動產”，想轉手都難。適合自己的才是最好的，說句掏心窩子的話，別信網上的什么“房價要崩”或者“暴漲前夜”，剛需者別好高騖遠，改善者別為生活品質舍不得花錢，適合家庭人口、通勤距離和經濟能力的房子就是好房子。