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北京頂級豪宅的出場，總是姍姍來遲。

5月6日，中建智地太陽宮CY00-0215-0627地塊，報規圖終于亮相了。

距離它的拿地時間，已經過去了218天。

說實話，當花姐看到太陽宮項目的總平圖時，很是驚訝：

只規劃了四棟住宅樓！

隨之而來的問題是，它的戶型到底有多豪橫？

在北京朝陽區的太陽宮雙地鐵交匯口，中建智地一定是要打造出，自己的燈塔項目。

去年9月30日，歷經300多輪舉牌，中建智地以43.145億元摘得0627地塊，溢價39.18%，住宅樓面價折合9.42萬元/平米。

如何解題這個朝陽區地王呢？

花姐腦海中浮出了四個問題：

1、與地鐵10號線、17號線出入口怎么無縫對接？又不影響住宅品質？

2、在太陽宮板塊，到底要做什么面積段產品，既不辜負這片土地，又能滿足客戶需求？

3、東南、西北和北面的退線問題，如何做到最優解?

4、地上0.74萬平米商業，與住宅之間如何和諧設置？

豈止這些，中建智地團隊要闖關的環節，實在是太多了。

現在，這張報規圖給出了答案。

有舍才有得

先看看太陽宮項目的地塊素質。

它占地1.97公頃，地上建面5.04萬平米，其中住宅4.3萬平米，容積率2.6，限高80米，地塊南偏東45度。

依周邊現狀小區，太陽宮項目的樓棟排布，只能按照正南正北進行。

此外，地塊的東南面地下，是地鐵17號線太陽宮站與地鐵10號線太陽宮站交匯站。

這些加一起，如何退線，相當于一道高考題。

中建智地設計師的解題思路是，把整個地塊分成三個區來布局：

1、東南與西南臨主干道，為兩層的沿街商業。

明面的好處至少有三點：阻隔路面的噪音、用足住宅退線面積、商業臨街好運營。

2、四棟住宅樓，被整個商業半合圍起來，不僅鬧中取靜，更暗藏了風水學——為整個小區藏風聚氣，同時又化解了來自外面的煞氣。

3、住宅北面環抱的，是太陽宮項目的中央園林。這個規劃手法，堪稱神來之筆：

一方面給項目自身的園林規劃，留足空間；同時也解決了周邊現狀小區樓間距問題，為鄰居眼前，多了一座頂級園林。

有關0627地塊與周邊小區的樓間距，花姐特意做了一個推測：最遠距離約130米，最小72米。

如果按照樓間距日照比計算，更是遠遠高于標準，空間尺度十分大。

太陽宮項目隔壁的鄰居們，完全不用擔心隱私，更不必擔憂自家的房子被遮擋。

當然了，這個設計的背后，是中建智地盡可能將戶型做大，將樓棟數減少。

按照傳統經驗，在太陽宮板塊，如果出現普通豪宅，一定是被瘋搶的。

從這一點看，中建智地在取舍之后，似乎做出了犧牲。

純粹的頂豪

但經驗主義往往害人，尤其面對當下這個瞬息萬變的市場。

中建智地因地制宜，選擇將太陽宮項目，打造成清一色的頂豪。

根據圖紙，花姐推測它的主力戶型分三款：

275平米和385平米A戶型、385平米B戶型；另有1#和4#兩套頂層異型戶型，各約400平米。

275平單層層高約3.3米，南向三面寬，約14.5米；385平單層層高3.5米左右，南向四面寬，A戶型約21.6米，B戶型約18.5米。

來看一下它們按棟的分布情況：

1號樓15F：首層架空，東戶B戶型，面積385平米，共計14套；西戶A戶型，面積385平米，共計14套；頂層退臺戶型15F打通，約400平米，1套；

2號樓22F：西戶首層架空，西戶面積275平米，共計21套；東戶面積275平米，共計22套；

3號樓20F：東戶首層架空，東戶面積275平米，共計19套；西戶面積275平米，共計20套；

4號樓15F：東戶首層架空，東戶B戶型，面積385平米，共計14套；西戶B戶型，面積385平米，共計14套；頂層退臺戶型15F打通，約400平米，1套；

