最近，深鐵集團的新聞接連刷屏。

4月29日，深鐵集團接連公告了三件大事——

第一，官宣辛杰不再擔任公司董事長，董事長職位暫時空缺。

第二，交出2025年成績單，全年營收212.2億元，同比微增0.15%；

第三，也是分量最重的一枚，合并報表范圍內發生虧損371.97億元。

這幾條消息一出，幾乎所有媒體都把焦點對準了萬科，對準了371億的巨虧。

但濤哥今天想聊的，是一個被輿論遮蔽的側面——深鐵置業。

作為深鐵集團旗下另一個核心地產平臺，深鐵置業很少出現在公眾視野里。

但在深鐵集團巨虧371億的2025年，深鐵置業卻錄得利潤總額27.3億元，全年賣了約160億元。

在萬科的喧囂之外，深鐵置業正在上演一場靜水流深的突圍。

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深鐵的真實家底，遠比想象的要厚

4月29日，深鐵集團正式公告：根據相關程序，辛杰不再擔任公司董事長職務。

截至公告日，公司董事長空缺暫未任命，后續將及時披露新任董事長情況。

至此，執掌深鐵超過8年的辛杰，正式告別了這家深圳軌道交通龍頭企業的掌門人位置。

辛杰時代落幕后，不管誰擔任深鐵集團的新董事長，都要面對一個數字：2025年深鐵集團合并報表范圍內發生虧損約371.97億元。

平均每天睜眼就要虧掉1.02億元，這是一個殘酷的現實。

深鐵集團在公告中解釋得很直接：主要系聯營企業萬科虧損，導致長期股權投資確認投資虧損并計提減值損失。

既然主因在萬科，那么剝離這一影響因素，深鐵自身經營狀況到底如何？

深鐵集團的真實家底，遠比想象的要厚——

2025年深鐵集團總資產達8069億元，同比增長8.12%；全年營收212.2億元，同比微增0.15%；經營性現金流凈額119.5億元，連續三年保持正值。

剔除股權投資損失和減值損失的影響因素，深鐵集團自身業務實現盈利，經營表現總體穩健。

軌道主業依舊能打，全年運送乘客32.85億人次，單日最高客流飆升至1305萬人次，客流增量居全國第一，客流增幅居一線城市第一。

撐起深鐵盈利底盤的，是它的地產板塊。

深鐵的收入主要來自兩大板塊：地鐵、鐵路運營及管理設計業務貢獻了約64%的營收，是“量”的大頭；而站城一體化開發業務貢獻約35%，則是“利”的擔當。

2025年，站城一體化開發業務的毛利率已攀升至45.60%，同比提升超過10個百分點——

也就是說，即便在全行業利潤被攤薄的年代，TOD模式依然是深鐵最硬核的賺錢密碼。

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160億銷售額背后，誰在替深鐵賺錢？

提到深鐵的站城一體化開發，就不得不提其旗下核心的地產操盤手——深鐵置業。

作為深鐵集團的全資子公司，深鐵置業主營業務涵蓋房地產開發、物業租賃、商業管理等，截至目前已獲取土地開發權的項目達32個，總開發規模約1759萬㎡。

在公眾視野里，深鐵置業的名氣往往被萬科的光環所掩蓋，但在深圳地產圈，深鐵置業早已是一方霸主。

2025年，深鐵置業利潤總額達27.3億元，全年實現銷售金額約160億元，連續11年銷售額突破百億大關，銷售面積50萬㎡，連續3年位列深圳市銷售面積排名前二。

在2025年房地產市場如此艱難的情況下，一家地方國企能交出這樣的成績單，含金量不言而喻。

如果只能用一個詞來形容深鐵置業 2025 年的表現，那就是“能打”。

最能體現這份能打的，是三個現象級紅盤——

深鐵前海時代·尊府，是前海桂灣片區超百萬平方米的TOD超級綜合體前海時代系列的三期項目。

作為深鐵“府系”力作，項目憑借“近海、近城、近軌”的區位優勢，以前沿理念履新住宅標準，為市場交上了優異的成績單。

自2023年底入市以來，項目一路熱銷創下“五開五捷”的亮眼戰績，銷售額累計突破140億元。

深鐵前海時代項目實景圖

深鐵閱云境，是龍崗大運新城板塊的TOD項目，作為深鐵置業首進東部的境系高端產品，項目延續境系美學高水準工藝，貼合高端居住需求。

