回血的深圳，消失的中產

這個假期，深圳的中介朋友圈很忙，每天都在匯報情況。假期首日勁銷1.8億，首日加推已勁銷27套......

一天賣了過去半個月的量。

最厲害的還是金地環灣城，假期攬金5億：

幾乎一天一個小目標。

金地環灣城位于福田核心區，步行5分鐘直達地鐵站，紅樹林濕地與深圳灣海景，推窗可見，這是一個集住宅、商業、辦公等多業態的綜合體。

項目首開是2023年，當時備案均價近11萬，套均總價1700多萬，被稱為福田品質天花板。三年后的這個假期，價格已經降到了8萬多。

過去兩年，金地環灣城都號稱是福田的年度銷冠。但這個銷冠成績有些經不起考驗。兩次開盤，一期備案超九成，二期備案套數：

剛過兩成。

福田的新房供應一直稀缺，上一個新盤還是去年7月的海德園。

今年3月金地環灣城交付后，就成為了準現房。只是交付的質量，還留有爭議。

本該是天花板的質量，但公區卻出奇的簡陋，空中花園只有白墻和臺階，健身房變成了露天的健身區域。

為了給新政宣傳效果，深圳是花了心思的。官媒報道第一次詳細地介紹了居住證的辦理過程，29號網上申請居住證，第二天就能辦好：

第三天直接飛去深圳買房。

樂有家數據顯示，五一長假第一天，樂有家深圳新房帶看同比上漲31%，二手帶看同比上漲58%，門店二手簽約量同比上漲114%。新政的效果立竿見影。

但新政后的第一個日光盤不是核心區，而是光明：

龍湖觀萃苑。

龍湖觀萃苑位于公明核心地段，緊鄰紅花山公園，周邊配套設施齊全。周邊聚集了光明三大核心產業集群，區域逐漸成為深圳北部中心，未來發展潛力看上去不錯。

這也是光明第一個新國標豪宅。南法花園、泛會所、超百分百的得房率，價格只要3萬多。

從售樓處開放到項目開盤，只用了三天。五一當天，售樓處剛開放，近千人到場，只好限流參觀。三天時間，到訪超4500組，認籌超1000組。而在售房源只有：

92套。

于是，40分鐘全部售罄。這是真正的熱銷。開盤過去僅三天，92套房源全部備案。

雖然深圳的限購基本放開了，但還是性價比最得人心。

光明住建局的數據顯示，截至3月底，光明區商品住宅去化周期不到12個月，全市行政區最低，且這項紀錄已經保持17個月。

這個假期，不同片區的體感是不一樣的。

專注核心區的麗茲行朋友情緒高漲，最近帶看和咨詢客戶逐漸上漲。公司假期整體成交明顯高于其他時間，對比去年同期漲幅104.17%。

但龍華的中介朋友就很平淡，他說，這個五一假期樓市也就一般，新政對龍華沒什么影響。

很明顯，深圳樓市的分化還在繼續，核心區以及外圍的剛需更受歡迎。

這兩個產品的邏輯是不一樣的：

一個是最堅挺的資產，一個是性價比高的上車門檻。

消失的那個群體，叫中產。

昨天，華潤拿了一宗很有故事的地塊，曾經是世茂的地王項目——深港國際中心。世茂準備在這里投資500億，打造中國第一高樓，700米。

但世茂的爆雷速度，比設計和施工更快一步。

2022年，項目停工，這個超級綜合體變成了給中信信托的抵債物。上架法拍后，地塊一再貶值，最后被政府收儲。

華潤拿下這塊地，僅用了70.4億。當初世茂的地價是239億巨資。

這塊地位于龍崗大運片區。去年，這里剛剛誕生了一個成功案例，中海大運玖章，去年龍崗樓市最熱的項目。

華潤地塊的樓面價，要比大運玖章還要便宜六千塊。

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