文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

很多人可能不知道，路邊一個(gè)小小的停車(chē)場(chǎng)，居然是一門(mén)暴利生意。

近日，廈門(mén)科拓通訊技術(shù)股份有限公司（下稱(chēng)“廈門(mén)科拓”）在港交所主板遞交了招股書(shū)，保薦人為中金公司、民銀資本。

廈門(mén)科拓成立于2006年，是一家智慧停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)商，2024年收入約8億元，盈利卻超過(guò)1個(gè)億。根據(jù)灼識(shí)咨詢(xún)報(bào)告，按2024年收益計(jì)算，廈門(mén)科拓為國(guó)內(nèi)第二大智慧停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)商，市場(chǎng)份額為3.3%。2025年，廈門(mén)科拓收入為8.3億元，毛利率為46.4%。

停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，看似簡(jiǎn)單的“二房東+物業(yè)管理”的賺錢(qián)邏輯，但卻有著驚人的盈利表現(xiàn)。

目前來(lái)看，干房屋租賃的，絕大部分都處于嚴(yán)重虧損中。而2025年，58家上市物業(yè)管理公司整體毛利率為18%。

難怪此前有人告訴筆者，他承包了一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，請(qǐng)了幾個(gè)人管理，每個(gè)月“躺著賺錢(qián)”。

01.

受益新能源汽車(chē)風(fēng)口

今年“五一”假期期間，東莞、順德、廈門(mén)、銀川、清遠(yuǎn)、黃山等地免費(fèi)開(kāi)放停車(chē)位，包括機(jī)關(guān)企事業(yè)單位免費(fèi)對(duì)外停放車(chē)輛。

此舉除了為當(dāng)?shù)匚穆迷鎏砦χ螅硪粋€(gè)核心原因是：停車(chē)壓力。

過(guò)去五年，全國(guó)汽車(chē)保有量從2021年的3.02億輛增長(zhǎng)到2025年的3.66億輛，新增了6400萬(wàn)輛。車(chē)輛快速增長(zhǎng)，離不開(kāi)新能源汽車(chē)購(gòu)入補(bǔ)貼政策——新能源汽車(chē)從784萬(wàn)輛暴增至4397萬(wàn)輛，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%。

相比快速上升的汽車(chē)保有量，停車(chē)位的供應(yīng)量卻始終沒(méi)跟上。

“停車(chē)難，難停車(chē)”已經(jīng)成為當(dāng)下國(guó)內(nèi)大部分城市面臨的共同問(wèn)題，特別是一二線(xiàn)城市。

根據(jù)觀(guān)研天下、思瀚產(chǎn)業(yè)研究院等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)84個(gè)城市的汽車(chē)保有量超過(guò)百萬(wàn)輛，其中超過(guò)200萬(wàn)輛、300萬(wàn)輛的城市數(shù)量為39個(gè)、21個(gè)，而北京、成都、重慶、上海等大城市均超過(guò)500萬(wàn)輛。

2024年，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量和停車(chē)位數(shù)量比例僅為1:0.5，停車(chē)位存在嚴(yán)重缺口。

承包停車(chē)場(chǎng)，在很多人眼里成了一門(mén)“穩(wěn)賺不賠”的生意。

在小紅書(shū)等社交平臺(tái)上，有關(guān)“承包停車(chē)場(chǎng)賺錢(qián)嗎”“睡后收入”“不上班承包停車(chē)場(chǎng)”等內(nèi)容，成為了網(wǎng)友熱議的話(huà)題。

因?yàn)橹灰＼?chē)場(chǎng)有車(chē)進(jìn)來(lái)，就是源源不斷的現(xiàn)金收入。以筆者熟悉的廣州為例，一片小小空地圈起來(lái)，畫(huà)好停車(chē)線(xiàn)，設(shè)置好門(mén)崗或閘門(mén)，月租500-1000元、日租30-50元，根本不愁沒(méi)有生意。

盯上城市停車(chē)位這門(mén)生意的，不只是企業(yè)、個(gè)人投資者，還有地方政府。實(shí)際上，城市停車(chē)位整體打包對(duì)外招標(biāo)運(yùn)營(yíng)，已成為部分地區(qū)財(cái)政收入的一大來(lái)源。僅在2025年11月、12月，中國(guó)停車(chē)網(wǎng)招標(biāo)采購(gòu)中心便發(fā)布了83個(gè)城市公共停車(chē)資源有償使用權(quán)的中標(biāo)成交公告，涉及多達(dá)22個(gè)省份。

沒(méi)想到，路邊一個(gè)小小的停車(chē)場(chǎng)，卻成了“現(xiàn)金奶牛”。公開(kāi)數(shù)據(jù)指出，國(guó)內(nèi)停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模，從2020年的4894億元增長(zhǎng)至2024年的7777億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.3%。

這讓賺了錢(qián)的廈門(mén)科拓，有了沖擊資本市場(chǎng)的底氣。

02.

