上海
01
悉尼房價20年暴漲214%，最便宜公寓也要$50萬
數據顯示，悉尼曾經遍地可見的50萬澳元住宅，在過去20年里已徹底銷聲匿跡。
失控的房價增長，重塑了這座城市的整個房產版圖。
2006年，花45.9萬澳元就能在悉尼買到一棟中價位房屋。
如今，即便是全市最便宜的房子，價格也遠高于這一水平。
可負擔的公寓供應同樣在萎縮。
Cotality數據顯示，2006年悉尼公寓中位價約為37.2萬澳元，而現在，全市只剩0.2%的公寓價格低于或等于這一數字。
即便是當年能買下悉尼四分之三房屋的67萬澳元預算，如今也連一棟房子都買不到。
同樣，48.4萬澳元在2006年足以鎖定全市四分之三的公寓，如今符合這一價位的公寓僅剩2.7%。
Cotality研究負責人Tim Lawless表示，若想以2006年的價格入手公寓，置業者只能把希望寄托在悉尼中西部。
他指出：“悉尼最便宜的公寓市場集中在Liverpool和Blacktown一帶。目前Warwick Farm公寓中位價約為48.8萬澳元，Mount Druitt約為51.4萬澳元！
Lawless表示，除了這極少數地區外，過去20年的價格飆升幾乎消滅了悉尼所有可負擔住房。
他指出，全市房屋價格在此期間上漲了214%，公寓價格上漲了132%。
曾經的中位價房產比例萎縮到近乎為零，也就不足為奇。
盡管20年間增速并非一成不變，但強勁的上行趨勢“不容置疑”。
“20年里只有4年價值出現倒退。增長趨勢完全壓倒了任何一段低迷期！彼f。
Lawless指出，同期工資漲幅遠遠跟不上房價，這進一步加劇了悉尼眼下的住房負擔能力危機。
“在新州，過去20年工資價格指數上漲了78.5%，而同期住宅價值上漲了180.5%，是工資漲幅的兩倍多。”他說。
獨立經濟學家Saul Eslake表示，從2000年代中期到2010年代，多重因素共同推高了悉尼房價。
“首先是人口增長帶動的潛在需求強勁增長。在2010年代后期收緊外國購買現有房產的規定之前，海外投資者的需求也相當旺盛！彼f。
Eslake表示，2000年代中期至2010年代中期的利率下行進一步刺激了需求。
與此同時，新州自1990年代起出臺的分區和規劃法規，相比其他地區對住房供應的限制更為嚴格。
“過去20年里，除其中一年外，維州每年的住房完工量都超過新州！彼f。
本世紀之交以來，維州新增住房1,291,294套，而新州僅新增1,095,081套。
“這意味著新州新建房屋比維州少了18%，盡管同期新州人口平均比維州多28%。”Eslake說。
悉尼的地形也起了作用，并將繼續限制城市擴張。
“悉尼南北兩端被大型國家公園包圍，西面受限于Blue Mountains，東面是海洋， 還有三條大型水道深入市區！彼f。
房貸經紀公司Equilibria Finance董事總經理Anthony Landahl表示，他親眼見證了潛在買家為買房越來越吃力。
“攢首付成了一個艱巨得多的挑戰，如今人們薪水中很大一部分都要拿去還房貸！彼f。
Landahl表示，悉尼傳統上的可負擔重鎮，幾乎無一例外地讓首次置業者望塵莫及。
“15年前，悉尼60%到70%的區域還算負擔得起。Hills、Inner West甚至North Shore，首置業者都有機會入場。但現在情況完全不同了！彼f。
不斷上漲的房價，讓許多想換大房的悉尼人別無選擇，只能離開扎根多年的社區。
“假設你在Hills District買了套公寓，由于公寓和獨立屋之間巨大的價格鴻溝，如今你根本沒機會換成房屋。而10年前，家庭成員增加時，人們還能在本區內完成住房升級！彼f。
Landahl表示，越來越多的客戶開始把目光投向悉尼以外。
“這不是他們的首選，但工資增長確實跟不上房價。所以現在越來越多的咨詢涉及臥龍崗（Wollongong）和Central Coast。”
02
溢價高達$43萬！布里斯班家長瘋搶學區房，華人夫婦“砸重金”鎖定名校
布里斯班家長正掀起一場“學區爭奪戰”。
為鎖定頂級公立學校名額，不惜支付高達43萬澳元的房產溢價。
這場博弈正將普通收入家庭擋在門外。
為了搶占該市頂級公立學校的入學名額，布里斯班家長不惜支付高達43萬澳元的驚人溢價，讓這些精英學區儼然成為房地產角力場。
業內人士透露，越來越多家長采取“學區存款”策略，早在孩子入學前數年就提前購入州立學校學區房。
這種做法不僅將普通收入者排除在外，更把公共教育體系變成了一條高增長的房產投資捷徑。
Place Advisory的最新研究顯示，家長們正將目光鎖定全州學術和NAPLAN排行榜上名列前茅的學校，大量財富隨之涌入相關區域。
熱門學校包括Mansfield、Indooroopilly、Kenmore和Craigslea State High Schools，以及Ascot、Wishart、Ironside、Camp Hill和Chapel Hill State Schools。
數據顯示，在整個布里斯班，能否進入優質學區直接造成了30萬至40萬澳元不等的持續房價落差。
溢價最高的是Brisbane State High學區房，售價比學區邊界外的房屋整整高出43萬澳元。
