借名買房內部約定不能對抗善意債權人 房產律師拆解執行異議規則

案件情節

陳先生2012年借用朋友周先生的名義買了一號房屋，兩人簽了借名買房協議，陳先生付了全款，一直實際居住。

2018年，周先生做生意欠了別人200萬，債權人起訴到法院，并且申請了財產保全，法院查封了登記在周先生名下的一號房屋。陳先生知道后，提出了執行異議，說房子是他的，不是周先生的，要求法院解除查封。

法院審查后駁回了陳先生的執行異議，陳先生又提起了執行異議之訴，要求確認房屋歸他所有，停止對房屋的執行。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點是陳先生對一號房屋享有的權利，是否能夠排除強制執行。

根據民法典的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。一號房屋登記在周先生名下，周先生就是法律上的所有權人。陳先生和周先生之間的借名買房協議，只是他們之間的內部約定，不能對抗善意第三人。

申請執行人對周先生的債權是合法的，他有理由相信登記在周先生名下的房產就是周先生的財產。如果允許借名買房的實際權利人排除強制執行，將會嚴重損害債權人的利益，也會鼓勵更多人通過借名買房來逃避債務。

所以法院最終駁回了陳先生的訴訟請求，繼續執行一號房屋。

律師勝訴心得

我們站在申請執行人的角度，這個案子能勝訴，關鍵在于我們抓住了物權公示的原則：

第一，我們強調了物權登記的公信力。不動產物權以登記為準，這是物權法的基本原則，債權人有理由相信登記的內容。

第二，我們指出了借名買房的風險。如果支持了陳先生的請求，以后所有的被執行人都可以通過和別人簽借名買房協議來逃避執行，這對債權人太不公平了。

第三，我們也指出陳先生自己有過錯，他明知借名買房有風險，還選擇這樣做，就應該承擔相應的后果。

這個案子是借名買房最典型的風險之一：出名人欠債，房子被執行。很多人只看到借名買房的好處，卻忽視了這個巨大的風險。一旦出名人欠債，房子很可能被拍賣，到時候你只能找出名人要錢，但他都已經欠債不還了，你還能要回來嗎？