上海市區，原來2200萬的房子，掛牌900天，現在賣多少？

上海這套292平米的房子，從2200萬降到1300多萬，掛了900多天，還沒賣掉

你敢信嗎？

上海內環邊，金橋瑞士花園，292平米的大平層。 當年業主掛牌價2200萬，均價7萬5一平。

現在呢？ 直接跌到1300多萬，均價4.7萬。

跌了多少？ 將近900萬。 一輛邁巴赫沒了。

但這房子掛了900多天，整整兩年半，到現在還是“待售”狀態。

不是沒降價，是真降了。 問題是，降了還是賣不掉。

900多天什么概念？

2023年掛牌的時候，樓市還沒這么慘。 那時候業主可能心想：2200萬，慢慢賣，總能遇到有緣人。

結果他等來的，是上海二手房掛牌量從8萬套，飆到了15萬套。

等來的，是新房開發商瘋狂卷產品，層高3米起步，全屋智能化標配，外立面全是鋁板石材。

他這套09年的房子，層高2米8，裝修還是十年前的風格。

這就很尷尬了。

不是說房子不好。 金橋瑞士花園，地段確實是好的，內環邊上，小區品質在當年也算頂配。

但問題是，現在買房的人，眼光變了。 尤其是能掏400萬首付的那撥人，他們對房子的要求已經不是“能住”了，而是“能不能打”。

你花1300多萬買套09年的房子，隔壁新盤1200萬就能買到2025年的新房，層高高、戶型新、物業好。

你選哪個？

有人說，那降價降到位不就行了？

4.7萬一平，在金橋這地段，確實便宜。 小區均價還在10萬左右一平呢。

但你仔細想想，為啥小區均價10萬，這套只能賣4.7萬？

因為大戶型，太難賣了。

292平米，總價1300多萬。 首付30%就是400萬。 在上海，能一次性掏出400萬現金的人有多少？

而且掏得起這400萬的人，他們選擇太多了。

買套小點的，800萬，剩下的錢干點別的不好嗎？ 或者咬咬牙上1500萬的新房，不香嗎？

所以這套房陷入了死循環：

降價吧，總價還是太高，能買得起的人少。 不降吧，更沒人看。

業主現在人在香港，房子空著，每個月物業費、水電費、維護成本都在燒。 掛了900多天，看房的人加起來可能都沒兩位數。

這不是個例。

你去看看上海的二手豪宅市場，類似的“滯銷王”一把一把的。

翠湖天地1-4期，曾經上海的標桿豪宅，現在掛牌均價跌破18萬一平。 要知道巔峰時期，翠湖可是站上過25萬的。

長寧的中星美華邨，從12萬一平跌到8萬1，照樣沒人買。

徐涇的仁恒西郊花園，從8萬6跌到5萬7，跌幅超過30%。

世茂濱江花園倒是賣得快，為啥？ 300平米以上的大戶型，直接降到2000多萬。 人家業主是真急，真割肉。

2024年全年，上海2000萬以上的豪宅成交里，新房占了5532套，二手房只有1600多套。 新房的成交量是二手房的3.4倍！

什么概念？ 就是有錢人全跑去買新房了，沒人接盤二手豪宅。

黃浦區接下來幾年計劃出讓的豪宅地塊，能建差不多5000套新房。 這個數字，等于黃浦區過去十年的豪宅成交總量。

5000套新房，都是最新設計、最新配置的產品。 它們一入市，會對現有的二手豪宅造成多大沖擊？

看看金橋瑞士花園這套房子就明白了。

當新房供應天量釋放，二手房的競爭壓力只會更大。 尤其是這些“老豪宅”，產品力跟不上，就會越來越難賣。

更致命的是，買得起這樣房子的人，還在減少。

《2024胡潤財富報告》的數據顯示，上海各段位的富人數量都在下降。 資產縮水、股市波動，很多高凈值人群開始“調倉”：賣掉冗余的房產，把錢轉到更靈活的資產里。

這就導致了另一個現象：法拍房里的豪宅也在增多。 2024年上海2000萬以上的法拍房，流拍率同比上升了18%。

連法拍都沒人要，二手市場就更難了。

有人會說，那這套房是不是徹底涼了？

也不是。

如果業主真急了，愿意再降100萬，到1200萬左右呢？

單價從4.7萬降到4.1萬。 這個價格，在金橋這個地段，就有點兒“撿漏”的意思了。

那時候，可能就會有真正的“有緣人”出現。

但問題是，業主敢不敢再降？

他已經從2200萬降到1300多萬了，虧了900萬。 如果再降到1200萬，那就是虧了1000萬。

不是誰都有這個魄力的。