這兩年，租賃住房市場熱鬧非凡。尤其自去年開始，保租房不斷放量，與市場化公寓品牌之間逐漸形成了競爭白熱化的態(tài)勢。

租金、出租率與續(xù)約率三大核心運(yùn)營指標(biāo)，成為衡量租住企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的金標(biāo)準(zhǔn)。但真正能兼顧這個(gè)“完美三角”的企業(yè)少之又少。

隨著今年各大租住企業(yè)與租賃住房REITs披露年度報(bào)告，租住市場的格局似乎又發(fā)生了新的變化，一幅深度分化的大幕正在迅速拉開，可謂有人歡喜有人憂。

頭部租住品牌運(yùn)營業(yè)績穩(wěn)定

但數(shù)據(jù)背后暗流涌動(dòng)，壓力不小

從業(yè)績報(bào)告來看，當(dāng)前的幾支租賃住房REITs總體的運(yùn)營情況還是比較穩(wěn)健的，出租率都不低，不過還是能夠觀察到一些分化的趨勢。

像中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT都屬于表現(xiàn)很優(yōu)秀的梯隊(duì)，指標(biāo)穩(wěn)定，甚至供不應(yīng)求。

2025年中金廈門安居REIT盈利雙增，不僅出租率一直維持在99%以上，租金還有所提升。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT則依托福田、羅湖等核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也維持著97.56%的出租率和99.96%的租金收繳率，屬于基本不愁租的那一類。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

但另一邊廂，也有人正在承壓。

比如有兩支REITs，一支雖然盈利雙增，但出租率同比下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)。另一支雖然出租率企穩(wěn)，但平均租金單價(jià)同比下降了4.20%……

可見即使是能夠達(dá)到REITs發(fā)行條件的優(yōu)質(zhì)租住企業(yè)之間，也還是會(huì)面臨著處境分化的問題。“降價(jià)保量”的策略，似乎越來越多見了。

此外，即便是市場化租住企業(yè)中的龍頭企業(yè)，去年?duì)I收也出現(xiàn)了同比微跌的情況，這些跡象都很直觀地反映出當(dāng)下租住市場的競爭激烈程度，以及租住企業(yè)所面臨的壓力。

競爭白熱化、租金開始內(nèi)卷

運(yùn)營端的分化將更加明顯

所以別看大家出租率都挺穩(wěn)的，實(shí)際上這兩年租住市場還是發(fā)生了很多變化。租住需求的基本盤很穩(wěn)，但架不住競爭格局越來越復(fù)雜。

當(dāng)前租住市場的參與主體是越來越豐富了，不僅有老牌的租住企業(yè)穩(wěn)定霸榜，以及保租房洪流背后的各類地方國企。同時(shí)，還有一大批中小品牌涌現(xiàn)，并且展現(xiàn)出了靈活、高效、區(qū)域化迅速擴(kuò)張的特點(diǎn)。

這些中小品牌已經(jīng)成為一股不容忽視的本土力量，正在強(qiáng)勢分流著租住客群，比如聚焦于本土園區(qū)宿舍、白領(lǐng)公寓、學(xué)生公寓的企業(yè)等。

各類不同的市場主體，都在爭奪著市場，這對(duì)牌桌上的老玩家們是相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，必須要重新思考應(yīng)對(duì)策略。

這也是這一輪租金內(nèi)卷最重要的動(dòng)因，各大租住企業(yè)的營收、租金單價(jià)的下滑，實(shí)際上也是為了應(yīng)對(duì)日益激烈的競爭，而選擇的保量策略，微調(diào)租金來穩(wěn)住出租率成了許多租住項(xiàng)目不得不做的事情。

但這也挑明了一個(gè)事實(shí)，就是當(dāng)下滿租并不等于運(yùn)營質(zhì)量好，衡量租住企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的更長遠(yuǎn)指標(biāo)，還要包括租金水平以及續(xù)租率。

這也意味著運(yùn)營水平將逐漸超越規(guī)模和地段要素，成為決定租住企業(yè)生存狀況的關(guān)鍵一環(huán)。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