依托深圳東部最大綜合交通樞紐大運站地鐵上蓋物業的優勢，三軌交匯大幅縮短通勤半徑，實現都市核心區半小時生活圈。

項目自推出以來實現三度開盤三度日光，成為深圳東部當之無愧的頂流項目。

深鐵閱云境項目效果圖

深鐵璟城，位于寶安區松崗街道，擁有低容積率、大園林、戶戶朝南、周邊3個大公園，以及TOD交通樞紐核心優勢。

既完美詮釋了“軌道+物業”開發模式的創新實踐，也為深圳人才提供了高品質的居住解決方案，迅速躋身深圳人才住房市場熱門行列。

2025年，項目斬獲深圳當年人才房銷售套數冠軍；2026年4月第四批次房源再度售罄，實現“四開四捷”的亮眼戰績。

深鐵璟城項目實景圖

三個項目，撐起了深鐵置業2025年最硬核的銷售業績。

除了賣得好，深鐵置業更看重“穩投資與保交付”。

2025年，深鐵置業工程建設投資達101億元，連續3年破百億；成功交付3222套住宅，交付面積超40萬㎡。

在行業信任度降至冰點的當下，“保交付”就是最大的企業責任，也是最好的品牌廣告。

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低調的掌舵人，布局2026年攻勢

深鐵置業能打出這樣的戰績，背后離不開一支低調但強悍的高管團隊。

目前，深鐵置業由兩位關鍵人物掌舵：

一位是董事長李武雄，他是純正的“地產老兵”，擁有超過20年的房地產行業從業經驗。

畢業于華南理工大學建筑專業，1997年加入天健集團，從基層的工地技術管理員做起，經歷了工程、設計、營銷策劃等多項工作，2007年升為副總經理。

2010年臨危受命被任命為南寧天健地產公司總經理，任職期間帶領團隊開發了天健商務大廈、天健國際公館、天健西班牙小鎮等多個項目，在一線操盤和城市公司管理上積累了深厚經驗。

2019年成為深鐵置業執行董事、黨委書記，隨后升任董事長，全面負責公司的運營管理。上任后他積極推動企業在城市更新和軌道上蓋物業開發領域的創新，是深圳“站城一體化”TOD開發模式的踐行者之一。

自執掌深鐵置業以來，他帶領公司連續多年保持行業領先地位。

另一位是總經理劉宇峰，公開信息顯示其曾擔任深鐵置業副總經理、前海深港基金小鎮發展有限公司總經理，推動了中國自貿區內首個基金小鎮的落地和運營。

2021年出任深鐵置業總經理后，他主持深鐵置業日常經營管理工作，推動“軌道+物業”TOD開發模式的發展建設。

在他們的帶領下，進入2026年的深鐵置業勢頭依然強勁。

前海桂灣片區的深鐵前海時代尊府、深鐵桂灣凱旋府4月合計銷售20億元，五一假期來訪客戶超700批。深鐵瓏境、深鐵閱云境、深鐵睿著、深鐵瑞城等在售項目近期同樣取得亮眼成績。

2026年前4個月，深鐵置業以30.32億元的權益銷售額位列深圳房企第六。

2026年，深鐵置業的貨架更加豐富。

深鐵閱洺境花園加速施工推進，全現房銷售的深鐵閱海境花園預計今年入市，羅湖筍崗新盤深鐵閱湖境家園拿地即開工，延續了“境”字系產品線。

前海的深鐵前海國際樞紐中心，作為華南首個具備口岸功能的全地下綜合交通樞紐，也將成為深鐵TOD模式的最高級別呈現。

深鐵前海國際樞紐中心效果圖

更值得關注的是，深鐵置業還在推進深圳灣超級總部基地北塔等城市地標級項目的建設。

深鐵置業的產品線，正在覆蓋深圳樓市的全場景。

結 語

371億的巨虧，讓深鐵集團成為輿論焦點。

但濤哥想說的是，投資萬科帶來的賬面虧損，和一個企業真正的造血能力，是兩回事。

深鐵集團最值錢的東西，不是萬科的股權，而是635公里軌網、千億級固定資產投資、年銷百億的站城開發能力，以及深鐵置業這個能打的地產平臺。

160億不是終點，只是深鐵置業 “悶聲干大事” 的新起點，2026年，深鐵置業還有多個項目等著入市。

在軌道延伸的地方，深鐵置業正在書寫新的城市篇章。

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