一門(mén)暴利生意

招股書(shū)顯示，過(guò)去3年，廈門(mén)科拓的收入迎來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，從2023年的7.38億元增長(zhǎng)至2025年的8.31億元，毛利從3.43億元增長(zhǎng)至3.85億元。

公司的毛利率在46%左右，凈利潤(rùn)率區(qū)間值為12.79%至14.28%。并且，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從2023年的12.12%提高到2025年的14.67%。

如此高凈利潤(rùn)率的停車(chē)場(chǎng)，放在當(dāng)下，已經(jīng)是一門(mén)暴利生意。

要知道，同是主要進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)管理，在房地產(chǎn)行業(yè)有著“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的華潤(rùn)、中海，2025年的凈利潤(rùn)率不過(guò)是11.7%、8%，顯著低于廈門(mén)科拓。

比較有意思的是，廈門(mén)科拓主要的客戶(hù)對(duì)象，恰是華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商。不同的是，華潤(rùn)、中海要經(jīng)歷拿地、建樓、銷(xiāo)售回款或者經(jīng)營(yíng)出租，而廈門(mén)科拓的經(jīng)營(yíng)模式更簡(jiǎn)單：尋找空地、安裝停車(chē)系統(tǒng)、停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)。

廈門(mén)科拓的主要收入來(lái)源于停車(chē)系統(tǒng)，2025年收入約4.78億元，占比為57.5%，停車(chē)管理、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入分別為1.76億元、1.75億元。

停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)的成本，其實(shí)就是場(chǎng)地租賃及裝修、設(shè)備、人力。也就是說(shuō)，停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)成為暴利生意，在于成本投入較低。因?yàn)橥＼?chē)消費(fèi)需求簡(jiǎn)單，有塊場(chǎng)地，能夠快速入場(chǎng)、離場(chǎng)就行了。

而廈門(mén)科拓的停車(chē)系統(tǒng)、停車(chē)管理服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)，毛利率都高得驚人，分別為45.9%、53.8%、40.1%。

截圖來(lái)源于廈門(mén)科拓招股書(shū)

廈門(mén)科拓的增長(zhǎng)敘事也很簡(jiǎn)單：不斷擴(kuò)大停車(chē)場(chǎng)數(shù)量。

過(guò)去三年，它就是這樣干的，商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、住宅小區(qū)等場(chǎng)景的停車(chē)場(chǎng)服務(wù)規(guī)模，從2023年的2.25萬(wàn)個(gè)增加到2025年的3.06萬(wàn)個(gè)。

按照住建部發(fā)布的有關(guān)城市停車(chē)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，人口規(guī)模大于50萬(wàn)人的城市，停車(chē)位供給總量為汽車(chē)保有量的1.1-1.3倍；小于50萬(wàn)人的城市，比例值為1.1-1.5倍。

以2024年全國(guó)停車(chē)位供給量與汽車(chē)保有量比例1:0.5計(jì)算，停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期仍是一片藍(lán)海。

根據(jù)灼識(shí)咨詢(xún)報(bào)告，國(guó)內(nèi)智慧停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)規(guī)模，預(yù)計(jì)2029年為919億元，近5年復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.6%。同時(shí)，智慧停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)市場(chǎng)的滲透率將快速增長(zhǎng)，從2025年占整體市場(chǎng)規(guī)模的3.9%上升到2029年的7.7%。

盡管停車(chē)場(chǎng)是一門(mén)暴利生意，且有著不錯(cuò)的市場(chǎng)增長(zhǎng)預(yù)期，但廈門(mén)科拓九年三度沖刺資本市場(chǎng)都未能成功。

03.

多次上市無(wú)果

2006年，孫龍喜、黃金練、柯興三人組建了廈門(mén)科拓。

孫龍喜是福建東山人，畢業(yè)于中國(guó)長(zhǎng)春科技大學(xué)，曾是網(wǎng)絡(luò)信息公司技術(shù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)公司技術(shù)研發(fā)和整體戰(zhàn)略規(guī)劃等。黃金練是日本外貿(mào)公司Seiko International CO.,LTD（注：非日本精工集團(tuán)）的總裁，擁有日本長(zhǎng)期居留權(quán)，在國(guó)內(nèi)多家公司涉獵股權(quán)投資、文化傳播、電子科技、環(huán)保業(yè)務(wù)等領(lǐng)域。柯興則在創(chuàng)業(yè)初期的股改中退出。

早在2017年4月，廈門(mén)科拓便在深交所創(chuàng)業(yè)板首次遞交了上市申請(qǐng)，不過(guò)半年后就主動(dòng)撤回上市申請(qǐng)。

直到四年后，即2021年6月，廈門(mén)科拓再次在深交所創(chuàng)業(yè)板申請(qǐng)上市。但期間，上市申請(qǐng)出現(xiàn)兩次審查中止，并于2022年8月被深交所終止上市審查。

