70.45億元，華潤底價接手深圳昔日“第一高樓”地塊

21世紀經濟報道記者 陳思琦 深圳報道

5月6日，深圳土地交易市場迎來一宗歷史性的地塊掛牌競價。

龍崗區龍城街道G01046-0106宗地，起始價70.45億元，是深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。最終，深圳市潤圳房地產有限公司（華潤置地）以70.45億元底價競得。

時間撥回2017年12月，世茂股份以239億元拿下位于龍崗大運片區的核心地塊，規劃斥資500億元將該地塊打造為“深港國際中心”項目。按照規劃，這里將建成包含深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、人才公寓等多重業態的大型綜合體。

彼時備受關注的，是規劃中那座近700米高的摩天大樓——建成后，它將超越632米的上海中心大廈，成為中國“第一高樓”。

然而后來，世茂股份出現債務違約。經過轉手，該地塊最終重新出現在土地市場。

此次競價前，該地塊的業態配比和容積率均已發生調整。根據規劃，地塊的住宅建筑面積升至30.56萬平方米，占總建筑面積64%，商業用地則縮減至14.35萬平方米。

成交大屏。圖源：深圳公共資源交易中心

未竟的700米摩天夢

公開資料顯示，世茂深港國際中心于2018年動工。為支持項目二期公寓和一期商辦的開發建設，2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規模87億元。

然而，這座藍圖上的摩天大樓，在打下地基后陷入漫長的停滯。

2022年，世茂出現債務違約，信托也停止兌付。當年8月，中信信托向北京市第三中級人民法院申請對世茂深港國際中心12宗土地進行查封，查封期為3年。

該項目體量龐大，容易變現的商住部分很早被世茂出售，剩余部分令不少合作方望而卻步。2023年7月，項目12宗土地首次進入司法拍賣程序，起拍價130.44億元，較拿地價“腰斬”仍然流拍；同年11月，起拍價降至104.35億元，再次流拍。

2023年末，中信信托申請以二拍保留價104.35億元抵償世茂未兌付的本息債務，并獲得法院同意。至此，深港國際中心項目正式歸屬中信信托。

2025年9月，停工三年的龍崗世茂深港中心迎來轉機，龍崗區國資委以68億元收儲該項目，含12宗土地。

今年4月，深圳公共資源交易中心官網顯示，龍崗區龍城街道G01046-0106宗地即將掛牌出讓，土地面積約16.97萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。地塊起始價高達70.45億元，成為深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。

業內人士認為，G01046-0106宗地70.45億元的起拍價，在當前市場去化速度明顯下降的背景下，有實力、有意愿拿地的企業可能較少。

地塊基本情況。圖源：深圳公共資源交易中心

不過，該片區屬于龍崗核心商務區，片區內現有配套成熟，例如大運中心、龍城公園、星河Cocopark、華潤大運天地等，同時有香港中文大學（深圳）、龍崗外國語學校等教育資源布局，是深圳新的宜居片區，市民較為集中。

更值得關注的是，出讓條件中引入“分宗開發、分期建設”模式，競得人可將地塊分宗，住宅部分在1年內開工、4年內竣工，集中商業及酒店部分可在2.5年內開工、6年內竣工，允許開發商優先開發住宅部分以快速回籠資金，將極大緩解前期資金壓力。

5月6日，結果出爐：深圳市潤圳房地產有限公司（華潤置地）以底價70.45億元競得地塊，成交綜合樓面價14776元/平方米。

探路“清調供”

深港國際中心地塊重新掛牌出讓時，新規劃已不再提及“第一高樓”。

根據深圳公共資源交易中心公告，這塊土地面積約16.97萬平方米的地塊，用地性質從原來的商業用地，轉變為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”。其中，住宅建筑面積達30.56萬平方米，占總建筑面積64%；商業用地則縮減至14.35萬平方米。

規劃容積率也從原項目約4.17大幅降至3.26，從追求標志性建筑高度，轉向更注重居住舒適度和功能合理性。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，龍崗深港國際中心項目，是深圳應用“清調供”政策成功盤活存量爛尾資產的標桿案例。

所謂“清調供”，是深圳市針對停滯或爛尾類存量紓困項目提出的一套系統性盤活機制，包含三個關鍵環節：一是“清理”，即清理歷史遺留問題與低效用地，厘清產權歸屬、債權債務、拆遷補償等復雜關系；二是“調整”，即對于陷入僵局的項目，調整規劃指標與實施主體；三是“供應”，即通過公開招商重新確定實施主體，解決落地問題。

李宇嘉分析道，深圳“清調供”策略對全國其他類似的大體量商辦項目具有重要借鑒意義。通過降低起拍價、降低容積率、增加住宅可售部分，契合片區內剛需集中的市場特點，避免商辦過剩及對開發商資金的過度占用；通過降低容積率，提升居住舒適度，有利于打造“好房子”產品，讓供給更好地適配需求。

同時，“分宗開發、分期建設”模式允許先開發住宅部分，回籠資金后再推進商辦開發，形成良性循環；將配套公共設施和商辦招商寫進規劃條件，則有助于片區居住、商業、辦公融合發展，而非成為“睡城”。

不過，如果其他城市片區內本身住宅供應較多，新房二手房競爭激烈，價格調整明顯，就不宜簡單照搬這種規劃調整。相反，應針對片區內的公共配套短板進行彌補，從而促進現有庫存去化。