北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在首都機場附近工作，未婚，手里有120萬，總預算350萬內，想買一個兩居室。目前在看西壩河、國展、東直門這些東北二環到三環的板塊。考慮到家里還有老人，最近看的主要是一樓二樓的板樓，或者帶電梯的塔樓。

有一些房在東城區和朝陽區交界，但不知道現在應不應該考慮東城區的房子（有幾套小兩居單價7萬左右，但戶型或者朝向存在缺陷），買東城區的房子會更保值一點嗎？

另，如果是首套的話，今年是入手購房的時機嗎？一年之中大概什么時候購房比較合適呢？

A：

1、您這是典型的自住為主，那就別有炒房的心態了，風口早過去了。

2、而且在小板樓里一樓的可算硬傷，二樓的算瑕疵。塔樓則是得房率一般都低點兒，流動性弱于板樓。另外住建部一直在準備推行按套內面積報價，如果執行，那對塔樓的價格來說至少不是利好。

3、現在是否考慮學區房？常規建議是如果預算高，朝陽區大幾百萬，東城上千萬的話可以在這種時期考慮學區房。因為總價越高，其中的學區溢價比例就越低，所以能買到各項兼顧的。

如果預算不太高，那現在的學區溢價率可沒降多少，占坑兒房更明顯，無論哪個區的在居住角度都性價比偏低。

另外今年起是明確的入學人數低谷期開始了，要至少延續到2032年，如果期間沒有鼓勵學區的政策，溢價部分很可能繼續受影響。以350萬來說，目前的溢價一般在100萬起步，考慮好保值的風險再買吧。

4、東城帶缺陷的房子，那肯定保值不強唄。房子是用來住的，學區房是用來上學的。那從前年起就已經在降低溢價率了，今年之后可能更明顯，也就是學區功能下降導致的價值下跌。再加上房子有硬傷，不宜居就導致不好賣，已經是明顯的多年落后大盤了，那請問您保值的支撐點在哪里？

5、入手時機跟是否首套沒關系，只看自己是否有需求。我認為現在北京的房價應該是沒什么下跌空間了，但學區房的溢價部分說不好。所以自己考慮吧，買什么房自己決定。

一年之中一般是建議年底，因為成交低迷，相對容易砍價兒。春天的話一般都是小陽春，就算不漲也不太好砍。另外學區房可以在五月之后看行情，因為信息采集結束了，買學區房的減少，業主有可能降點兒。

僅供參考。

二

Q:

我家的情況有點復雜，挺為難的。首先是我工作在大興薈聚附近，而孩子爸爸在海淀**大學任教，距離遠通勤時間長，現在是我每天往返很辛苦。但因為校園里有公寓提供，所以省去很大一筆租房成本。

目前我們都沒有北京戶口，孩子在老家上幼兒園，我們每個月回去看兩次。明年孩子上學，我們想接到北京來。但如果在海淀的話沒房子肯定進不去好小學，所以有考慮自己買房解決擇校問題。

請問，如果是我們首付200萬，您認為貸款到多少為合適？就是總價多少才能在海淀或豐臺買到兼顧居住和上學的房子？而且盡量保值些的。

A：

1、是有點兒復雜，您家要兼顧居住+通勤+學區+保值，而首付又不太高，實在不好都兼顧到。

2、我要建議的話您家是否也能考慮一下石景山？比如典型的蓮石路魯谷一帶，遠洋山水現在均價不到5萬，400多萬就能買到兩居室。居住至少是沒問題的，小區也不算太老。通勤的話我認為是在兩人中間，雖然不如偏向一邊的更合適，但也勉強算兼顧吧。

學區的話遠洋是景山學校遠洋分校，九年制，在石景山算數一數二的，放到海淀也至少中上。而且遠洋山水也沒什么學區溢價，性價比相對高，價格走勢也至少不落后大盤。也算相對兼顧了。

但景山遠洋前些年的學位很緊張，一般落戶都得五六年才能順位靠前，現在我不知道具體情況，想買的話先了解一下吧。

3、海淀我真說不出哪兒合適。主要是您家現在沒有北京戶口，而海淀的學位更緊張，大概率就算買了學區房也是被派位，那這溢價花的就意義不大了。

豐臺西邊也是差不多情況，有不錯的學區，但學位很緊張，本地孩子能保證房戶合一的，其他的據說連政保的還收不過來呢，非京籍的想對口入學不太容易。而且豐臺的好學校少，一旦被派位，那這學區房就基本白買了。

4、簡單就這情況吧，您家的情況是不好解決，至少是不好兼顧。我提的建議未必靠譜兒，還是先核實一下景山遠洋的招生情況吧。

僅供參考。

三

Q:

向您咨詢一下我們置換房的事。我們是退休的倆口子，準備把南海家園七里一樓的精裝二房二衛賣掉，在兒子附近的中信新城東區買個二居或小三居。

1、現在我南海家園七里的房子掛牌348萬，心理價位315萬，有二個意向客戶，一對小年輕買房結婚，一對退休的，都是圖省事買精裝修拎包入住。老倆口出價300萬，我覺得低了就沒詳談，中介說價格差不多，您覺得多少為宜？