競爭同樣白熱化的還有Mansfield State High School學區。
該校支撐著全市競爭最激烈的家庭房產市場之一，買家為進入學區需多掏40萬澳元。
自去年以來，Mansfield房價上漲12.1%，達到145萬澳元。
同屬該學區的鄰近郊區Wishart則錄得15.6%的增長，中位價達128萬澳元。
西區的Indooroopilly State High School同樣帶來37萬澳元的學區溢價，當地房價年增長率達16.1%，中位價升至130萬澳元。
小學階段亦呈現相同趨勢。
為了在Ascot State School學區安家，家庭需多支付40萬澳元；Ironside State School學區的差價則為38萬澳元。
Place Ascot負責人Patrick McKinnon表示，強勁的需求正進一步收緊供應。
一旦買家在學區內落戶，往往會長期持有。
“家庭不再等到上中學才行動，而是很早就盯上小學學區！盡cKinnon說。
“他們入市時間更早，預算更緊，為了擠進學區劃線內，對房屋品質的妥協也越來越多！
Tailored Buyers Agent創始人Leanne Spring指出，與頂級學校掛鉤的地區展現出抗跌能力，能夠抵御更廣泛的市場波動。
她表示，Wishart、Mount Gravatt East、McDowall和Chermside West已成為買家的主要目標。
這些地區不僅學區實力雄厚，還擁有以家庭為導向的社區氛圍。
“這些郊區擁有支撐房產周期各階段需求的家庭買家基本面，是可靠的表現者，而非投機玩物！盨pring說。
對部分買家而言，這是一種深思熟慮的財富策略。
Place Sunnybank負責人Owen Chen表示，富裕家庭寧愿多花錢買學區房，也不愿支付高昂的私校學費。
“對于有兩個孩子的家庭來說，進入正確的學區可以省下數十萬澳元的私校學費。”Chen說。
“但不同的是，這筆錢并沒有消失——它被捆綁在房產資產里。這并不意味著他們花錢變少了，只是選擇把錢投入房地產！
然而，資金不那么雄厚的普通家庭并未放棄，而是另辟蹊徑。
PRD的另一項研究顯示，擠進該市頂尖公校學區最便宜的方式是“以院子換陽臺”——公寓買家只需約60萬澳元就能獲得入學資格。
全市最經濟的切入點是Chelmer的公寓，中位價57.75萬澳元即可鎖定Indooroopilly State High School的名額。
內城區買家則可瞄準Bowen Hills，60.4萬澳元的公寓可進入Kelvin Grove State College。
而想讓孩子上小學的父母，可在Nathan以65萬澳元購入公寓，確保Robertson State School的名額。
與此同時，Mansfield的公寓和聯排別墅年漲幅高達67.4%，中位價達到81.5萬澳元，約為當地別墅價格的一半。
PRD經濟學家Diaswati Mardiasmo博士表示，布里斯班約65%的頂級學區內仍有公寓價格低于全市844,844澳元的中位數，入門門檻比悉尼或墨爾本要低得多。
“盡管布里斯班房價正在飆升，但要以可負擔的方式進入前十名公立學校，當地家庭的處境仍然更為有利！盡ardiasmo博士說。
但她也警告，對于執意要買獨棟房屋的家長來說，機會“非常渺！。
布里斯班大都市區的房屋中位價已達1,175,981澳元。
Coopers Plains，115.1萬澳元，是目前針對十大小學Robertson State School唯一剩下的可負擔別墅市場。
在五大精英聚集區——Ashgrove、Kenmore South、Rainworth、Upper Brookfield和The Gap——供應緊張最為嚴重，普通收入者已徹底被擠出可負擔的獨棟房屋和公寓市場。
03
澳洲最幸福地區排名出爐！悉尼此地高居榜首，墊底的是…
如果你曾被困在高峰時段的車流中，心想 “在別處生活會不會更好”，那么一項最新研究或許能給出答案。
不過，在你為了徹底改變環境而收拾行囊奔向海濱之前不妨先看看 —— 最宜居的地方，其實可能就在身邊。
健康比較網站 iSelect 調查了全澳多個地區，綜合評估住房可負擔性、通勤時間、犯罪率、綠地數量以及就醫便利度等因素。
出人意料的是，悉尼的 Sutherland Shire 正式被評為全澳最幸福的居住地。
該地區位于 CBD 以南 26 公里處，擁有約 23 萬人口，以幸福生活指數 68.96 分（滿分 100 分）奪得榜首。
此外，Sutherland Shire 還以2.3% 的超低失業率，成為前十名中失業情況最輕的地區。
更值得一提的是，當地超過三分之二的居民（66.2%）已在此居住至少五年，足以證明他們對生活環境的滿意程度。
南澳的 Adelaide Central and Hills 以 68.78 分位居全澳第二。
該地區憑借出色的工作與生活平衡、平均僅 8.1 公里的通勤距離，以及充足的醫療資源（每 10 萬人口擁有 2665 名 GP）而獲得認可。
悉尼西北部的 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 位列第四。