廈門(mén)科拓折戟?jiǎng)?chuàng)業(yè)板，或可從深交所的上市問(wèn)詢(xún)內(nèi)容中窺見(jiàn)一二。

其中，第二輪審核問(wèn)詢(xún)涉及多達(dá)20個(gè)問(wèn)題，主要涉及：多項(xiàng)業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)存在異常、提前終止合同項(xiàng)目仍按原定合同年限折舊資產(chǎn)、與子公司和客戶(hù)簽訂合同履行情況存疑、收入確認(rèn)日期早于合同過(guò)審日期且占總數(shù)比約9%、客戶(hù)及供應(yīng)商和公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系等。

深交所第二輪問(wèn)詢(xún)和廈門(mén)科拓的答復(fù)內(nèi)容文件多達(dá)269頁(yè)，“直擊”公司核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

在這一輪問(wèn)詢(xún)之后，深交所又針對(duì)廈門(mén)科拓的停車(chē)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品收入預(yù)期、業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局以及停車(chē)場(chǎng)承包運(yùn)營(yíng)模式、專(zhuān)利訴訟糾紛等情況，再度進(jìn)行了審核問(wèn)詢(xún)。

同時(shí)，關(guān)于深交所上市申請(qǐng)涉及審核問(wèn)詢(xún)內(nèi)容，廈門(mén)科拓在遞交港交所的招股書(shū)中表示，A股上市申請(qǐng)?zhí)岢鏊惺乱思耙庖?jiàn)均已獲解釋或已解決。

截圖來(lái)源于廈門(mén)科拓招股書(shū)

比較有意思的是，廈門(mén)科拓和騰訊旗下林芝利新、蘇州湃益等簽署了上市對(duì)賭協(xié)議，解除對(duì)賭協(xié)議決定條件卻是“首次向深交所遞交上市申請(qǐng)之日起自動(dòng)終止”。

騰訊愿意設(shè)置如此低門(mén)檻的對(duì)賭協(xié)議解除決定條件，或許有兩個(gè)方面的考量：

一是當(dāng)前唯一一家A股上市智慧停車(chē)空間運(yùn)營(yíng)商捷順科技，屬于阿里生態(tài)中停車(chē)業(yè)務(wù)服務(wù)的重要一環(huán)，早前雙方已在“設(shè)備+結(jié)算”上率先在行業(yè)完成卡位，目前正在開(kāi)展“AI+停車(chē)”領(lǐng)域探索。

二是騰訊、廈門(mén)科拓也在走阿里、捷順科技合作業(yè)務(wù)的路線(xiàn)，包括停車(chē)服務(wù)系統(tǒng)、廣告服務(wù)、線(xiàn)上結(jié)算平臺(tái)。

廈門(mén)科拓的停車(chē)場(chǎng)服務(wù)數(shù)量不斷擴(kuò)大，騰訊停車(chē)業(yè)務(wù)的盤(pán)子也越來(lái)越大。

雖然公司名不見(jiàn)經(jīng)傳，但廈門(mén)科拓的股東陣容并不小，除了騰訊之外，目前，新東方董事長(zhǎng)俞敏洪、華泰聯(lián)合證券前董事盛希泰等人通過(guò)重慶洪泰致盈持有廈門(mén)科拓3.72%股份，巨人網(wǎng)絡(luò)前身世紀(jì)游輪董事長(zhǎng)彭建虎及加拓添成持股10.46%。

截圖來(lái)源于廈門(mén)科拓招股書(shū)

2025年，廈門(mén)科拓?fù)碛屑s2億用戶(hù)，其中注冊(cè)用戶(hù)4270萬(wàn)人，平均月度付費(fèi)用戶(hù)為3680萬(wàn)人，月度交易額約7.6億元。

截圖來(lái)源于廈門(mén)科拓招股書(shū)

相比行業(yè)預(yù)測(cè)近5年復(fù)合年增長(zhǎng)率28.6%，廈門(mén)科拓2024年收入同比增幅僅為8.33%，2025年為3.89%。因此，其也在開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)和嘗試提高停車(chē)系統(tǒng)單價(jià)。

2025年3月，廈門(mén)科拓推出在線(xiàn)車(chē)位租賃平臺(tái)；4月至12月，完成月度交易額約1.06億元，對(duì)應(yīng)每名用戶(hù)交易額為386元。同時(shí)，2025年停車(chē)系統(tǒng)平均售價(jià)同比加價(jià)接近20%至2605元，結(jié)果停車(chē)場(chǎng)平均采購(gòu)套數(shù)同比減少3套至11套，對(duì)應(yīng)收入減少約10%至2.7億元。

這也說(shuō)明，廈門(mén)科拓走的是“大而強(qiáng)”路線(xiàn)，并非是靠產(chǎn)品或品牌溢價(jià)。畢竟，一個(gè)普通人都能來(lái)承包停車(chē)場(chǎng)，其準(zhǔn)入門(mén)檻之低可想而知。

而當(dāng)越來(lái)越多的人入局，廈門(mén)科拓又該如何維持這門(mén)暴利生意？

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