華泰 | 房地產：宏觀改善或鞏固香港房地產復蘇趨勢

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（來源：華泰睿思）

4月香港住宅延續量價齊升，未受中東局勢擾動；去化周期逐步進入樂觀區間，且結合歷史土地供應和建筑周期來看，未來或進一步導向賣方市場。此外，1Q香港GDP、零售額同比加速增長，IPO延續火熱，有望加速商業地產租金及整體房地產市場的復蘇。香港宏觀環境改善對于房地產基本面進一步提振，以及中東局勢影響淡化（大方向走向緩和且資本市場反應鈍化）。

住宅：4月延續量價齊升，未受中東局勢擾動

4月香港住宅延續量價齊升，并未受到中東局勢變化影響。房價方面，4月末中原地產領先指數月環比+2.0%（3月+1.9%），1-4月累計+7.7%。成交量方面，根據香港土地注冊處的數據，4月香港新房/二手房私人住宅成交合約數量為2577/4510份，同比+61%/18%，1-4月累計同比+48%/46%。此外，根據香港差餉物業估價署的數據，3月香港私人住宅租金指數環比/同比+0.6%/4.7%（2月+0.1%/4.1%），繼續刷新歷史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.25%，與3.25%的封頂房貸利率持平。

庫存：1Q26去化周期進入樂觀區間，未來或進一步導向賣方市場

根據香港房屋局的數據，1Q26香港竣工未售庫存為2.0萬套，連降4個季度，去化周期降至11個月；竣工未售+在建未售庫存為8.2萬套，連降6個季度，去化周期降至44個月，繼續向歷史正常去化周期（40-60個月）的下沿靠攏。考慮到FY23-25香港土地供應可開發的私人住宅套數逐步減少（1.6/1.5/0.9萬套），港資房企拿地到預售普遍需要3-4年，如果新房成交量保持韌性（截至26年4月年化成交量為2.3萬套），我們預計未來2-3年香港新房供求格局將進一步向賣方市場傾斜，為房價持續修復創造條件。

商業地產：宏觀環境改善+IPO火熱，有望加速租金筑底

根據香港政府統計處的數據，1Q26香港GDP同比+5.9%，創2Q11以來的最高季度增速（剔除疫情期間的特殊波動）；3月香港零售業銷貨價值同比+12.8%，1Q26同比+12.1%，呈現加速上行趨勢（2H25同比+5.4%），其中1Q26奢侈品零售同比+27.6%（2H25同比+10.6%）。此外，根據Wind的數據，1-4月香港IPO融資規模達到1513億港幣，同比+602%。宏觀環境的改善，疊加火熱的IPO表現，有望加速商業地產租金的筑底進程。根據香港差餉物業估價署的數據，3月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數分別環比-0.1%/+0.1%/持平，同比-2.0%/-1.9%/-2.2%，寫字樓租金自24年以來首次出現月度環比上漲。

風險提示：中東局勢意外惡化導致香港流動性收緊，香港住宅市場復蘇不及預期，香港商業景氣度復蘇不及預期。

圖表

風險提示

中東局勢意外惡化導致香港流動性收緊。若中東戰事持續時間和烈度超出市場預期，可能通過能源價格上升引發滯漲風險，繼而導致美聯儲放緩降息步伐甚至重啟加息，這會導致香港流動性跟隨收緊，從而對房地產市場造成不利影響。

香港住宅市場復蘇不及預期。若人民幣升值、美聯儲降息、港股市場表現、香港人口回流、香港房地產政策等市場復蘇的驅動因素出現反復，可能影響香港住宅市場復蘇的節奏和程度，進而導致港資房企業績和估值修復的節奏和程度不及預期。

香港商業景氣度復蘇不及預期。香港商業景氣度復蘇仍停留在初步階段，尚未傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業），后續復蘇的情況仍待觀察。

文章來源

研報《宏觀改善或鞏固香港房地產復蘇趨勢》2026年5月8日

林正衡 分析師 S0570520090003 | BRC046

陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834