2、中信新城東區看中的二居樓層好，小區環境也不錯，除了沒有經開區的學位，其它都可以，目前有幾個客戶都在通過中介在談，業主掛牌365萬，心理價格350萬，有客戶出價340萬，業主不同意，但估計346萬左右可松口。

我現在糾結的是南海家園七里的房子還沒成交，價格太低了不甘心，但不賣掉又擔心中信新城東區的意向房源沒了。請教一下，是低價賣了南海家園七里的房子后再去買中信東區的房子，還是直接先簽下中信東區的房源，再看是否有合適的價格賣掉南海家園七里的房子？麻煩您幫我指點一下

A：

1、這具體的行情我可不知道，而且每套房的情況也都不一樣。不過我看七里兩居室中間層最新的報價基本都是350萬左右，380萬的是去年的報價了，390的是年初的。那您的既然是一層，常規和中間層的價差是15%，所以300萬左右差不多。

2、河西北邊沒有亦莊的學區在我看來是利好，因為沒有學區溢價，那居住的性價比就更高，也就更適合用不上學位的。將來如果也并入亦莊學區的話就是利好，不并入的話也不吃虧。

3、“幾個”客戶都在通過中介談，有這么搶手嗎？如果真的是都進入砍價環節了，這套房的各項條件又都挺好，那大概率都該賣掉了。所以別太信吧，一般都是忽悠的制造焦慮。

4、先買還是先賣？看您現在的資金了，如果資金允許，或者說能簽個延期付款的協議，那現在這種行情的常規建議是先買，然后再慢慢兒賣。

因為一層成交周期長，很多時候不是價格的原因，而是要等到真喜歡的買家。而且今年唱漲的聲音明顯增大，深圳和上海的行情也都抬頭，很有可能傳導到北京。就算不傳過來，以北京現在的租售比來說也沒什么下跌的空間。

所以常規建議是這種時候先買了踏實，再者如果您說的“幾個”買家在談價了，那要真喜歡的話就更是先買了踏實唄。然后放平心態慢慢兒賣這套一層的，或許還多買點兒呢。

僅供參考。

四

Q:

北京土著，豐臺兩套回遷房，都是93平兩居價值300多萬。想換一套三居學區房，一家住，五口人，推薦哪里？夠住的，學校要好，保值也要好，有停車位

A：

1、您這一看就是剛有個想法兒吧，很寬泛很空洞，實在不好聊。

2、或者這么說吧，如果是不想再添錢，那兩套回遷房都賣掉的話是600多萬，留出點兒稅費+裝修的錢是600萬整吧。想要夠住五口人的三居，看這意思怎么也得120平以上吧，甚至140平的，那這單價就最高不能超過5萬一平了。

這問題就來了，至少北京市區是沒這么便宜的學區房的，豐臺都沒有。郊區或許有，比如通州順義，但您能接受嗎？而且您這“好學校”的標準是什么啊？總得有個大致的標桿兒吧。

3、再者還要保值好，您這預算就不太夠了。因為所有學區房都有學區溢價，而現在已經過了入學高峰期了，至少在2032年之前，溢價部分都是有可能保值受影響的。

要想保值好，就最好買溢價低的，但這要么是撿漏兒，否則就得買總價高的。因為總價越高，能買的起的家庭就越少，買豪宅當學區房的家庭也少，所以高總價的才溢價低。但600萬如果在全北京樓市可以算中位數，放在市區學區房里也就是普通吧，很難買到溢價低的，也就不好聊保值好了。

4、總之您要不先了解一下學區房的情況吧。然后比較一下各個行政區的教育模式，沒有哪里更好，只看哪個區適合自己家。再之后是學區學校，最后是小區和房子。您這剛剛是有想法，慢慢兒來吧。

僅供參考。

五

Q:

大興的泰中花園您了解嗎？102平的兩居室如果200余萬元，請問性價比是否算高？保值怎么樣？

A：

1、不太了解。老小區了，前些年一直辦不下房產證來，歷史遺留問題，現在可能是解決了吧。

一期和二三期應該不是同一個開發商，最早是某人打著外資的旗號跟當地開發商合作的，但后來跑路了，所以二三期就是當地的興集地產開發了。但具體怎么回事兒我都忘了，反正地段兒普通，質量中等吧，也沒什么太特殊的。

2、性價比是否算高？那得看這200余萬是“余”多少了。我剛看了一下，這小區104平的兩居是租5000左右，那理論上講只要不超過300萬就算還行。

但這里是挨著產業園區的，租房的應該多，所以房租下浮10%才合理。那如果這么算的話，只要不高于270萬就算比較合理。

3、保值不算多強，否則也不會現在的價格。這跟旁邊比較一下吧，比如郁花園就算是同時期的，當年泰中花園比郁花園至少貴了10-15%。但現在郁花園3萬多，泰中2萬多，而郁花園這種近郊老小區是不可能跑贏大盤的，那您覺得泰中的價格走勢如何？

4、總之這種小區就是典型的自住為主，其他方面的期望值別太高了，還是多考慮居住體驗吧。

僅供參考。

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