珀斯內城區憑借 2.9% 的失業率和高志愿者人數躋身前五。
另一方面，數據也揭示了澳洲宜居性最低的地區。對昆州而言，結果并不樂觀 —— 全澳五個最不幸福地區中，昆州獨占四席。
North Moreton Bay 不幸被評為全澳整體最不宜居地區，僅獲得 40.36 的慘淡分數。
該地區失業率高達 5.6%，每 10 萬人發生 9944 起犯罪事故，受此拖累，整體得分墊底。
同屬昆州的 Ipswich、Beaudesert 和 Wide Bay 也排名倒數。
唯一闖入倒數前五的非昆州地區，是北領地的 Outback NT（42.31 分），位列倒數第二。
04
澳洲近200萬家庭計劃在五年內縮小住房規模
計劃在未來五年內縮小住房規模的澳大利亞家庭數量自2021年以來增加了14%，接近200萬，這一增長可能會重塑部分住房市場，緩解住房供應壓力。
越來越多的“空巢老人”愿意為年輕、不斷壯大的家庭讓路，而澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics）截至2025年6月30日的數據顯示，各州在工黨五年計劃建造120萬套新住房的第一年都未能達到預期的新建目標。
一項針對52,000個家庭未來住房意愿的調查（由房產科技公司Downsizer.com委托進行）發現，有193萬個家庭計劃在五年內縮小住房規模，高于2021年的168萬個。
雖然48.2%的有意縮小住房規模者希望下一套房的花費低于100萬澳元，但約三分之一的人愿意花費100萬至200萬澳元，17.5%的人愿意花費200萬澳元以上。
前澳大利亞聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）首席經濟學家、現Downsizer.com駐場經濟學家Michael Blythe表示，如果能給予年長澳大利亞人激勵措施讓他們搬出多臥室大房，可能釋放約110萬“有升級需求的買家”（即在未來五年內希望出售現房購買更大房屋的人）。
Blythe說：“澳大利亞已有近200萬人表示他們要么確定（縮小住房規模），要么正在考慮這樣做！
“這在住房市場中占很大比例，有潛力重塑住房市場格局！
澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）政策與倡導執行總監Matthew Kandelaars表示，這種轉變對年長和年輕澳大利亞人來說將是“雙贏”。
Kandelaars說：“當我們消除這一轉變的障礙時，我們為下一代釋放了位于優質地段的家庭住宅，有助于緩解住房供應壓力，并支持現有住房存量的高效利用！
Anthony Berry和Natalie Berry就是這樣已經邁出這一步的縮小住房者。
2024年，他們賣掉了位于悉尼西郊Silverdale的四居室房屋后，搬入了位于新南威爾士州中央海岸Morisset的55歲以上老年人社區。
這是一次他們毫不后悔的搬遷，他們新的低維護房屋讓他們能夠輕松騰出時間從事從尊巴舞到乒乓球、劃皮劃艇和騎自行車等休閑活動。
60歲的Natalie說：“我們為自己創造了一種非常輕松、無壓力的生活方式！
這對夫婦去年大部分時間都在旅行，而這要歸功于他們新居的“鎖門就走”特性。
激勵空巢老人賣房的一個關鍵措施是“縮小住房退休金繳款”（downsizer superannuation contribution），該政策允許55歲以上的人將出售房屋所得的30萬澳元（或夫妻60萬澳元）免稅存入其退休金賬戶。
但在2024-25年度，只有15,800名縮小住房者從房屋銷售中向退休金賬戶繳款417億澳元，Blythe認為可能需要進一步激勵措施來確？s小住房者付諸行動。
澳大利亞國家老年人協會（National Seniors Australia）的數據顯示，32%的老年人認為印花稅是出售房屋的結構性障礙，行業機構長期以來一直倡導全國范圍內為縮小住房者提供印花稅減免。
去年10月，澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank of Australia）行長Michele Bullock強調印花稅可能是退休人員縮小住房規模的潛在障礙。
然而，印花稅由州政府管控，雖然一些州提供了一定程度的減免，但它仍然是州政府的主要收入來源。
另一個障礙是誤解所有縮小住房者都想搬入一居室公寓，Downsizer.com首席執行官Mark Macduffie表示。
正是這種當前開發項目與買家行為之間的錯配，導致嬰兒潮一代（Boomers）和年輕家庭爭奪同一類型的房屋。
Macduffie表示，一些開發商現在正在為縮小住房者進行設計，提供更大的平面布局、更好的儲物空間和更像是替代性住宅的布局，這為更多市場參與者提供了效仿的“真正機會”。
Macduffie說：“當合適的住房找不到合適的買家時，人們就會停留更長時間！
“人們會在找到合適的房屋時才會搬遷——寬敞的起居空間、強勁的室內外流通、大型娛樂空間，以及超大但易于維護的公寓或聯排別墅！
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