這四棟樓，共計139套住宅，其中275平米戶型占比59%，385平米戶型占比40%。

有關戶型的贈送面積情況如下：

1、所有戶型南向為通面內嵌陽臺——有的西面也帶內嵌陽臺，進深約1.5米；

2、北側有設備平臺贈送：275平米戶型北向送兩個設備平臺，385平米戶型送1個，進深約1米。

花姐預計，太陽宮項目的單套售價，在4000萬元至6000萬元左右。

這和當下北京在售平層頂豪比，形成了非常明顯的差異化。

如果硬要給它找個對標者，似乎只有縵合北京和東直門8號，但它們都是上個時代的產品，競爭力明顯弱了一個檔次。

巧妙的設計

太陽宮項目的平面圖乍一看，并不復雜。

它甚至都沒有標記相關樓距數據等。但仔細揣摩后，會發現，中建智地為何會耗費大量時間了。

設計師至少在4個層面上，為太陽宮項目的頂豪品質，注入心血。

1、做足架空層

四座住宅底下，都設計了首層架空層，面積有可能突破1000平米。花姐猜測主要功能為鄰里共享中心、物業服務用房等。

這個架空層還有一個妙處，將所有住宅樓的高度做了提升，規避了南面商業的遮擋。

2、高端的會所體系

中建智地特意將6#，規劃成了商業配套樓。

以它為核心，周邊分別是項目的車庫出入口、三處下沉庭院，以及一段風雨連廊，與1#首層架空層相連。

太陽宮項目的地下會所，也主要集中在6#的周圍，與南邊的中央園林貫通一體。

3、超級園林

太陽宮項目的核心園林面積，超過了4000平米。

一向極致追求園林規劃的中建智地，將拿出它的看家本領，在那里建造山水景觀。

此外，在中央園林處，還規劃了一條蜿蜒如龍形的健身步道，它的出現，背后也意義非凡：

1、兼顧室外活動場地功能；2、整個小區風水的催化劑。

太陽宮項目的規劃，隱藏了大量的堪輿學，整體而言：

大面積的山水園林，將來自外部的風氣聚在一起，再通過健身步道的“動”，化向四棟住宅樓，從而形成藏風聚氣的完整閉環。

4、將地鐵口融入商業

太陽宮項目的外部商業部分，分為地上0.75萬平米、地下0.55萬平米。

它的土拍文件中，要求商業應結合軌道站點設置。

從圖紙上看，10號線A口和17號線G口，都嵌入商業里。7#商業設有負一層，應為地下商業。

花姐了解到，太陽宮項目的商業，也很有調性——將匹配小區的頂豪品質，專挑與日常生活相關的全球頂級隱奢品牌。

這與旁邊不遠的凱德MALL等購物中心比，將形成明顯的差異化。

它的客群，除了太陽宮項目的業主，也將覆蓋周邊中建玖合府、紅璽臺等豪宅業主。

花姐點評：

讀完太陽宮地塊，花姐很是感嘆。

這個盤，中建智地真的是拼了，有一股狠勁，巧勁。

它的地段很好，雙地鐵，朝陽區的三環邊，高端居住區。但，它有個幸福的煩惱，地鐵退線，老社區退線，地塊朝向問題。

方案歷經漫長的打磨之后，終于拿出了最優解。

解完難題之后，就是一馬平川。

2026年的中建智地，正風頭無兩。

3月，嫡子國賢府PARK開盤熱銷，成為京城小陽春樓市的絕對中堅力量。

4月初，小股操盤的中建方程國賢府，成了京城樓市的又一當紅熱盤。

而實景已陸續開放的紫京宸園，網簽也在今年，節節攀升。

項目熱賣的同時，中建智地在土拍市場，更是瘋狂買買買。

五一前，它剛以7.56億元、溢價2.44%，摘得懷柔新城6001地塊。

再往前不久，在4家國央企的圍攻下，以13.24億元拿下亦莊新城1401-1地塊，溢價8.7%。

在諸多開發商，已面臨無米下鍋的境況下，中建智地在貨源儲備上，已呈碾壓之勢。

這些，都指向一個結果——它今年再次衛冕京城樓市“一哥”地位，將是大概率事情。

在太陽宮項目上，花姐認為，中建智地收獲的不僅僅是一個燈塔項目，更是鍛造了一支攻堅克難的隊伍。

尤其是后者，比任何都珍貴。