而運(yùn)營策略涉及到的范疇其實(shí)很廣，包括服務(wù)策略、營銷推廣策略、產(chǎn)品優(yōu)化策略等等，需要租住企業(yè)全方位的去審視和調(diào)整，來應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場競爭。

甚至是存量資產(chǎn)的改造，也成為了運(yùn)營策略調(diào)整的一環(huán)。

比如華泰蘇州恒泰REIT就曾披露：“為適應(yīng)租賃需求的變化，合租房型調(diào)改為家庭房型”。這一信息指向的是一處運(yùn)營已經(jīng)超過12年的老項(xiàng)目，做了硬件與戶型的改造升級(jí)。

所以同行們千萬不要認(rèn)為運(yùn)營策略只限于“服務(wù)”這一個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際上所有能夠根據(jù)市場而動(dòng)態(tài)調(diào)整的環(huán)節(jié)，都可以視作運(yùn)營策略的一部分，甚至包括產(chǎn)品的改造。

可以說現(xiàn)在這個(gè)破圈突圍愈發(fā)艱難的市場，正在倒逼行業(yè)加速資產(chǎn)的運(yùn)營水平提升。

市場必須探索更靈活的生存模式

以精細(xì)化運(yùn)營建立新護(hù)城河

這一市場趨勢也預(yù)示著，未來租住企業(yè)在運(yùn)營端的分化將會(huì)更加明顯。所有租住企業(yè)都需要采取更靈活、更動(dòng)態(tài)化的運(yùn)營策略，才能夠保證緊貼市場需求，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

前面提過，存量資產(chǎn)的改造升級(jí)是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整運(yùn)營策略的好辦法，尤其是對(duì)于老牌租住企業(yè)來說更是如此。

像招商伊敦旗下的深圳壹間檳榔園，早在2012年就投入了運(yùn)營，定位為青年白領(lǐng)公寓。十年后，為了應(yīng)對(duì)市場需求的變化，招商伊敦在2022年對(duì)這個(gè)項(xiàng)目開展了為期數(shù)月的改造升級(jí)。

當(dāng)時(shí)的改造范圍不小，不僅設(shè)計(jì)戶內(nèi)的硬軟裝，還升級(jí)了全套家電和公區(qū)，也把裝修改為了更前沿的風(fēng)格。

經(jīng)此煥新，壹間檳榔園再開業(yè)的當(dāng)天出租率就超過了62%。據(jù)透露，目前這個(gè)項(xiàng)目的已改造房源占比多達(dá)65%，出租率從86%提升至97%，平均租金單價(jià)也提升到了151元/平方米/月……

這個(gè)案例的改造成果很直觀的提醒了廣大同行一件事，就是對(duì)于存量資產(chǎn)的運(yùn)營最忌“一潭死水”，一定要根據(jù)市場的動(dòng)態(tài)，讓資產(chǎn)也跟著動(dòng)起來，積極調(diào)整優(yōu)化，不斷確保資產(chǎn)的保值增值。頭部國企都在用的云資管平臺(tái)，助力喚醒沉睡資產(chǎn)

另外，近期還出了一則新聞。4月15日，上交所官網(wǎng)顯示，國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)為"已申報(bào)"。

這是全國首單不帶政策補(bǔ)貼、純市場化定價(jià)的租賃住房REITs。這類項(xiàng)目的收益表現(xiàn)，高度依賴管理方的運(yùn)營能力，后續(xù)經(jīng)營狀況如何值得關(guān)注。

但這一動(dòng)態(tài)也意味著租賃住房REITs的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，只要運(yùn)營水平足夠扎實(shí)，任何租住企業(yè)都有望參與REITs市場。

總體而言，租賃住房行業(yè)正在從沖規(guī)模、猛增量的階段，轉(zhuǎn)向運(yùn)營決定生存的階段。所有市場參與者，都要在市場中找到新的立足點(diǎn)，以及新的經(jīng)營平衡點(diǎn)。

租住市場的運(yùn)營分化才剛剛開始，同行們務(wù)必丟掉僥幸、行動(dòng)起來。

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