眾所周知，在征地拆遷中，被征收人可以選擇產權置換，也可以選擇貨幣補償，被征收人選擇貨幣補償的，征收方需要給予不能低于被征收房屋價值的補償，被征收人選擇產權調換的，征收方則需要提供與被征收房屋價值差不多的安置房，如果被征收房屋與安置房存在價值差異，則需要結清安置房與被征收房屋之間的差價。

　　但無論是貨幣補償，還是產權調換，最終被征收人拿到的補償，歸根結底都與房屋面積離不開。因此，法律法規上明確規定了，在確定征收范圍后，征收方需要組織工作人員，實地對被征收房屋、土地（宅基地上房屋）的現狀進行實地調查，弄清楚房屋的權屬、用途、面積等等事項。所以，對于被征收人來說，在房屋現狀調查環節，一定要注意，尤其是征收方在確認房屋面積時，一定要積極參與其中。

　　因此在征地拆遷中我們發現，有的房屋實際面積與產權證上登記的面積往往不一樣，有的房屋是實際面積會大于產權證上登記的面積，但有的則是實際面積小于產權證上登記的面積。那么，在產權證上登記的面積與實際面積不一樣時，一般應當以哪個為準呢？也就是應當是實際測量的面積來確認房屋面積，還是應當以產權證上登記的面積來確認被征收房屋面積呢？下面我們就結合《白云區征收集體土地和房屋補償安置辦法》中的規定來了解一下

　　首先對具有產權證的房屋面積的確定

　　在該辦法中明確規定，如果實際測量面積小于權證登記面積，那么一般按實際測量的面積來確定被征收房屋的面積。對于實際測量面積大于產權證上登記的面積的，如果產權證上登記的面積明顯大于240個平方米的，則按產權證上登記的面積來認定房屋合法建筑的面積。也就是說，雖然房屋的實際面積大于產權證上的面積，但如果該面積明顯超過了地方規定的面積，也就是240個平方米，那么一般則會按權證登記面積來認定。

　　對于權證登記面積小于240個平方米的，則按照實際面積來確認房屋的面積。一般房屋認定面積是不能超過240個平方米的，如果超過這個標準，那么從該辦法中我們可以看出，會按照無證房屋面積進行處理的，言簡意賅的說就是，會把超過地方璺定標準的部分房屋認定為違法建筑，并不予補償。

　　對于有土地使用權，集體土地建設用地使用權證等權利證書的房屋，一般按照權利證書認定房屋面積，對于相關權利證書丟失的，則需要以建房審批原始檔案資料作為認定依據。在調查確認房屋面積中，如果實際測量占地面積小于登記或審批占地面積時，則可以按照實際測量的面積認定房屋合法占地面積，對于實際測量面積明顯大于登記或批準占地面積的，按照登記或審批的面積來認定合法房屋占地面積。

　　也就是說，如果房屋實際占用宅基地的面積小于批準的面積，一般會以實際測量的來確認宅基地的面積，對于測量后的房屋占地面積，大于土地使用權證上登記的面積，或者是超過了批準房屋占用土地的面積時，則會按照登記或批準的面積來確認土地的面積。

　　另外，實際測量層數沒有超過登記或審批層數的，按實際層數認定合法房屋的建筑面積，實際層數超過了登記或批準的層數的，一般按登記或審批層數認定合法建筑面積。一般情況下，對于農村房屋，都有明確規定了房屋層數不能超過多少層，如果超過了地方規定的房屋層數，那么很有可能就會把規定以屋的房屋層數面積以違法建筑來處理，即不予補償。所以，這里也提醒大家，在建房時，一定要注意了解地方出臺的關于農村建房的規定。

　　再者，對于相關權利證書未注明層數，屬于歷史上一次性建成兩層以上的房屋，且實際建筑底層占地面積未超出登記占地面積的，則可以按照實際情況來認定，一般最高按三層認定；超過三層的，則需要根據相關的法律法規確權認定，每戶最高不超240㎡。

　　這里需要提醒大家一下，如果實際測量面積超出了合法建筑面積，那么該辦法中則明確規定了，不能通過繳納相關費用或者是罰款把超出合法建筑面積的房屋認定為合法建筑，需要以無證建筑來進行處理，也就是認定為違法建筑，且也有可能不予任何補償。

　　事實上，在征地拆遷中，房屋合法面積的認定過程中，經常會出現這樣或者是那樣的問題，比如說征收方以各種理由，將房屋面積減少，甚至把歷史遺留問題造成的房屋，直接按照無證處理，即認定為違法建筑等等，這都是常有的事情，尤其是在被征收人對補償有意見的情況下。因此，作為被征收人一定要積極地參與到土地現狀調查、房屋現狀調查過程中，一旦發現房屋面積認定有誤，一定要馬上提出來，或者是出集相關的證據材料。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，房屋合法面積的認定，需要結合房屋的實際情況來確認，通常情況下，雖然都是按產權證上登記的來認定，但若實際面積出現大小或小于產權證上登記的面積時，那么被征收人就需要格外注意，及時審查征收方的認定行為是否符合法律法規，若發現與法律規定相違背，要盡快咨詢專業律師，若有必要，可以盡早在專業律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權益。